关于征求《宜宾市中心城区商品房预售资金监督管理办法》公众意见的公告

按照行政规范性文件管理办法规定要求，宜宾市住房和城乡建设局根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）及住房城乡建设部等部委关于规范商品房预售资金监管意见等有关规定，并结合我市实际，形成《宜宾市中心城区商品房预售资金监督管理办法》（公开征求意见稿）。现面向社会公开征求意见，征求意见时间为7个自然日，欢迎社会各界通过来信来电等方式向我单位提出意见建议。

征集部门：宜宾市住房和城乡建设局

征求意见时间：2025年8月15日—2025年8月21日。

反馈方式：

1.信函请寄至：宜宾市住房和城乡建设局，邮编：644002，地址：宜宾市叙州区叙府路西段9号宜宾市住房和城乡建设局房地产业工作组。

2.宜宾市住房和城乡建设局网站：http://jsj.yibin.gov.cn/。

3.电子邮箱：1531517092@qq.com。

4.联系电话：0831-2320101。

反馈意见请留下姓名和联系方式，以便进一步沟通。

附件：宜宾市中心城区商品房预售资金监督管理办法（公开征求意见稿）

宜宾市住房和城乡建设局

2025年8月15日

宜宾市中心城区商品房预售资金监督管理办法

（公开征求意见稿）

第一章总　则

第一条 目的和依据 为加强商品房预售资金的监督管理，保障商品房预售资金优先用于开发项目建设，预防和降低房地产交易风险，维护购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）及住房城乡建设部等部委关于规范商品房预售资金监管意见等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 定义及适用范围 本办法所称商品房预售资金（以下简称预售资金）是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将取得预售许可且未完成不动产首次登记的房屋（含住宅、车库、商业、办公、公寓等）预先出售给购房人，由购房人按商品房预售合同约定支付的全部购房款，包括定金、首付款、预付款、一次性付款、分期付款、购房贷款（含住房公积金贷款、商业银行发放的按揭贷款）和其他形式的购房款等。预售资金应当全部直接存入预售资金监管专用账户（以下简称监管账户）。

宜宾市中心城区（三江新区、高新区、翠屏区、叙州区、南溪区，下同）范围内预售资金收存、支取、使用和监督管理适用本办法，其他县可参照执行或制定本辖区预售资金监管办法。

现售商品房原则上不纳入本办法管理。

第三条 监管原则 预售资金实行“统进统出”封闭管理，遵循“政府主导、专户存储、额度监管、节点控制、专款专用”的原则。

第四条 职责划分 市住房城乡建设局负责制定全市预售资金监管相关政策，监督指导全市预售资金监管工作。属地住房城乡建设行政主管部门（以下简称属地住建部门）具体负责辖区内预售资金监管工作。

中国人民银行宜宾市分行（以下简称人行宜宾市分行）负责指导商业银行做好监管账户管理工作。

国家金融监督管理总局宜宾监管分局（以下简称宜宾金融监管分局）负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。

第五条 监管系统市住房城乡建设局负责建立统一的商品房预售监管系统，逐步完成与建设工程施工管理系统、商业银行业务系统等联通，实时共享信息，实现预售资金监管网络化、自动化。

第六条 监管期限 预售资金监管期限，自核发《商品房预售许可证》之日起，至完成不动产首次登记之日止。

第二章预售资金监管专用账户

第七条 监管银行条件 预售资金实行银行专户监管。具备下列条件的商业银行，均可向属地住建部门申请担任预售资金专户的监督管理银行（以下简称监管银行）：

（一）在我市范围内设有营业网点，承诺遵守预售资金监管相关规定的商业银行（含分支机构）；

（二）具备资金监管安全规范运行所需的金融管理业务能力及网络技术条件；

（三）近3年内未发生重大金融风险事件及违反预售资金监管相关规定的行为。

属地住建部门应当会同属地人民银行、金融监管部门通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能够承接预售资金监管业务的商业银行，设立监管银行名录库，实施动态管理，定期报市住房城乡建设局备案并公示。对存在预售资金监管违规行为的监管银行，由市住房城乡建设局予以全市通报。情节严重的，经市住房城乡建设局会同人行宜宾市分行、宜宾金融监管分局联合评估后移出监管银行名录库，一年内不得申报入库。

第八条 监管银行义务 监管银行须履行以下义务：

（一）严格执行预售资金监管相关规定，开展预售资金监管业务，提供预售资金监管金融服务；

（二）建立预售资金收入、支出台账，配合属地住建部门实时核查；

（三）认真履行报告义务，每月末须向属地住建部门报告监管账户资金流向、流量及账户使用情况，若发现风险隐患，应及时报告属地住建部门；

（四）人民法院对商品房监管账户采取冻结、保全、执行等措施的，监管银行应按《最高人民法院　住房和城乡建设部　中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）有关文件规定执行。

第九条 监管账户及协议 开发企业在申请商品房预售许可前，应在属地监管银行名录库自主选择监管银行，与属地住建部门、监管银行协商一致后签订《商品房预售资金监管协议书》（以下简称监管协议），并按照一次预售许可申请对应一个账户的原则开设监管账户进行资金监管。一个商品房项目可选择不超过3家在库银行担任监管银行。监管账户名称中应添加“预售资金监管专户”标识。监管账户不得开设网银转账业务。

对于有开发贷款、融资“白名单”项目主办银行（以下简称主办银行）属在库银行的商品房项目，开发企业应当选择主办银行担任监管银行。对于主办银行与监管账户开立行不一致的，监管账户应在限期内变更到主办银行。

监管项目预售过程中，监管银行原则上不得变更，确需变更的，经属地住建部门确认后方可变更。变更后应重新签订监管协议，并将原监管账户的资金余额全部转入新监管银行监管账户，原监管协议同时终止。

监管协议指导文本由市住房城乡建设局与人行宜宾市分行、宜宾金融监管分局共同制定。

第十条 预售许可 开发企业申请商品房预售许可时，提交的商品房预售方案应当包括监管协议，并达到相应工程形象进度要求：

（一）规划地上建筑层数为七层以下的，工程形象进度应达到正负零；

（二）规划地上建筑层数为七层至十一层之间的，工程形象进度应达到地上一层；

（三）规划地上建筑层数为十一层以上的，工程形象进度应达到地上两层。

属地住建部门在对开发项目首次发放商品房预售许可证前，应当召集开发企业、建筑总承包单位、建设监理单位、监管银行、按揭贷款合作银行，对商品房项目预售资金监管事项及相关责任进行明确，形成书面记录，并在《商品房预售许可证》上载明监管账户等信息。

属地住建部门在办理商品房预售许可证时，应当向不动产登记部门核实拟预售房屋所对应的土地使用权有无限制，拟预售商品房所对应的土地使用权已抵押给金融机构或其他债权人用于非本项目开发建设的，办理商品房预售许可前应注销抵押权登记。拟预售商品房所对应的土地使用权已被司法机关查封的，办理商品房预售许可前应先解除司法查封。

第十一条 监管信息公开 开发企业预售商品房时，应当在销售现场显著位置公示预售资金监管银行、监管账户、监督投诉电话等信息，告知购房人须将全部购房款存入监管账户。

开发企业应在《商品房买卖合同》中加入预售资金监管条款，载明预售资金监管银行、属地住建部门、监管账户等信息，明确购房人须将全部购房款存入监管账户，并以加粗方式提示购房人。

市住房城乡建设局应在门户网站上向社会公示商品房预售许可、监管银行、监管账户等信息。

第三章 预售资金收存

第十二条 资金收存 买受人支付的购房款必须全部直接存入监管账户，严禁将预售资金存入监管账户以外其他任何账户。通过POS机收取的，开发企业只能选择监管银行提供的专用POS机。

买受人申请按揭贷款的（含住房公积金贷款、商业银行发放的按揭贷款），按揭贷款合作银行应即时将贷款全部直接划转至监管账户，并将相应条款写入按揭贷款合同。开发企业应在与商业银行签订的按揭贷款合作协议中，载明监管银行、监管账户等信息，并约定监管账户为按揭贷款发放的唯一收款账户。

开发企业在销售过程中选定、增加、调整按揭贷款合作银行的，应当在签订按揭贷款合作协议或调整后3个工作日内向属地住建部门报备。

第十三条 资金核验 属地住建部门在办理商品房预售合同网签备案时，预售资金应当按要求同步存入监管账户，监管银行应及时确认预售资金是否足额存入监管账户，属地住建部门应当通过适当方式予以核验。通过按揭贷款方式购房的，首期入账金额以商品房买卖合同约定的首付款金额为依据，同时应达到按揭贷款最低首付比例；通过分期付款方式购房的，应按照合同约定交款的时间节点分期存入监管账户；通过一次性付款方式购房的，全部购房款应一次性存入监管账户。

商品房预售合同备案完成后，按揭贷款、分期付款等预售资金应全部按期存入监管账户。未及时入账的，属地住建部门责令开发企业、按揭贷款合作银行限期整改，并可采取暂停商品房预售网签备案和监管资金拨付等监管措施直至整改完成。

开发企业应于每月末与监管银行对监管账户进行清理、对账，并将对账结果及时报送属地住建部门。

第十四条 冲正及退款因开发企业或买受人的原因导致非预售资金错误划入监管账户的，或者买受人已将购房款交入监管账户但符合退房条件，确需在监管额度内退还预售资金的，开发企业、买受人应提交相应证明，待属地住建部门审核通过后，由监管银行办理冲正或退款手续。

第四章预售资金支取

第十五条 预售资金使用要求预售资金必须优先用于支付本项目的工程款（含农民工工资、建筑材料、设备和施工进度款等相关支出，下同）、法定税费、项目贷款、办公和管理费用等款项，保障本项目的建设、交付和办理不动产登记。

第十六条 预售资金支取监管方式 预售资金使用实行分类监管。重点监管额度内的预售资金实行审核监管，经属地住建部门审核同意后由监管银行拨付。超出重点监管额度的预售资金，由开发企业向属地住建部门提出用款申请，经属地住建部门对重点监管额度进行足额确认后，开发企业凭确认手续向监管银行申请办理超额资金的拨付业务。

第十七条 重点监管额度重点监管额度是指达到竣工交付条件所需的工程建设费用，重点监管额度内资金不同于开发企业自有资金，应当专款专用，经属地住建部门核定后用于项目建设必需的农民工工资、建筑材料、设备和施工进度款等相关支出。

重点监管额度按一次预售许可范围内的建筑工程达到竣工交付条件所需建设费用总额（含楼栋建筑安装工程成本，小区绿化、市政公用基础设施及公共服务配套等公共部分的分摊费用）计算。重点监管额度=建设工程综合单位造价（中心城区综合单位造价标准由市住房城乡建设局核定并定期公布）×本次批准预售楼栋建筑面积（以施工图为准，下同）。当批准预售楼栋与项目地下室属同一《施工许可证》许可范围时，地下室建筑面积（以《施工许可证》为准，下同）应分摊到同一施工许可范围的地上楼栋，重点监管额度=建设工程综合单位造价×（本次批准预售楼栋建筑面积+同一施工许可范围地下室分摊建筑面积）。

当商品房交付标准为精装修时，属地住建部门应当根据预售合同约定的交付标准单独测算精装修费用并纳入重点监管额度进行监管。

第十八条 保函担保监管账户内资金达到重点监管额度后，开发企业可向商业银行申请出具保函置换重点监管资金，具体操作按《中国银保监会办公厅　住房和城乡建设部办公厅　中国人民银行办公厅关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（银保监办发〔2022〕104号）执行。

第十九条 一般支取重点监管资金拨付实行节点控制，应根据工程建设进度节点拨付。在达到下列工程建设进度节点后（一个预售许可证包含多栋房屋的，按预售许可范围内工程形象进度最低的楼栋确定进度节点），且监管账户内资金达到最低留存比例后，开发企业可就超出部分提出拨款申请，经属地住建部门审核后，由监管银行拨付：

（一）七层及以下建筑，取得预售许可证后，资金留存比例不低于重点监管额度的60%；七层以上建筑，取得预售许可证后，资金留存比例不低于重点监管额度的75%；

（二）自取得预售许可形象进度开始，至完成主体结构封顶，按每完成四层主体结构一个节点（最末一个节点不足四层按四层计算）平均计算，至主体结构封顶完成后，资金留存比例不低于重点监管额度的40%；

（三）主体分部工程完工，资金留存比例不低于重点监管额度的30%；

（四）建筑单体全部完工（包括门窗、外墙、电梯、水、电、气等工程），资金留存比例不低于重点监管额度的15%；

（五）完成竣工验收备案后，资金留存比例不低于重点监管额度的5%；

（六）完成不动产首次登记后，经属地住建部门审核同意，开发企业向监管银行申请注销账户、资金划转等业务。

（一）至（五）项拨付的重点监管资金，应当按照25%的比例直接划入农民工工资专用账户，开发企业可凭其向农民工工资专用账户打款的凭证，申请将前期支付费用从本次拨款金额中扣除，扣除费用应用于项目建设工程。

精装修交付的房屋，精装修费用不计入前述拨款基数，由属地住建部门合理确定用款节点和支取额度，根据精装修工程进度审核拨付。

商品房完成竣工验收备案且集中交付完毕，在完清工程款、无信访矛盾纠纷的情况下，开发企业可申请支取重点监管额度内资金用于缴存该预售许可事项下未售房屋的维修资金。

第二十条 支取审核 开发企业应按工程建设进度节点申请支取重点监管资金，对应时间节点向属地住建部门分别提供工程进度证明资料和拨款用途证明等资料，具体如下：

（一）取得预售许可，提交属地住建部门要求的拨款用途证明资料；

（二）完成规定的主体结构层数（含完成主体结构封顶），提交施工总包单位、监理单位出具的施工进度证明、施工总包单位出具的收到前一节点拨款证明、属地住建部门要求的拨款用途证明材料或其他材料；

（三）主体分部工程完工，提交主体分部工程验收记录、施工总包单位出具的收到前一节点拨款证明、属地住建部门要求的拨款用途证明材料或其他材料；

（四）建筑单体完工的，提交相关分部工程验收记录、相关施工单位出具的收到前一节点拨款证明、属地住建部门要求的拨款用途证明材料或其他材料；

（五）完成竣工验收备案，提交建筑工程竣工验收备案表、相关施工单位出具的收到前一节点拨款证明、属地住建部门要求的拨款用途证明材料或其他材料；

（六）完成不动产首次登记，提交不动产首次登记证明、相关施工单位出具的收到前一节点拨款证明、属地住建部门要求的拨款用途证明材料或其他材料。

属地住建部门应配备相应专业人员，对相关申请资料进行审核，核对上一期拨付资金量是否足额用于农民工工资、建筑材料、设备和施工进度款等项目支出。符合条件的，自受理资金使用申请之日起3个工作日内作出答复，出具《商品房预售资金监管专用账户拨付通知书》，由监管银行拨付资金；不符合条件的，不予核准并告知申请人。

第二十一条 个性监管 属地住建部门根据开发企业申请或经研判商品房项目存在风险的，应结合项目的工程进度、质量安全、销售状况、预售资金收存使用、信访舆情等因素进行评估，提出调整重点监管资金留存比例意见，经属地政府（管委会）研究同意后，可在第十九条规定的支取节点留存比例降低或提高不超过10%。

第二十二条 应急支取 商品房项目出现重大经营性风险、可能引发重大矛盾纠纷，且工程形象进度及账户余额不满足一般支取要求，但急需资金用于工程建设的，经属地住建部门审核并报请属地政府（管委会）研究同意后可进行应急支取。属地住建部门应当采取有效措施监督该项目的后续资金使用。

第二十三条 动态监管 属地住建部门应当强化工作力量、优化工作机制，建立预售资金监管“一项目一档案”，加强对商品房项目的日常巡查和动态监管，及时跟踪项目建设进度，及时预警风险隐患，及时纠正项目问题。

第二十四条 严格监管 当出现商品房项目停工、监管账户余额和可售资产价值之和不足以覆盖剩余工程量等严重风险隐患时，属地住建部门应当采取有力措施督促开发企业履行主体责任，必要时全面接管监管账户或建立政府监管账户，严格监管后续资金使用和后续资产销售，保障账户资金和项目资产安全，并向属地政府（管委会）、市住房城乡建设局报备，将相关情况抄送监管银行。

同一开发企业同时开发多个项目，其中一个受到严格监管的，在本市的其余项目均实行严格监管。

严格监管项目的风险隐患消除后，经开发企业申请、属地住建部门评估核实，向属地人民政府（管委会）、市住房城乡建设局报备后，取消严格监管，并抄送监管银行。

第五章违规责任

第二十五条 开发企业违规责任 开发企业有下列行为之一的，由属地住建部门责令限期改正，整改期间可暂停预售商品房网签备案和预售资金拨付：

（一）未在销售现场显著位置公示监管银行、监管账户、监督投诉电话等信息的；

（二）未在《商品房买卖合同》中加入预售资金监管条款，并以加粗方式提示购房人的；

（三）私下签订《商品房买卖合同》拖延网签，或者网签后拖延备案，不及时将预售资金全部直接存入监管账户的；

（四）以其他款项为名义变相收取预售资金逃避监管，或者未将预售资金全部直接存入监管账户的；

（五）未按要求向属地住建部门报备按揭贷款合作协议，或按揭贷款合作协议未载明监管账户等信息、未约定按揭贷款应直接划入监管账户的；

（六）指使或协同按揭贷款合作银行将商品房按揭贷款划入非监管账户的；

（七）提供虚假证明材料申请拨付预售资金的；

（八）已拨付款项未按规定用途使用的；

（九）设立子公司的开发企业，集团公司抽调挪用子公司开发项目预售资金的；

（十）存在其他违反预售资金监管规定行为的。

开发企业逾期未整改到位的，由属地住建部门依法依规进行处理，同时抄送企业总部，并向市住房城乡建设局报备。

第二十六条 银行违规责任

（一）监管银行违反预售资金三方监管协议，未经属地住建部门核实同意，擅自拨付、划转或未按正常程序拨付重点监管资金的，应当负责追回，无法追回的依法承担相应赔偿责任。属地住建部门可根据情节轻重暂停该银行新开设预售资金监管专用账户业务、取消其监管银行资格，并将相关情况抄送市住房城乡建设局、人行宜宾市分行、宜宾金融监管分局依法依规进行处理。

（二）按揭贷款合作银行未将购房贷款直接、即时划转至监管账户的，属地住建部门可根据情节轻重暂停该银行签订预售资金三方监管协议、新开设预售资金监管专用账户业务，并将相关情况抄送市住房城乡建设局、人行宜宾市分行、宜宾金融监管分局依法依规进行处理。按揭贷款合作银行整改完成的，可恢复其相关业务、资格。

第二十七条 相关主体违规责任 勘察、设计、施工、监理等单位提供虚假证明或采取其他方式协助开发企业违规超前超额支取预售资金的，由属地住建部门对相关责任单位和责任人依法依规进行处理。

第二十八条 相关人员违规责任 涉及的相关部门（单位），在预售资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、弄虚作假、徇私舞弊的，由有关国家机关依法依规处理，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附　则

第二十九条 本办法施行后，新申办商品房预售许可的楼栋，预售资金监管按本办法执行。

本办法施行前已办理商品房预售许可的楼栋，后续预售资金应严格按本办法规定进入监管账户，由属地住建部门对监管资金和未售资产进行清核，综合评估风险，具备条件的参照本办法调整监管方式，不具备条件的由属地住建部门根据情况“一盘一策”合理制定监管方案，若监管账户余额和可售资产价值之和不足以覆盖剩余工程量，应按照第二十四条规定严格监管。

第三十条 本办法由市住房城乡建设局会同人行宜宾市分行、宜宾金融监管分局负责解释。

第三十一条 本办法自2025年X月X日起施行，有效期X年。现有规定与本办法规定不一致的，以本办法为准。国家、省有新规定的，按新规定执行。

原文地址：http://jsj.yibin.gov.cn/tzgg/202508/t20250815_2143417.html