《珠海市既有建筑改造利用消防设计审查验收管理规定（试行）》政策解读

为推进城市更新行动，规范既有建筑改造利用消防设计审查验收管理，珠海市住房和城乡建设局制定了《珠海市既有建筑改造利用消防设计审查验收管理规定（试行）》（以下简称《规定》）。现将主要内容解读如下：

一、出台背景

随着城市更新进程加快，大量既有建筑因建设年代较早、报建资料缺失、执行现行消防技术标准困难等问题，面临改造利用难题。虽然国家及省市已出台相关规定，但在适用范围、程序衔接、标准适用等方面仍存在不足。制定本《规定》旨在破解既有建筑改造利用中的消防审验困境，建立符合本市实际的管理机制。

二、制定依据

《规定》主要依据《中华人民共和国消防法》《中华人民共和国城乡规划法》《广东省实施<中华人民共和国消防法>办法》（广东省第十三届人民代表大会常务委员会公告第107号）、《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》（中华人民共和国住房和城乡建设部令第58号）、《珠海经济特区消防条例》等有关法律法规和文件要求。

三、征求意见及采纳情况

《规定》在征求意见期间，共收到各区人民政府、有关单位及个人反馈修改意见21条，经沟通，其中采纳10条，不采纳4条，部分采纳7条。

四、目标任务

深入贯彻落实国家关于城市更新和消防安全的重要决策部署，坚持“安全优先、精准施策、创新管理”的方针，遵循“谁改造、谁负责，谁审批、谁监管”的原则，建立“政府引导、部门协同、市场运作、规范高效”的既有建筑改造利用项目消防审验管理新机制，扎实推进我市既有建筑改造利用项目的消防设计审查验收工作。

五、主要内容和亮点

《规定》共二十一条，包括目的与依据、适用范围、工作原则、工作职责、技术标准等内容，对我市目前既有建筑改造利用项目消防设计审查验收管理工作遇到的难点、堵点提供了解决路径，完善了消防设计审查验收管理工作机制。主要内容如下：

（一）适用范围和各部门工作职责。珠海市行政区域内既有建筑改造利用项目中特殊建设工程的消防设计审查、消防验收，以及其他建设工程的消防验收备案与抽查，适用本《规定》。市、区住房城乡建设主管部门按照职责分工，做好职责范围内既有建筑改造利用项目的消防设计审查、消防验收、消防验收备案和抽查工作。自然资源、消防救援、城市管理等相关部门及属地镇街按照各自职责，相互协作，信息共享，做好消防安全相关工作。

（二）鼓励对既有建筑进行消防安全可行性评估、结构安全评估。部分既有建筑由于年代久远，出现老化、地基下沉等问题，需要投入较高成本进行改造。《规定》明确了鼓励改造实施单位在改造利用前先对既有建筑开展消防安全可行性评估、结构安全评估，以确保既有建筑改造利用项目能满足消防安全需求，具有可行性，避免改造实施单位投资决策失误。

（三）既有建筑改造利用新、旧消防技术标准适用要求。既有建筑实施改造利用过程中，因历史原因，受到建筑现状客观条件限制，新、旧消防技术冲突，难以执行现行消防技术标准。《规定》明确了存在空间、结构等客观条件限制且执行现行国家工程建设消防技术标准确有困难时，不改变既有建筑使用功能的，可以综合运用人防、技防、物防等措施，调整适用最新国家工程建设消防技术标准，但不得低于原建造时适用的标准，并且建筑装饰装修材料仍应严格执行现行标准，为新、旧标准冲突问题指明解决路径。

（四）优化既有建筑改造利用项目消防审验前置条件。根据《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》，消防设计审查需提交规划证明材料。但实践中，不少既有建筑由于手续不全、资料缺失、政策衔接等原因，无法提交规划资料。为解决上述问题，本《规定》制定了三项措施，明确在确保建筑主体结构安全、不改变不动产登记信息（历史建筑和文物保护建筑除外）、不增加建筑面积、建筑高度和层数以及不改变建筑外立面的前提下，符合规定条件的既有建筑改造项目无需提供建设工程规划许可证，可直接向住房城乡建设主管部门申请办理消防设计审查、消防验收或消防验收备案。此项措施通过分类处理、部门协同的工作机制，有效破解了既有建筑改造中因规划资料缺失导致的消防审验梗阻，大幅提升了审批效率。

（五）明确历史文化街区、传统风貌建筑改造利用项目消防安全要求。为最大限度保护好历史文化街区、传统风貌建筑及其价值要素，规定历史建筑、历史文化街区改造利用，除应符合《中华人民共和国消防法》《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》等法律、法规、规章要求外，还应按照《规定》由区人民政府组织有关部门指导改造实施单位编制防火安全保障方案。

六、涉及范围

珠海市行政区域内既有建筑改造利用项目中特殊建设工程的消防设计审查、消防验收，以及其他建设工程的消防验收备案与抽查，适用本规定。

七、执行标准

珠海市行政区域内既有建筑改造利用工程项目应按照《规定》以及现行有效的法律法规、政策文件和技术标准要求，依法开展消防设计审查、消防验收、消防验收备案和抽查工作。

八、关键词诠释

既有建筑改造利用项目：指对本市行政区域内已建成并投入使用的建筑，在不拆除的前提下，通过改变、调整、加固、升级等方式，对其使用功能、空间布局、设施设备等进行调整和优化，以实现建筑价值再利用的建设活动。

特殊建设工程：根据《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》第十四条，具有下列情形之一的建设工程为特殊建设工程：

（一）总建筑面积大于二万平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅；

（二）总建筑面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅；

（三）总建筑面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；

（四）总建筑面积大于二千五百平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂；

（五）总建筑面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍；

（六）总建筑面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉ＯＫ厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅；

（七）国家工程建设消防技术标准规定的一类高层住宅建筑；

（八）城市轨道交通、隧道工程，大型发电、变配电工程；

（九）生产、储存、装卸易燃易爆危险物品的工厂、仓库和专用车站、码头，易燃易爆气体和液体的充装站、供应站、调压站；

（十）国家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼；

（十一）设有本条第一项至第六项所列情形的建设工程；

（十二）本条第十项、第十一项规定以外的单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的公共建筑。

其他建设工程：指特殊建设工程以外的其他按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程。

九、新旧政策差异

本《规定》属于新出台政策。

十、有利举措

《规定》对既有建筑改造利用项目从评估规划、分类实施、机制创新、监督管理等全流程进行规范，同时创新提出将改造项目按不改变功能差异化适用标准、改变功能严格执行现行标准、特殊建筑制定安全保障方案等三类情形进行分类，通过鼓励、引导和规范社会资本参与，探索建立“政府引导、部门协同、市场运作、规范高效”的消防审验管理新机制。

《规定》优化了消防审验前置条件，对于符合规划许可豁免情形或操作指引要求的建筑内部业态调整项目，可免于办理建设工程规划许可；对于因历史原因无法提供规划证明文件的，由区人民政府组织多部门综合评估后出具确认意见，疏通因规划资料缺失导致的审验堵点。

《规定》创新了消防技术标准适用规则。既有建筑改造利用项目不改变使用功能的，在满足安全底线的前提下，可综合运用人防、技防、物防等措施调整适用最新标准；改变使用功能的，应经批准并严格执行现行标准，体现了原则性与灵活性的统一，为历史遗留建筑改造提供了合法依据。

十一、解读单位和解读人

解读单位：珠海市住房和城乡建设局

解读人：林立文

联系电话：0756-2251528

原文地址：https://zjj.zhuhai.gov.cn/zjj/zwgk/zcjd/content/post_3842027.html