明晰车位权属 规范使用权益

在房地产交易过程中，车位的产权性质、使用权益归属及租赁注意事项，往往因专业性较强而容易引发争议。明晰这些内容，对保障业主、开发商等多方合法权益至关重要。以下从产权性质分类、使用权益归属判定标准及租赁使用注意事项三方面进行详细说明。

一、车位的产权性质分类

产权车位是指能够办理不动产登记的商品车位。这类车位具备完整的物权属性，业主拥有完全的处置权，可自由进行买卖、抵押、出租等交易活动，且使用期限不受限制，为车位使用者提供了充分的产权保障。

人防车位属于依据《中华人民共和国人民防空法》建设的“平战结合”设施，人防车位的所有权归国家所有。根据“谁投资、谁受益”原则，人防车位平时的使用权及收益权，归属开发商或全体业主（具体由建设成本分摊情况决定）。

公共车位主要用于保障访客等临时停车需求，开发公司无权出售。其中，对于地面车位（露天车位），如果是占用业主共有的道路或者其他场地用于停车形成的车位，该类车位属业主共有。

二、车位使用权益归属判定标准

在判定车位使用权益归属时，应以建设成本的分担比例作为确权依据，其核心原则可归纳为“成本分摊即权利转移”。

产权车位：若车位登记在开发商名下，其所有权归开发商所有。当产权登记转移至业主名下后，业主则成为车位的合法所有权人。

人防车位：依据人民防空工程“平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，人防车位的归属需根据建设成本是否分摊至房价来认定投资者身份。在房地产行业，土地增值税是判断地下车位使用权和收益权的重要依据。简单而言，若开发商在计算土地增值税时将车位成本纳入其中，就表明该车位的成本已通过房价由业主分摊，此时人防车位的相关权益归全体业主；反之，则属于开发商投资建设，其平时的使用权及收益权归开发商。

公共车位：经业主大会表决同意后，公共车位的经营收益可纳入小区公共收益管理，用于补充小区公共设施维护等支出。

三、租赁使用权车位的注意事项

合同期限限制：租赁合同最长不得超过20年，超期部分无效。

明确费用条款：需区分租金、管理费、税费等项目，避免模糊表述；同时应注明支付方式（一次性或分期）及逾期违约金标准。

用途限制条款：车位仅限停车使用，禁止改建、堆放杂物。

文稿来源：市局交易科、市场科

原文地址：http://jsj.zhangzhou.gov.cn/cms/html/zzszfhcxjsj/2025-06-03/792400060.html