关于印发《鹰潭市加强“红色物业”建设工作实施方案》的通知

各区（市）委组织部、社会工作部，各区（市）住房和城乡建设局：

现将《鹰潭市加强“红色物业”建设工作实施方案》印发你们，请结合实际认真贯彻落实。

中共鹰潭市委组织部 中共鹰潭市委社会工作部

鹰潭市住房和城乡建设局

2025年5月22日

鹰潭市加强“红色物业”建设工作实施方案

为加强党建引领社区治理，推进鹰潭市“红色物业”建设，提升物业服务管理水平，根据省委组织部、省住建厅《关于开展“共建红色物业共享美好家园”活动的通知》等文件精神，结合我市实际，制定本方案。

一、加强物业党建联建，强化党的领导作用

1.加强小区党组织建设。按照“务实管用、应建尽建”的原则，在居民中有正式党员3人及以上的小区成立小区党组织。居民小区与网格重合的，居民小区不再成立党组织。小区党组织在社区党组织领导下，重点在小区治理、服务中发挥作用，协助做好业主委员会组建换届、物业服务监督、矛盾纠纷化解、小区居民服务等工作，及时报告重大事项。小区党组织书记和其他成员从本小区的居民党员、业主委员会党员成员、社区“两委”党员成员、在职和退休党员干部等人员中择优推选。注重通过法定程序将小区党组织书记推选为业主委员会主任，将小区党组织其他成员推选为业主委员会成员。〔责任单位：市委组织部、市直各领域党（工）委，各区（市）〕

2.加强物业行业党建。市委社会工作部（市委两新工委）归口指导、市住建局领导全市物业行业党建工作。市住建局行业综合党委定期研究调度物业行业党建工作，党委领导班子成员每人联系1家重点物业企业，定期开展走访调研、帮助解决问题、推动提高服务质量。各区（市）依托物业行业主管部门及行业协会，全面建立物业行业党组织，加强对物业行业党建工作的指导。〔责任单位：市委社会工作部、市住建局、市委组织部，各区（市）〕

3.提升物业企业党组织覆盖面。推动符合条件的物业服务企业及时建立党组织，有正式党员3名以上的一般单独组建。暂不具备组建条件的，通过社区党组织选派党建指导员、社会招聘党员员工、发展党员等方式加强党的工作覆盖。物业服务企业党组织一般应隶属于所在街道党工委，在社区党组织领导下开展工作，接受物业行业党组织指导。有多个物业服务项目的物业企业，其党组织接受企业所在地社区党组织领导。物业企业党组织书记的任免，由其组织关系所在社区党组织把关、街道党工委负责审批，报各区（市）物业行业党组织备案。〔责任单位：市委组织部、市委社会工作部、市住建局，各区（市）〕

4.加强党组织对物业企业的监督管理。推动物业企业将党建工作要求写入公司章程，建立企业党组织参与议事决策制度，在物业服务收费、项目开发、资金使用等重大事项上发挥政治引领作用。社区党组织对所辖物业企业党组织进行监督管理，每年年底形成综合评价意见反馈物业主管部门，作为评价物业服务企业信用的重要内容并记入信用档案。物业服务企业应将物业服务情况、经费明细、公共收益等重大事项及时通报社区党组织。〔责任单位：市委组织部、市住建局，各区（市）〕

5.推进“双向进入，交叉任职”。在街道、社区党组织领导下，积极推荐符合条件的社区“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员，鼓励业主委员会和物业服务企业党员负责人担任社区党组织兼职委员，参加社区党组织召开的涉及小区物业治理有关会议。〔责任单位：市委组织部、市委社会工作部，各区（市）〕

6.落实“双报到双评议”制度。市县两级机关单位党组织结合挂点联系安排，到城市社区报到开展结对共建，落实“三清单一协议”，原则上由共建单位党组织专职副书记兼任社区党组织兼职委员，做好工作对接，明确定期召开工作例会、交流党建工作经验、解决实际困难、为社区办实事等共建事项。在职党员、干部要按照到居住地社区报到的要求，主动到社区认领工作事项、参与小区治理。共建单位和在职党员干部作用发挥情况，纳入机关单位和在职党员干部年度考核的重要内容，市直单位机关干部入党、提拔、进一步使用、晋升职级、评先评优考察时，要听取其居住地社区的评议意见。〔责任单位：市委组织部、市直各领域党（工）委，各区（市）〕

7.建立“家园党支部”。推广“家园党支部”试点经验，在符合条件的小区全面建立“家园党支部”。党支部委员一般从政策理论水平高、工作经验丰富、组织协调能力强、热心社区工作的在职党员中选任。“家园党支部”主要负责协助社区党组织督促本小区内在职党员到社区报到，协助引导党员参与小区社会治理、服务群众等工作，并监督“8小时以外”表现。遇有重大公共卫生事件、重大自然灾害等突发事件时，及时协助抽调党员干部下沉小区，积极承担急难险重任务。〔责任单位：市委组织部、市直机关工委，各区（市）〕

二、规范业委会管理，增强小区自治能力

8.扩大业主委员会或物业管理委员会覆盖面。街道党工委和区（市）物业管理主管部门要加强对成立业主委员会的工作指导，推动符合成立条件的住宅小区依法依规成立业主大会，选举产生业主委员会。具备成立条件，但一年内未成立且无明确成立时限的、业主大会成立后未能依法选举产生业主委员会的，街道党工委和社区“两委”要指导组建由业主代表、社区居民委员会等派员参加的物业管理委员会，临时代行业主委员会职责。〔责任单位：市住建局、市委组织部，各区（市）〕

9.加强业主委员会人选把关。以区（市）为单位制定业主委员会成员候选人负面清单，实行业主委员会成员与物业服务企业管理层任职回避制度，明确不宜作为业主委员会成员候选人的具体情形。建立资格联审机制，由街道党工委牵头，组织社区党组织以及住建、公安、信访等部门，对业主委员会筹备组、换届小组以及业主委员会成员候选人开展资格审查，确保候选人质量。〔责任单位：市住建局、市公安局、市委信访局，各区（市）〕

10.提高业主委员会党员比例。注重推荐符合条件的“两代表一委员”、社区“两委”成员、党员骨干、在职党员、退休干部党员通过法定程序兼任或担任业主委员会成员，鼓励符合条件的在职党员、退休党员通过法定程序担任业主委员会主任。原则上，新成立的业主委员会，其成员中党员比例应达到50%以上。符合条件的业主委员会要及时设立党支部或党小组。〔责任单位：市委组织部、市住建局，各区（市）〕

11.规范业主委员会日常运行。建立公共收益管理制度，定期通报公示小区公共收益收支情况、物业专项维修资金申请使用及账面余额情况、业主大会和业主委员会工作经费收支情况等，及时公布业主委员会的各项决定和涉及小区的各类事项。〔责任单位：市住建局，各区（市）〕

12.落实重大事项报告制度。业主委员会在研究大额维修资金使用、选聘或解聘物业服务企业、小区公共收益支出、公共设施完善等物业管理有关重大事项前，主动向社区党组织报告，接受指导监督。社区要及时召集业主委员会成员、业主代表、物业服务企业等有关各方就物业管理等重大事项进行协商，达成一致意见后，由业主大会或业主委员会会议依法审议决定。〔责任单位：市委组织部、市住建局，各区（市）〕

13.建立物业管理服务重要事项事前决策机制。社区党组织发挥领导作用，对涉及业主大会成立、选举产生业主委员会和业主委员会换届及成员改选、物业服务企业进驻小区开展物业服务和退出服务、使用专项维修资金和应急解危资金、支配使用共用设施设备经营收益、机动车停车位分配等重要事项，要及时进行监督，指导物业服务企业或者业主委员会组织实施。〔责任单位：市委组织部、市住建局，各区（市）〕

14.建立履职述职制度。建立业主委员会履职评估和工作述职制度，街道党工委组建由社区党组织、业主代表及相关职能部门共同参与的测评组，定期对业主委员会履职情况进行评估，评估结果向全体业主公开，并作为评优评先重要参考；督促业主委员会主任每年年底向社区党组织述职，述职情况作为业主委员会履职评估和改选连任的重要参考。在职党员担任业主委员会主任且履职情况较好的，街道党工委要将相关情况根据干部管理权限，抄送至各领域党（工）委和所在单位党委（党组），在年度考核、评优评先时予以倾斜。〔责任单位：市委组织部、市住建局、市直各领域党（工）委，各区（市）〕

三、加强物业行业管理，提升物业服务水平

15.扩大物业服务覆盖面。注重以市场化方式为主渠道，扩大住宅小区物业服务覆盖。对多个规模较小、距离适当、服务需求相似的住宅小区，在充分尊重业主意愿的基础上，由街道牵头依托网格管理划分物业服务单元，进行“打捆”招标，选聘优质物业服务企业。对部分开放或零散住宅，无法单独管理又不能联合打包的，通过组建或引入国有物业服务企业、街道社区兜底管理等形式实现物业服务全覆盖。〔责任单位：市住建局，各区（市）〕

16.全面开展物业服务事项公示。物业服务企业应当在小区内固定位置，集中规范设置公示栏。如实公布并及时更新服务的事项和内容、标准和质量、收费项目和标准、负责人员、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等，告知全体业主，接受业主监督。物业服务企业开展家政、养老等服务业务也应对外公示，按双方约定价格收取服务费用。物业服务企业不得收取公示收费项目以外的费用。物业服务企业应当每年至少向全体业主公布两次物业服务收支情况。〔责任单位：市住建局、各区（市）〕

17.落实信用监管体系。根据物业服务企业合同履约、守法经营、投诉处理、业主满意度、日常服务和街道社区意见建议等情况，实施物业服务企业信用信息管理，建立“红黑榜”机制，对评定结果为五星和四星的列入“红榜”，一星的列入“黑榜”。对“红榜”企业，进行重点扶持，引导建设单位、业主大会在选聘物业服务企业时优先选聘，给予一定的表彰奖励；对于“黑榜”企业，书面通报街道、社区，建议解除物业服务合同或不再续约，由街道、社区按照《业主大会解聘和选聘物业服务企业工作指引》（鹰建字〔2024〕242号），指导召开业主大会依法依规解聘物业服务企业，推动形成优胜劣汰的市场环境。〔责任单位：市住建局，各区（市）〕

18.探索服务与收费匹配动态监管机制。由市物业协会牵头，征求街道、社区、业主委员会、业主代表、物业公司及相关部门意见，探索制定物业服务收费参考标准及住宅物业服务等级标准，进一步提升物业服务管理水平，促进物业服务质价相符、公开透明，从而保障业主和物业服务人的权益。〔责任单位：市住建局、各区（市）〕

19.规范公共收益管理。规范我市住宅小区利用共有部分获取公共收益的归集、使用和管理，明确公共收益范围、收益获取、收益权属，设立公共收益账户管理，对公共收益进行公示管理，并优先补充住宅专项维修资金、共有设施维修更新、业主委员会工作经费等。探索实行业主委员会、街道社区、业主共同参与资金使用决策的联审联签制度。规范引导物业服务企业、业主委员会行为，维护业主合法权益。〔责任单位：市住建局、各区（市）〕

20.加强人才队伍建设。发挥物业行业协会作用，扩大会员覆盖，组织企业签订行业自律承诺书，并采取培训讲座、技术研讨、知识考核、实操演练等培训模式，开展法律法规、服务与沟通能力、公共设备维护等专题培训，进一步加强物业行业专业人才队伍培育。〔责任单位：市住建局，各区（市）〕

四、推动各方齐抓共管，凝聚物业治理合力

21.加强小区自治。由社区党组织牵头，小区党支部组织业主委员会、物业企业、业主代表等，协商制定小区物业服务重点工作清单，并在小区公开公示。依托“逢四说事”“铜城夜话”“议起当家”等机制，定期召开小区议事会、楼栋恳谈会，组织党员群众参与物业管理协商议事。〔责任单位：市委组织部、市住建局，各区（市）〕

22.丰富小区事项解决模式。对小区内一般性事项，由小区党支部、业主委员会、物业企业定期召开三方议事会，自主协商解决；对小区难以协商解决的事项，推行“1+4+N”议事模式，由社区党组织牵头召开联席会议，小区党组织、业主委员会、物业服务企业、业主代表等参加，视情邀请住建、城管、市场监管等职能部门、共建单位参加，共同协商解决；对重大事项，由社区党组织报告街道党工委，启动“街乡吹哨，部门报到”，根据需求召集共建单位、相关职能部门、驻区单位分管负责同志参加的街道联席会议，共同研究解决社区物业治理中的重难点问题。〔责任单位：市委组织部、市委社会工作部、市住建局，各区（市）〕

23.健全调解协同治理机制。充分发挥社区、网格员熟悉住户情况的优势，主动打捞物业矛盾纠纷，对能直接化解的，由社区、网格员“先行调”；针对难点问题，及时向物业服务行业调解委员会上报，由调解委员会“居中调”；无法调解的，由人民法院整合力量为调解工作提供指导、调解协助、业务培训等“指导调”。探索“示范裁判+类案调解”，由住建与司法、法院联动，指导物业纠纷人民调解委员会开展专业化调解，吸纳律师、物业专家等力量，针对拒缴物业费、服务瑕疵等高频争议分类施策。对业主恶意拖欠物业费的，由法院开通物业诉讼“绿色通道”，实行物业费拖欠小额标的案件简易起诉和判决程序，实现“快立、快审、快结”，形成示范判例。〔责任单位：市住建局、市中级人民法院、市司法局、市委组织部、市委社会工作部，各区（市）〕

24.建立公职人员和普通党员带头缴纳物业费机制。公职人员和普通党员要发挥模范带头作用，带头缴纳物业费。对拖欠物业费的，由物业服务企业以小区项目为单位，梳理汇总人员名单，由街道、社区对相关人员中的党员及公职人员信息进行初步审核校对。公职人员拖欠物业费的，按照干部管理权限，由组织、住建部门联合发函到其所在单位，督促相关人员及时缴清物业费；普通党员拖欠物业费的，根据党组织隶属关系，由所在党支部提醒缴纳。〔责任单位：市委组织部、市住建局，各区（市）〕

25.推动执法力量进小区。以区（市）为单位制定执法下沉小区事项清单，并在小区显著位置公告公示，畅通居民投诉举报渠道。将行使频率较高、技术门槛不高、与街道日常管理关联密切、需要及时快处的行政执法权，依照法定程序交由能够有效承接的街道行使。街道党工委要牵头整合辖区内公安、城市管理、物业管理、市场监管、消防等力量，定期对住宅小区内高空抛物、乱搭乱建、违规装修作业、毁绿种菜、随意弃置垃圾、侵占公共空间、电动车违规进楼入户停放充电、违规占用堵塞封闭疏散通道、安全出口以及消防车道和消防登高场地、非法张贴广告、违规收费等违法违规行为和不文明现象开展重点整治。探索利用社区警务室、党群服务中心（驿站）等场所设立综合执法点，提升综合执法效能。〔责任单位：市公安局、市城管局、市住建局、市市场监督管理局、市消防救援支队，各区（市）〕

五、加强组织保障

26.建立推进机制。市委组织部、市委社会工作部、市住建局负责统筹调度“红色物业”工作，市直有关部门密切配合，区（市）相关单位、街道、社区具体推进。各区（市）要加强对“红色物业”工作的领导，组织相关职能部门召开会议，研究细化工作任务举措，明确时间节点，推动责任落实、任务落地。市里将定期调度“红色物业”工作进展，研究解决工作推进中的困难问题。2025年全市选取16个小区进行试点，根据小区基础，确定示范类小区12个、提升类小区3个、基础类小区1个，其中基础类小区要从开放式小区中进行选取。各地在做好试点工作的同时，要有序推进其他小区工作，确保2026年完成率达25%，2027年完成率达50%，2028年完成率达80%，力争2029年全部完成。〔责任单位：市委组织部、市委社会工作部、市住建局，各区（市）〕

27.强化考核激励。将“红色物业”工作纳入各级党组织书记抓基层党建述职评议考核和年度综合考核的重要内容。鼓励符合条件的小区申报“红色物业小区”，获评“市级红色物业小区”的，优先推荐申报“省级红色物业小区”。对授予“省级红色物业小区”“市级红色物业小区”称号的，由市委组织部、市住建局给予一定的资金补助。〔责任单位：市委组织部、市住建局，各区（市）〕

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