草案全文-宜春市中心城区商品房预（销）售管理办法（征求意见稿）

第一章 总则

第一条 为加强宜春市中心城区商品房预（销）售管理和预售资金监管，维护房地产市场的正常秩序，保障商品房屋交易双方的合法权益，构建房地产发展新模式，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》，住建部《城市商品房预售管理办法》《商品房销售管理办法》《住房城乡建设部人民银行银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号），结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称商品房预（销）售是指房地产开发企业（以下简称“开发企业”）将正在建设中的房屋预先或现房出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

新建商品房预售资金（以下简称“预售资金”），是指开发企业将其开发的商品房在首次登记完成前预先出售给买受人，由买受人按网签商品房买卖合同约定支付的全部购房款（包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等）。

监管银行是指满足以下条件的商业银行：在中心城区设有分行或分支机构；能与住建部门预售资金管理系统正常连接，实现预售资金数字化全流程监管，确保资金监管安全；且已与住建部门签订《合作协议》。

监管账户是指开发企业在监管银行设立的专门用于商品房预售资金监管的账户。

第三条 宜春市住房和城乡建设局（以下简称“市住建局”）负责中心城区新建商品房预（销）售管理和预售资金监管业务指导工作，并具体负责宜阳新区、明月山温泉风景名胜区辖区内新建商品房预（销）售管理和预售资金监管业务。

袁州区、经开区住建部门分别负责属地新建商品房预（销）售管理和预售资金监管具体工作。

第四条 对信用等级不同的企业，采取差异化管理方式。企业信用等级根据《宜春市房地产开发企业诚信管理办法》，信用评定为诚信、一般、失信等三个等级，企业信用信息实行动态更新。开发企业为母公司全资子公司的，母公司在当地住建部门已建立信用档案，且信用等级被评定为诚信企业的，在提供证明后，该企业可按母公司诚信等级企业标准执行。

第二章 商品房预（销）售许可

第五条 商品房预（销）售实行许可制度，开发企业必须向行政审批（住建）部门申请，经批准核发《商品房预（销）售许可证》后，方可进行商品房预（销）售。申请商品房预（销）售许可的最低规模不得小于栋，原则上不得以分层、分单元，不得分割拆零（成套住宅、摊位、格子铺等）形式申请商品房预（销）售。

第六条 商品房预（销）售应当具备下列条件：

一、商品房预售条件

（一）已取得土地使用权属证书，且土地使用权未被查封、扣押、抵押；

（二）已取得建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）已确定施工进度和竣工交付日期，按申请预售的商品房形象进度计算，必须符合以下条件：

1.规划地上7层（含7层）以下的需完成主体结构封顶和外立面工程；

2.规划地上8层（含8层）以上的需完成主体结构封顶，且外架落架。

（四）已依法确定前期物业管理单位。

二、商品房销（现）售条件

（一）已取得土地使用权属证书，且土地使用权未被查封、扣押、抵押；

（二）办理商品房销（现）售的楼栋已取得竣工验收备案表；

（三）已依法确定前期物业服务单位。

失信等级的开发企业申请办理商品房预（销）售许可时，需完成该项目预（销）售楼栋建设并取得竣工验收备案表。

第七条 商品房预（销）售许可实行纸质和网上审批，同步办理。开发企业申请办理《商品房预（销）售许可证》，应当提交下列资料（收复印件查验原件），并在网上审批系统中按要求进行填写和上传。

一、商品房预售办理材料

（一）商品房预售许可审批表；

（二）《营业执照》《资质证书》；

（三）《土地使用权证》、土地出让合同及出让规划条件，不动产登记中心出具的土地登记状态查询，如土地已抵押的，应当解除土地抵押。房屋已在建工程抵押的，应当提供抵押权人同意预售的证明及他项权利证明；

（四）《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》及施工合同和监理日志；

（五）商品房预售方案，含规划条件、住宅成本、门牌号证明和楼盘表、商品房明码标价备案复函、预售资金监管协议、物管和社区用房情况说明(首次提供)、企业诚信情况；

（六）房产测绘成果备案表及预测绘报告、规划总平图、分层平面图；

（七）其他应当提供的材料。

二、商品房销（现）售办理材料

（一）商品房销（现）售许可审批表；

（二）《营业执照》《资质证书》；

（三）《土地使用权证》和土地出让合同及出让规划条件，不动产登记中心出具的土地登记状态查询，如土地已抵押，应当解除土地抵押；房屋已在建工程抵押的，应当提供抵押权人同意预售的证明及他项权利证明；

（四）《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《竣工验收备案表》；

（五）商品房销（现）售方案，含门牌号证明和楼盘表、商品房明码标价备案复函、物管和社区用房情况说明(首次提供)、企业诚信情况；

（六）房产测绘成果备案表及实测绘报告、房屋分层平面图、项目总平面图；

（七）其他应当提供的材料。

三、商品房预售转现售办理

已预售商品房转为现房销售的，实行商品房销（现）售备案制度。企业在房屋取得竣工验收备案表和不动产首次登记证明文件后，可申请办理商品房销（现）售备案手续，商品房销（现）售备案收件及流程参照现房销售许可办理。

第八条 商品房预（销）售许可依下列程序办理：

（一）受理。开发企业在符合申报条件后，向行政审批部门（住建）提出申请，网上材料和纸质材料齐全的，予以受理，出具受理通知书；不齐全的，应当一次性书面告知需要补充的材料;开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。行政审批（住建）部门受理时做好申报材料和网上信息及资料的核验，并与自然资源等部门证照核对一致。

（二）现场踏勘。行政审批部门组织住建部门现场踏勘并做好现场核实勘察，查验工程现状是否与提交的材料一致，预（销）售楼栋与同期交付相邻楼栋地下工程是否连接到位，销售现场证照信息是否公示。

（三）审核。住建部门查验各项预（销）售证件和资料是否齐全、是否符合法定程序；查验资料是否符合预（销）售条件。

（四）许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，行政审批（住建）部门应当在受理之日起5工作日内，依法作出准予预（销）售的行政许可书面决定，向开发企业发放《商品房预（销）售许可证》。

（五）公示。已下放或授权属地住建部门颁发《商品房预（销）售许可证》后2个工作日内，应当及时将预（销）售许可情况上报市住建局，以便在市住建局网站（http://zjj.yichun.gov.cn）予以公示。

第九条 经审查批准预（销）售商品房的开发企业，在制作商品房预（销）售广告和说明书时必须真实、准确、严谨。商品房销售实行“明码标价”和“一单清”制度，企业要在商品房交易场所醒目位置对明码标价牌进行公示，并注明市监部门投诉举报电话12345、12315，接受市监部门对房地产广告及明码标价收费的监督管理，依法依规进行商品房交易活动。

第十条 商品房预（销）售实行合同网签备案制度，买卖双方应当通过房地产信息系统签订《商品房买卖合同》，合同中应当标明被销售房屋的建筑面积、套内面积、分摊面积等。预（销）售方于购房人签约（网签）之日起30日内，向住建部门申请办理商品房买卖合同备案手续。

第三章 商品房预售资金监管

第十一条 预售资金监管银行由市住建局综合商业银行业务能力、资信状况、监管水平、服务效率、技术研发能力及经营状况等因素进行选定。对未履行监管职责或存在违规行为的银行，特别是协助企业挪用、抽逃预售监管资金的，一经查实，立即责令追缴资金至原监管账户，且暂停其承接中心城区新开发项目预售资金监管业务的资格，暂停期限为一年。

第十二条 商品房预售资金的监督管理遵循“专户专存、专款专用、节点控制”的原则。

开发企业申请商品房预售许可前，应选择预售资金监管账户的开户银行(以下简称监管银行)，与住建部门、监管银行共同签订《宜春市新建商品房预售资金监管协议书》(以下简称三方监管协议)。三方监管协议中应明确预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任等内容，其内容要在商品房预售方案及《商品房买卖合同》中体现，并在商品房销售现场显著位置予以公示。监管账户公布后，不得随意变更，不得开设网上银行支付功能和办理现金支取业务。商业银行不得以发放开发贷款或者购房贷款为由，要求开发企业更换监管账号。房地产项目预售资金监管账户的开户银行，须每月与开发企业就监管项目资金进行线上对账。对账完成后，银行与企业需确认监管系统显示金额与实际账户金额一致，双方签字盖章后将对账凭证上传至监管系统备案。若发现资金数额存在差异，开户银行须立即函告住建部门。

第十三条 商品房预售时，开发企业应协助购房人按照《商品房买卖合同》中约定的缴款金额、方式、时限，将购房款直接存入商品房买卖合同中载明的监管账户，不得直接收存购房款，不得提供任何其它预售资金收存账户。

按揭贷款银行应当按照贷款合同约定的时间和金额，将贷款直接划转至该商品房买卖合同中载明的监管账户。监管银行核实已缴存的购房款信息后，应向购房人开具缴款回单，通过预售资金监管系统及时将缴款确认指令传送至住建部门。开发企业凭缴款回单和监管系统缴款确认指令为购房人开具缴款票据，办理《商品房买卖合同》网签备案手续。

第十四条 商品房买卖合同备案时，买受人所交付的购房款（首付款）必须转入监管账户作为商品房合同备案必要条件之一，尾款(按揭贷款、分期付款)需转入监管账户且由监管银行进行缴存确认。

第十五条 预售资金监管期限自监管项目取得商品房预售许可证之日起算，至该项目依据《宜春市新建商品房预售资金监管协议书》幢绑定的全部楼栋完成不动产首次登记之日止。

监管账户内对应楼栋的预售资金分为重点监管资金和非重点监管资金。项目办理预售资金监管时，重点监管资金比例根据企业申请业务时的信用等级确定；后期企业信用等级发生变化的，需动态调整其重点监管资金比例，具体标准如下：

（一）诚信等级开发企业重点监管资金额度为该监管楼栋总预售款的8%，超出8%的资金为非重点监管资金。

（二）一般信用等级的开发企业重点监管资金的额度为该监管楼栋总预售款的10%，超出10%的资金为非重点监管资金。

（三）失信开发企业重点监管资金额度为该监管楼栋总预售款的15%，超出15%的资金为非重点监管资金。

监管资金实行全程全额监管，监管资金总额按照预售许可明码标价的累计总价核定，后期不作变更。

第十六条 开发企业可依据国家出台的相关政策，凭合法有效保函冲抵重点监管资金。

第十七条 监管账户内对应楼栋预售资金超过重点监管资金额度后，开发企业依据监管项目内的对应楼栋工程形象进度，按照以下节点和额度申请使用预售资金：

（一）监管楼栋取得商品房预售许可证后，重点监管资金达到监管额度要求的（一般企业为总预售款的10％，诚信企业为总预售款的8％，失信企业为总预售款的15％），方可首次申请使用该楼栋预售资金，但申请资金额度不超过非重点监管资金的70%。

（二）监管楼栋完成主体结构验收且与同期交付相邻楼栋地下工程已主体联通的，累计申请使用预售资金额度不超过该楼栋非重点监管资金的80%。

（三）监管楼栋完成主体外立面工程的，累计申请使用预售资金额度不超过该楼栋非重点监管资金的95%。

（四）监管楼栋完成竣工验收备案的，可申请使用该楼栋剩余5%的非重点监管资金,同时可申请使用60%的重点监管资金。

（五）监管楼栋完成物业承接查验的，可申请使用至该楼栋90%的重点监管资金。

（六）监管楼栋完成不动产首次登记的，可累计申请使用该楼栋剩余重点监管资金。

第十八条 开发企业在每个节点首次申请使用预售资金时，按对应节点提供监管账户内对应楼栋工程形象进度材料。其中，申请提取对应第十七条第（二）（三）项节点资金的，住建部门需对工程形象进度进行现场查勘，确认是否符合要求。项目施工单位要对开发企业按照合同支付工程进度款情况进行核实，监理单位要对开发企业按照合同支付相关工程材料和设施设备费用的情况进行核实，在商品房预售资金使用申请单上加盖单位印章予以确认。

开发企业在每个节点申请预售资金需住建部门审核，对达到要求的由监管银行负责办理支付业务。对每个节点内资金的使用申请，由开发企业通过监管系统打印的预售资金使用申请表，填写《宜春市中心城区新建商品房预售资金付款明细表》，向住建部门和监管银行提出申请，监管银行快捷代办拨付业务，并及时将办理的业务情况通过监管系统传送至住建部门。

房地产开发企业提取监管资金需提供上批次提取资金的《宜春市中心城区新建商品房预售监管资金付款明细表》和明细表对应的付款回单。

（一）诚信等级的企业提供不低于50%付款额度的付款回单。

（二）一般信用等级企业提供不低于70%付款额度的付款回单。

（三）失信等级企业提供不低于95%付款额度的付款回单。

第十九条 住建部门在受理商品房预售资金使用申请后，应当在2个工作日内完成审核，符合规定的应予以核准。开发企业应当将核准使用的预售资金，按照合同约定优先支付监管项目的工程建设款。有下列情形的，暂停核准使用预售资金，待完成整改后方能继续使用预售资金：

（一）未按照规定将预售资金全部存入监管帐户的；

（二）申请预售资金超出留存额度的；

（三）申请预售资金后未按三方监管协议要求使用的；

（四）违反相关法律法规不宜核准使用的其他情形。

监管银行应当依据住建部门审核通过的预售资金使用申请凭证和监管系统推送的电子指令受理预售资金使用业务，受理后应当在2个工作日完成预售资金的支付业务。

企业项目因项目资金短缺，存在保交房风险，需要通过“工抵房”代付工程款等项目款项的，“工抵房”网签备案资金也需进行监管入账，后经过业务办理提取。

第二十条 监管项目依据《宜春市新建商品房预售资金监管协议书》幢绑定的全部楼栋完成不动产首次登记后，开发企业可持相关材料向住建部门申请解除预售资金监管，住建部门应当在2个工作日内进行审核，符合解除条件的经核准后通过监管银行撤销对监管账户的监管。

开发企业与购房人解除商品房买卖合同达成退房退款协议的，在办理解除合同备案手续后，原则上应当使用非重点监管资金进行支付。非重点监管资金不足或监管账户预售资金未达到重点监管额度的，经住建部门核准后开发企业可申请使用重点监管资金进行支付，但后续收取的预售资金应当优先补足重点监管资金的额度。

监管账户中未经银行缴存确认的入账资金均称为不明资金。因缴存信息不全而产生不明入账的，开发企业应及时登陆监管系统补录购房人购房信息；因缴存错误而产生不明入账的，须经住建部门、监管银行、房地产开发企业三方核实确认后，再将监管资金重新勾兑至对应缴款通知单或作不明款拨付处理。

第二十一条 监管账户中的监管资金应当专款专用，主要用于工程建设，包括项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，监管银行不得擅自划扣；设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得将子公司属地城市的预售资金抽调出该城市。人民法院保全、执行商品房预售资金的，按照《最高人民法院住房和城乡建设部中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）执行。

第四章 监督管理

第二十二条 开发企业在预售商品房中有违规销售、不按期开盘销售商品房、未实行商品房销售信息公示、不按规定发布商品房预售广告、将不符合交付条件的住房交付使用、延期交付、延期办证等违规行为的，开发企业的相关违法违规行为将依据有关法律法规进行处罚，同时记入开发企业信用档案。

第二十三条 住建部门应将商品房预售资金监管系统、房屋交易合同网签备案系统、监管银行业务管理系统进行对接，加强房屋网签备案、监管账户资金、银行按揭贷款等数据信息共享。实现商品房预售合同网签备案时，预售资金同步存入监管账户。开发企业应当将存入监管账户内的预售资金明确到房屋，实行资金全程监管。

第二十四条 住建部门应做好日常指导、监督工作，建立预售项目巡查制度。发现开发企业存在下列情形之一的，由住建部门责令其限期改正，并将其违法违规行为记入开发企业信用档案。

（一）未按本办法规定收存、支取、使用预售资金的；

（二）以收取预付款等其他款项为由逃避资金监管的；

（三）提供虚假证明材料申请使用预售资金的；

（四）未按本办法规定向购房人贷款银行提供专用账户作为贷款到账账户的；

（五）经有关主管部门认定开发企业存在严重违法违规不良信用行为，影响工程建设或存在经营风险的；

（六）屡次发生客户投诉或其他群体性事件而不积极处理解决的；

（七）其他违反预售资金监管规定的行为。

第二十五条 项目施工单位、监理等单位提供虚假材料或采取其它方式，协助开发企业违规支取预售资金的，由住建部门依法对相关责任单位和责任人予以处理，并将其违规行为记入企业信用信息系统。

第五章 附则

第二十六条 本办法自2025年 月 日起施行。

第二十七条 本办法在实施过程中依据有关情况适时进行修订，各县（市）可参照执行。

原文地址：http://zjj.yichun.gov.cn/ycszjw/caqw/202507/e81a90ba0c274fe4a7d6f9b71942a347.shtml