关于印发《临沂市住宅专项维修资金管理办法（试行）》的通知

临建发〔2025〕11号

各县区住房和城乡建设局，临沂高新技术产业开发区园区建设局，临沂沂河新区规划建设局；各县区财政局，高新区、沂河新区财政金融局：

现将《临沂市住宅专项维修资金管理办法（试行）》，印发给你们，请结合实际，认真抓好贯彻落实。

临沂市住房和城乡建设局

临沂市财政局

2025年4月22日

（此件公开发布）

临沂市住宅专项维修资金管理办法（试行）

第一章总则

第一条为加强住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的正常使用，维护业主的合法权益，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内商品住宅、售后公有住房的住宅专项维修资金（以下简称维修资金）的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

第三条本办法所称的维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、楼宇对讲、绿地、道路、围墙、监控设施、路灯、沟渠、共用排污（水）管道、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条维修资金实行属地化统一管理，坚持专户存储、业主共用、共同决策、政府监督的原则。

第五条市住房和城乡建设部门会同市财政部门负责全市维修资金的指导和监督工作。

各县（区）维修资金主管部门负责本辖区维修资金的交存、使用和管理工作。

城市管理、市场监管、消防救援、人民银行等部门按照各自职责，做好维修资金管理相关工作。

街道办事处（镇人民政府）负责指导、监督业主大会、业主委员会依法履行维修资金筹集和使用，调解处理维修资金管理中的矛盾纠纷。社区居民委员会协助街（镇）做好相关工作。

第六条市维修资金主管部门应当建立全市统一的维修资金管理信息系统，完善线上申请、表决、公示、查询、监督、管理等功能模块，将全市维修资金的交存、使用、划转、对账、查询等纳入平台管理，提高信息化监管水平。

第二章 维修资金的交存

第七条住宅和非住宅房屋业主应当按照规定交存维修资金，但单个业主所有且与其他住宅不具有共用部位、共用设施设备的除外。

第八条商品住宅（含保障性住房、拆迁安置房，下同）应当按照所拥有房屋的建筑面积交存维修资金。

兰山区、河东区、罗庄区、高新区、沂河新区执行同一交存标准，首期交存标准为：未配备电梯的多层房屋70元/平方米；配备电梯的房屋110元/平方米，市住房和城乡建设局今后可根据实际情况，适时调整首期交存标准。

各县行政区域内维修资金首期交存标准由县维修资金主管部门根据实际情况，合理确定并适时调整。

第九条 建设单位应当与业主在购房合同中约定业主按有关规定交存维修资金，并督促业主交存，任何单位和个人不得代收。商品住宅的业主应当在办理房屋交付手续前，一次性足额交存首期维修资金。业主未按规定交存首期维修资金的，开发建设单位不得向业主交付房屋。

截至竣工交付尚未售出的房屋，由建设单位交存首期维修资金。实行商品房预售资金监管的房地产开发项目，建设单位应当交存的维修资金可从监管的预售资金中划转。

推动新建商品房在办理网签备案时，由建设单位代为足额缴纳维修资金。

第十条维修资金主管部门应当在商业银行开立维修资金专户，资金专户下设房屋账户和公共账户。

（一）房屋账户主要用于核算管理业主和建设单位交存的维修资金、出售公有住房划转的维修资金，以及房屋账户的增值收益。房屋账户以物业管理区域为单位设总账，未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。出售公有住房划转的维修资金，按售房单位设账，以幢为单位设分账。

（二）公共账户主要用于核算管理公共收益划转的维修资金、业主大会或者业主共同决定转入的其他资金，按物业管理区域设总账，按幢设分账。一个物业管理区域内包含两个以上原公有住房售房单位物业的，按其物业范围设分账。

第十一条公共收益在扣除业主委员会办公和业主大会同意的其他经费后，其余部分用于交存维修资金，具体交存比例由业主大会决定。

业主公共收益用于补充维修资金的，按以下程序办理：

（一）业主委员会制定公共收益补充维修资金划转方案，并组织召开业主大会依法表决；

（二）划转方案经依法表决同意并向社区居民委员会报告后，业主委员会到县（区）维修资金主管部门办理公共收益划转手续；

（三）县（区）维修资金主管部门为业主委员会出具公共收益划转通知书；

（四）业主委员会按划转通知书将公共收益划转至维修资金专户。

第十二条物业管理区域商品住宅未建立维修资金制度的，应当进行补建。

维修资金的补建方案，在社区居民委员会指导监督下，由业主委员会拟定，提交业主大会表决同意后，由业主委员会组织实施。

维修资金补建按建筑面积交存，原则上交存后业主分户账面资金余额不低于现行标准的首期交存额。

第十三条物业管理区域已建成交付尚未交存首期维修资金的，应当补交；业主房屋账户内的维修资金余额不足首期交存额30%的，相关业主应当及时续交。

业主管理规约中有补交、续交约定的，按照其约定；约定不明的，补交、续交方案由业主委员会拟定并提交业主大会讨论、表决通过后执行，物业服务人应当予以配合。补交、续交后的业主分户账面资金余额不低于现行标准的首期交存额。

第三章 维修资金的使用

第十四条维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第十五条商品房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造费用分摊，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，应当按照下列规定分摊：

(一)属物业管理区域内全体业主共有的共用部位及设施设备，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。

(二)属单幢房屋内业主共有的共用部位及设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。

(三)属一个单元内业主共有的共用部位及设施设备，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。属单元内一侧房屋业主共有的共用部位及设施设备，由该侧房屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。

(四)相邻业主共有的共用部位及设施设备，由相邻业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。

(五)物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库的维修，由车位、车库共用关系的业主按照各自拥有建筑面积的比例共同承担。

第十六条因维修、更新和改造工程产生的鉴定和造价咨询等费用应当计入维修、更新和改造成本。

维修资金使用申请人可在合同中约定维修、更新和改造工程保修期内留存质量保证金等条款，工程保修期不低于国家有关规定。

第十七条住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造，涉及尚未售出的商品住宅或非住宅，开发建设单位应当按照尚未售出商品住宅的建筑面积，分摊维修、更新和改造费用。

第十八条下列费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）因人为损坏及其他原因应由当事人承担的鉴定、修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务人承担的维修和养护费用；

（五）规划上专属于特定房屋，且开发建设单位销售时已列入该特定房屋买卖合同的露台、庭院等部位的维修费用。

第十九条维修资金使用分为一般使用、计划使用和应急使用。

维修资金一般使用，是指一次投票表决一个维修项目的使用方式。适用于涉及全体或者部分业主临时发生并需要在较短时间内完成的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造项目。

维修资金计划使用，是指采取一次投票集中表决多个维修项目的使用方式。适用于可以提前预见，以延长物业使用寿命为主要目的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。可以一次表决不超过连续两年的维修资金年度使用计划。

维修资金应急使用，是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式。适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，需要立即进行的维修、更新和改造。

第二十条维修资金一般使用和计划使用，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主表决，可采用集体讨论、书面征求意见或者互联网征求意见的形式表决维修资金使用。

第二十一条涉及全体业主的维修项目和业主大会决定的其他维修项目，从公共账户列支，公共账户资金不足的，由全体业主或者有利害关系的业主，按照各自拥有房屋建筑面积的比例分摊。

出现应急使用情况，需从房屋账户列支而房屋账户资金不足的，经业主委员会同意，可以先从公共账户中调剂垫付。

第二十二条维修资金一般使用按下列规定办理：

（一）维修资金使用申请人在社区居民委员会的指导下现场核实情况后编制使用方案，并将使用方案在维修资金列支范围内显著位置进行公示，公示期不少于5个工作日。涉及电梯、消防设施故障的，由相关专业机构出具意见。

（二）经有利害关系业主表决通过后，维修资金使用申请人将维修资金使用方案、表决结果等材料报维修资金主管部门。材料齐全的，维修资金主管部门应当自受理之日起5个工作日内进行审核。

（三）维修资金主管部门通知专户管理银行向合同约定维修单位账户划转不超过预算50%的维修资金；也可以按照合同约定，根据工程进度划转维修资金。

（四）维修资金使用申请人在街（镇）、社区居民委员会的指导下组织工程施工、验收等工作。

（五）工程竣工验收合格后，维修资金使用申请人应当在维修资金列支范围内显著位置公示工程验收情况、工程费用的结算以及分摊情况等，公示期不少于5个工作日。

（六）公示期满后，申请划转工程尾款。

第二十三条有下列情形之一的，可以启动维修资金应急使用程序：

（一）屋面、外墙防水严重损坏的；

（二）电梯发生故障影响正常使用，需要立即维修的；

（三）消防设施存在严重故障，需要立即维修的；

（四）建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动的；

（五）玻璃幕墙炸裂的；

（六）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的；

（七）地下车库以及其他地下公共空间雨水倒灌的；

（八）其他危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，需要实施应急维修、更新和改造的。

第二十四条维修资金应急使用，按下列规定办理：

申请人初步查验确属本办法第二十三条所列情形的，立即启动应急使用程序。

（一）现场确认：申请人在街（镇）指导、监督下及时组织相关业主、物业服务人、第三方造（审）价机构等代表进行现场勘验，确认应急维修具体部位、范围等事项。涉及电梯、消防设施故障的，由相关专业机构出具意见。

（二）施工选定：申请人应在社区居民委员会的指导下选聘具有相应能力的单位，进行应急维修的工程施工、验收、造价决算等工作，并制定维修方案。

（三）备案、公告：提交材料齐全的，维修资金主管部门应当自受理之日起3个工作日内完成审核备案，申请人应当将相关公告材料在维修资金列支范围内的显著位置公示不少于5个工作日。公告期内维修资金分摊列支范围专有部分面积占比或者人数占比超过三分之一的业主提出书面异议的，停止应急使用程序，按一般使用程序申请使用维修资金。

（四）施工、验收：公告的同时立即开展应急施工，并组织物业服务人、利害关系业主等代表对施工全过程进行监督，鼓励委托工程监理。街（镇）可会同相关部门开展指导、监督。工程竣工后，组织对应急维修工程进行联合验收。

（五）工程决算审核：验收合格后，出具工程决算（审核）报告书；填报《维修费用（应急）决算确认表》。

（六）公示、拨付：申请人应当将相关公示资料在维修资金列支范围内的显著位置公示不少于5个工作日，并拍照存档。

公示期满无异议或异议不成立的，申请人提报相关资金拨付材料，县（区）维修资金主管部门于3个工作日内完成备案审核，并通知专户银行划转、拨付维修资金。

也可以按照合同约定，根据工程进度划转、拨付维修资金。

第二十五条维修资金计划使用，按下列规定办理：

（一）申请人根据共用部位和共用设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况，编制维修资金年度使用计划；

（二）年度使用计划经业主大会决定或者业主依法表决同意后，报县（区）维修资金主管部门；

（三）根据年度使用计划具体实施维修项目时，按照维修资金一般使用的规定执行，但不再另行组织业主表决。

鼓励探索建立维修资金保险制度。经业主依法共同决定，可以使用维修资金购买房屋共用部位、共用设施设备保险。

第二十六条维修资金使用申请人对其提交的申报材料真实性、合法性负责，维修工程完毕后，应将相关材料完整、妥善保存，以备业主查询。

第二十七条相关业主在公示中提出异议的，由异议人与维修资金使用申请人协商解决。

协商不成的，异议人可向街（镇）申请调解，也可依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第二十八条申请人根据维修项目需求特点，在街道（镇）、社区居民委员会的指导下依法选择公开招标、邀请招标、竞争性谈判、竞争性磋商等方式选聘具备相应能力且评价信誉好的单位，进行维修工程施工、监理、验收、造价、预（决）算等工作。

第四章 维修资金的监督管理

第二十九条维修资金主管部门应当通过公开招标或按照财政部门有关规定选定商业银行，开立维修资金专户，并把资金保值增值、管理高效等指标作为选择专户银行的依据。

第三十条业主大会成立前，维修资金由维修资金主管部门代行管理。业主大会成立后，根据业主大会决议，选择代行管理或者自行管理。

业主大会决定自行管理维修资金的，应当建立维修资金管理制度，并接受维修资金主管部门的指导和监督，并从维修资金主管部门确定的专户管理银行中择优选择一家银行作为本物业管理区域维修资金的专户管理银行。

专户管理银行设立的维修资金专户应与市维修资金主管部门建立的维修资金管理系统对接，接受维修资金管理、财政、审计、金融监管等行政部门监督，并按照合同约定，负责办理维修资金账户设立、交存、使用、结息、划转、结算、核算、对账、查询等事务。

第三十一条在保证维修资金安全和正常使用的前提下，可以按照国家和省有关规定，将维修资金用于定期组合存款、购买一级市场新发行的国债等，保障资金保值增值。

禁止利用维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第三十二条维修资金增值收益应当定期分配。当年交存部分的收益可按同期银行活期利率计息，其余部分的年化收益以不低于同期银行一年定期存款基准利率计算。

第三十三条业主需补建、补交、续交维修资金的，由业主委员会或社区居民委员会负责督促交存。

鼓励小区业主大会在街（镇）和社区居民委员会的指导下，制定符合本小区实际的维修资金补交、续交及使用分摊规则，并写入小区管理规约。

第三十四条房屋转让时，业主应当向受让人说明维修资金交存和结余情况，该房屋账户中结余的维修资金随房屋所有权同时自动转移。

第三十五条房屋灭失的，业主交存的维修资金结余部分按照房屋产权关系返还相应业主；出售公有住房售房单位提取的维修资金账面余额返还售房单位或按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第三十六条维修资金专户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修、更新和改造工程费用的维修资金，应当直接支付到备案合同约定的相关施工单位账户中。

第三十七条收取维修资金，应当出具省财政部门统一监制的山东省财政电子票据。

第三十八条维修资金的财务管理和会计核算，应当执行国家和省、市财政部门有关规定。县（区）财政部门应当加强对维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第三十九条维修资金主管部门应当按照有关规定定期对维修资金管理情况开展财务审计，公开审计结果，并依法接受审计部门的审计监督。

第四十条市住房和城乡建设部门应当会同市财政部门加强维修资金归集、使用、增值等工作的监督管理，定期组织维修资金管理自查、互查、抽查等检查活动。

第四十一条维修资金主管部门应当建立公示和查询制度，公开电话、网站，接受业主对权属内房屋账户和公共账户中维修资金交存、使用、增值收益和账面余额的查询，接受社会监督。

第五章 法律责任

第四十二条开发建设单位违反本办法第九条第一款规定将房屋交付买受人的，由县级以上住房和城乡建设部门责令限期改正；逾期不改正的，移交处罚机关处以3万元以下的罚款。

开发建设单位未按本办法第十七条规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上住房和城乡建设部门责令限期改正；逾期不改正的，移交处罚机关处以1万元以下的罚款。

第四十三条违反本办法规定，挪用维修资金的，由县级以上住房和城乡建设部门追回挪用的维修资金，由处罚机关没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

市、县（区）住房和城乡建设部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级住房和城乡建设部门追回挪用的维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十四条市、县（区）住房和城乡建设部门违反本办法第三十一条规定的，由上一级住房和城乡建设部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

业主大会违反本办法第三十一条规定的，由市、县（区）住房和城乡建设部门责令改正。

第四十五条对违反维修资金专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。违反本规定的其他行为，法律、法规有处罚规定的，从其规定。

第四十六条住房和城乡建设部门和其他有关部门及其工作人员不履行本条例规定职责或者玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊尚不构成犯罪的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十七条有下列情形的，应当依法补偿相关业主损失，拒不承担赔偿责任的，业主委员会或者有利害关系的业主，可依法向人民法院提起诉讼，要求其承担相应的法律责任。

（一）恶意骗取、套用维修资金的单位和个人；

（二）因业主未按本办法规定交存、补交、续交维修资金，导致延误维修时机，给相关业主造成损失的。

第六章 附则

第四十八条保障性住房按照规定实行维修资金制度。国有土地上房屋征收产权调换住房、城中村改造安置住房、农村新型社区住宅和用于销售的非单一业主的非住宅物业，参照本办法规定建立维修资金制度。

第四十九条本办法所称的维修资金使用申请人是指商品住宅小区业主大会、业主委员会或授委托的物业服务人。

已售公有住房售房单位为维修资金使用申请主体，因破产、歇业、改制、转隶等无法正常开展工作的，由与其具有隶属关系的单位（部门）代行相关职责。

第五十条有下列情形之一的，由物业管理委员会或社区居民委员会代行本办法规定的业主委员会职责，街（镇）做好相关指导工作：

（一）未选举产生业主委员会的；

（二）业主委员会未履行或不能正常履行职责的；

（三）业主委员会无法正常开展工作的。

第五十一条本办法自2025年6月1日起施行，有效期至2027年5月31日。2011年12月30日原临沂市房产和住房保障局、临沂市财政局印发的《临沂市住宅专项维修资金管理办法》（临房发〔2011〕43号）同时废止。

文字解读：关于印发《临沂市住宅专项维修资金管理办法（试行）》的通知

原文地址：http://lyjs.linyi.gov.cn/info/1300/76439.htm