来宾市住建局关于《关于进一步规范我市小区物业管理的建议》第30号提案的答复

罗金城委员：

您在市政协五届四次会议上提出的《关于进一步规范我市小区物业管理的建议》收悉，经研究，现答复如下：

感谢您对我市物业管理工作的关心、指导。您的提案比较全面地分析了我市住宅小区物业管理中存在的服务不到位、物管人员素质低、物管收费开支不透明、业主的管理权不能发挥等问题，并提出了很好的建议，抓住了当前物业管理市场发展的主要矛盾，具有一定的可行性和操作性，对我们的工作具有很好的指导意义。

一、关于加强行政指导，主动帮助小区成立业主委员会的建议

我局积极指导各县（市、区）开展居民小区业主委员会组建、物业服务覆盖及党的组织覆盖攻坚行动。在攻坚行动中，对符合成立业主大会条件的居民小区，我局采取先易后难、分级分类、逐步推进方式，要求街道（乡镇）、社区及时组织召开业主大会，应建尽建小区业委会。截至目前，我市符合成立业主委员会的居民小区共有444个，已组建322个业主委员会，组建率达72.52%。同时，加强物业服务招投标管理，遏制无序竞争。一是在《来宾市物业监督管理方案》中严格要求新建住宅小区的建设单位在办理预售许可或者现房销售备案前，通过招标方式选聘物业服务人，签订前期物业服务合同，制定临时管理公约，维护业主的合法权益，把群众上访、投诉较多的房屋质量缺陷、配套设施不完善等热点问题杜绝在交房之前。二是鼓励业委会采取公开招投标方式选聘物业企业。指导各县（市、区）住建部门将物业服务企业信用信息分纳入物业项目招标评分总分值中，对信誉好、口碑佳的企业，在项目评选、招投标管理中优先考虑，对社会形象差、服务不规范、管理水平低的企业坚决予以清理整顿。通过典型示范、奖优罚劣等机制引导企业提升服务水平。

二、关于加强对各小区前期物业监管的建议

我市进一步强化了对前期物业项目承接查验的监管，并规范住宅维修基金使用管理。一是我局印发了《来宾市住房和城乡建设局关于规范全市物业承接查验工作的通知》，要求新建物业小区交付使用15日前，开发建设单位与物业服务企业应按《物业承接查验办法》规定程序完成承接查验工作，共同确认查验结果并签订《物业承接查验协议》。物业服务企业自物业承接查验完成之日起30日内，持相关材料向物业项目所在地县（市、区）住建局申请办理备案手续，并严格要求其将物业承接查验情况在物业管理区域内显著位置进行公示。二是加强对业主委员会人选的组织把关。鼓励“两代表一委员”、党员业主参选业主委员会成员，逐步提升业主委员会中党员比例。现已成立的业主委员会中党员比例已达到21.63%。同时，在业主委员会组建和换届过程中建立联审制度，各县（市、区）住建局、街道（乡镇）、社区党组织联合政法、民政、公安、司法、市场监管、信访、宗教等部门对业主委员会委员候选人进行把关，进一步提高了我市业主委员会的质量。三是数字赋能，推出便民小程序。我市推出了“来宾房维”小程序，将住宅专项维修资金交存、余额查询、项目申请、资料上传、进度查询、资料公示等功能集于一体，接受群众监督，实现了阳光审批及全天候办理。

三、关于全面摸排各小区物业纠纷的问题所在，加强对业委会组成人员的培训学习的建议

我市现已建立全市物业纠纷调解机制，并加大对业委会成员的培训。一是成立物业纠纷调解委员会。我局会同自然资源、市场监督管理、应急管理、公安、城市管理综合行政执法和供电、供水、供燃气等单位成立了物业纠纷调解委员会，开展研究重大物业管理问题和突出信访案件，指派调解员进行物业矛盾纠纷调解，定期排查汇总上报情况等工作。同时，充分发挥街道（乡镇）、社区作用，对小区投诉案件进行逐件实地核查、分类研判处置，充分了解业主诉求、认真分析纠纷症结所在。近一年，通过组织调解、限期物业整改、强化宣传引导等方式，处理各类投诉案件900余件。二是注重业务学习培训。充分发挥物业主管部门、社区的协调作用，加强对物业管理公司和业主委员会物业管理知识的教育培训，定期或不定期组织人员宣讲《广西壮族自治区物业管理条例》以及相关法律法规，全面提高管理人员的综合业务水平。近一年，市、县两级共组织物业相关培训21场次，培训635人次。三是做好小区自治管理。全市共成立了由社区“两委”成员、社区物业工作者、业主代表等组成的物业管理委员会119个，加强了社区（居委会）对业委会议事会、业主大会的指导。另外，建立了物业管理多部门联动处理机制，由街道、社区负责召集，住建、自然资源、城管、市场监管等部门共同参与，一年以来，全市街道（乡镇）共组织物业管理联席会议94次，有效将物业服务矛盾纠纷化解在萌芽之中。

四、关于规范物业服务行为的建议

我局已组织开展专项整治，提升物业服务水平。我局印发了全市物业服务质量专项整治工作方案，组织开展物业管理交叉检查工作，并采取集中培训、现场“以检代训”的方式开展业务培训，覆盖147个物业管理住宅项目。近一年，市、县两级依法从严查处超标收费、降标服务、违规经营等问题，共实地检查物业服务小区（项目）1000余次，下发责令整改通知书130份，扣减信用分18个项目。进一步提升了我市物业服务水平，推动物业服务向高品质和多样化升级，满足人民群众不断增长的美好生活需要。

五、下一步工作计划

（一）压实基层治理责任，充分发挥业主自治功能。现阶段，部分业主委员会仍存在履职缺位情况，业委会质量不高，业委成员对相关法规、物业知识、工作职责不了解，缺乏足够的责任心，导致业主委员会形同虚设，小区的自治能力不强。2024年，我局将重点加强业委会人选的组织把关，积极推进业委会党组织覆盖，确保在党的领导下选出一批政治素质过硬、群众基础好的业委会主任。同时，大力推广物业管理委员会，弥补业委会的短板，真正打通服务群众的“最后一公里”，为提升群众幸福感、获得感、安全感，构筑社区共治格局提供新的媒介、新的契机。

（二）加强行业监管，培育健康有序市场。积极鼓励物业公司兼并、合并，走强强联合之路，做大做强物业公司。对企业存在的“质价不符”、“乱收费”等乱象问题加大查处力度，实施物业服务质量“红黑榜”制度，将红黑榜结果录入广西物业服务企业信用信息系统进行公示，并与前期物业招投标挂钩，通过市场机制实现优胜劣汰，有效推动物业企业切实提高服务质量。

（三）加强宣传引导，营造社会各界共同参与的良好氛围。进一步加大物业管理法规政策制度的宣传力度，做到家喻户晓。积极宣传物业服务先进事迹，集聚促进行业健康发展正能量。同时，引导广大居民树立正确的物业服务消费理念，自觉遵守物业管理法规和服务约定，推动政府、社会、业主同心行动，同向发力，实现小区物业共治共管、共建共享。

感谢您对我市物业管理工作的关心，希望您一如既往地关注和支持我们的工作。

来宾市住房和城乡建设局

2024年5月28日

承办人及联系电话：黄河腾，0772-4231828。

抄送：市督效办、市政协提案委。

原文地址：http://zjj.laibin.gov.cn/zwfw/gsgg/t19376236.shtml