德州市经济适用住房管理办法

德州市经济适用住房管理办法

德政办发〔2005〕18号

德州市人民政府办公室关于印发《德州市经济适用住房管理办法》和《德州市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》的通知

各县(市、区)人民政府(管委会),市政府各部门:

　　《德州市经济适用住房管理办法》和《德州市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》已经市政府同意,现印发给你们,望认真贯彻执行。

德州市人民政府办公室

　　 二○○五年五月二十八日

第一章　总　则

第一条　为规范经济适用住房建设、交易和管理行为,保护当事人合法权益,根据国家、省有关规定,结合我市实际,制定本办法。

第二条　本办法所称经济适用住房,是指政府提供优惠政策,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。

第三条　在本市城区(含德城区、经济开发区、商贸开发区、河东新城)范围内从事经济适用住房建设、交易,实施经济适用住房管理,应当遵守本办法。

第四条　发展经济适用住房,应当坚持政府总揽、总量控制、统一规划、合理布局、节约土地、规范运作的原则。

第五条　德州市建设委员会是经济适用住房行政主管部门,负责本市城区经济适用住房管理工作。

　　德州市城市建设综合开发房屋拆迁管理办公室负责本市城区经济适用住房的具体管理工作。

　　德州市房产管理局负责本市城区经济适用住房的销(预)售许可、上市交易管理的具体工作及物业管理活动的监督管理工作。

　　德州市物价局负责本市城区经济适用住房的价格监督管理工作。 发展和改革、民政、国土资源、财政、统计、规划等行政主管部门和金融机构按照职责分工,负责经济适用住房的有关工作。

第二章　优惠政策

第六条　经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后,改变土地用途按商品房价格出售,变相搞商品房开发。

第七条　经济适用住房建设和经营中国家和省政府批准的行政事业性收费,减半征收。按规定收取服务费用的,按最低限收取,并按规定缴纳有关税金。

第八条　经济适用住房项目小区外的基础设施建设费用,由政府承担。小区内非经营性公共配套设施建设资金,50%从城市国有土地使用权出让金和城市建设资金中解决,50%摊入房价。

第九条　经济适用住房实行收费卡制度。各有关部门收取费用时,必须填写价格主管部门核发的交费登记卡。拒绝填写或不按规定要求填写的,开发建设单位有权拒交,并向价格主管部门举报。

　　任何单位不得以押金、保证金等名义,变相向经济适用住房建设单位收取费用。

第三章　规划和项目管理

第十条　市政府根据我市经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素,合理确定经济适用住房的政策目标、建设标准、供应范围和供应对象等,编制经济适用住房发展规划,并由经济适用住房行政主管部门负责组织实施。

第十一条　市经济适用住房行政主管部门应当会同发展和改革、国土资源、房管、民政、统计、规划等部门,根据土地利用总体规划、城市总体规划和经济适用住房发展规划,建立经济适用住房项目库,做好项目储备,为逐年滚动开发创造条件。

　　经济适用住房项目的确立,应坚持综合开发、配套建设,严格限制零星、分散建设。

第十二条　发展和改革部门应当会同建设、规划、国土资源部门,依据经济适用住房发展规划和项目储备,编制经济适用住房年度建设投资计划和用地计划,并监督检查计划落实和项目实施情况。

　　经济适用住房建设用地纳入年度土地供应计划,确保供应。

第四章　建设管理

第十三条　经济适用住房开发建设坚持政府组织协调、企业市场运作的原则,以招投标方式确定项目法人。

第十四条　经济适用住房行政主管部门依据经济适用住房年度建设计划和土地供应计划,对经济适用住房建设项目组织公开招投标,择优确定开发建设单位。

　　参加经济适用住房建设项目投标的房地产开发企业,应当具有相应房地产开发资质、良好的开发业绩和社会信誉,具备项目开发投资额35%以上的项目资本金。

　　经济适用住房行政主管部门应当将参加投标的房地产开发企业的基本情况和中标结果进行公示。

第十五条　开发建设单位应对经济适用住房的规划设计、施工、监理、材料设备供应、前期物业管理实行公开招标。经济适用住房建设开发企业严禁有下列行为:

　　(一)取得经济适用住房建设用地1年内无故不开工;

　　(二)擅自转让经济适用住房建设项目开发权;

　　(三)改变经济适用住房销售对象或销售对象未经审查;

　　(四)改变经济适用住房投资计划、详细规划设计方案或增减建设项目配套工程;

　　(五)未经市价格主管部门审批,自行定价销(预)售或重复收取已计入房价费用。

第十六条　经济适用住房要严格控制在中小户型范围,中套住房面积控制在80平方米左右,小套住房面积控制在60平方米左右。

第十七条　经济适用住房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则,并结合全面建设小康社会的目标,优选规划设计方案;经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准,积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备,降低能耗,提高整体建设水平。

第十八条　经济适用住房小区的基础配套设施和公共配套设施要与住宅工程同步建设、同步交付使用。

第十九条　经济适用住房建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。勘察、设计、施工、监理、材料设备供应等单位依照有关法律、法规规定及合同约定,承担相应的工程质量责任。

　　建设单位应当向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,并承担保修责任。保修期从经济适用住房交付使用之日起计算。

第二十条　经济适用住房建设单位对经济适用住房项目要实行单独建帐核算。审计、监察部门对经济适用住房建设实行专项审计,依法监督检查。

第五章　价格管理

第二十一条　经济适用住房的销售基准价格、浮动幅度由价格主管部门按照有关规定确定。

　　建设行政主管部门协助物价主管部门做好经济适用住房价格的监督管理工作。

第二十二条　新建经济适用住房基准价格应当在项目开工前确定,不能在开工前确定价格的,经济适用住房建设单位应当在销售前报批基准价格。

　　未确定基准价格的经济适用住房,不得销(预)售。

第二十三条　经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。

　　(一)开发成本

　　1.按照法律、法规规定用于征地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费;

　　2.开发项目前期工作所发生的规划、工程勘察及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费;

　　3.列入施工图预(决)算项目的主体房屋建筑安装工程费,包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费;

　　4.在小区用地规划红线以内,与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费,以及按政府批准的小区规划要求建设的且不得进行有偿转让的非营业性公共配套设施建设费的50%;

　　5.管理费按照不超过本条(一)项1至4目费用之和的2%计算;

　　6.贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算;

　　7.行政事业性收费按照国家有关规定计收。

　　(二)税金

　　依照国家规定的税目和税率计算。

　　(三)利润

　　按照不超过本条(一)项1至4目费用之和的3%计算。

第二十四条　下列费用不得计入经济适用住房价格:

　　(一)住宅小区内经营性设施的建设费用;

　　(二)开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用;

　　(三)各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用;

　　(四)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;

　　(五)按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

第六章　申购与销售管理

第二十五条　经济适用住房供应坚持困难优先、满足急需的原则,定向供应给中低偏下收入家庭,并优先向其中的无房户、危房户供应。

第二十六条　购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度。

第二十七条　同时符合下列条件的家庭可以申请购买经济适用住房:

　　(一)有本市市区5年以上城镇常住户口(含符合本地安置条件的军队人员)或政府确定的供应对象;

　　(二)家庭人均年收入低于上年度人均可支配收入;

　　(三)无房或现人均住房建筑面积低于10平方米。符合认购条件的残疾人、转退军人、市级以上劳模及城市市政、公益性建设等重点项目的被拆迁户家庭可以优先认购。

　　符合条件的申请人只能购买1套经济适用住房。

　　有下列情况之一者,不能申购经济适用住房:

　　(一)家庭成员不足2人的;

　　(二)已按房改政策购买过公有住房,或者已参加单位集资建房,或者已购买经济适用房的。

　　住房面积均以房产证记载的面积为准。核定家庭人均住房面积的户内人口以户口簿为准。

第二十八条　人均可支配收入、住房困难标准由市经济适用住房行政主管部门会同民政、统计等部门根据社会经济发展情况定期调整公布。

第二十九条　申请购买经济适用住房按照下列程序办理:

　　(一)申请。申请人在销售项目申请购买期限内向市经济适用住房行政主管部门提交下列材料:

　　1.《购买经济适用住房申请表》;

　　2.户口簿、身份证;

　　3.住房情况证明(产权或使用权);

　　4.家庭收入证明;

　　5.婚姻状况证明;

　　6.其他需要提交的证明文件。

　　(二)受理。对符合本办法规定条件的,应当予以受理,并出具受理凭证。

　　(三)审查。市经济适用住房行政主管部门应当在受理之日起20个工作日内完成审查。民政、房管等职能部门及申请人户籍所在地的街道办事处和所属单位应当协同做好年收入和住房情况的审查工作。

　　(四)公示。市经济适用住房行政主管部门将符合条件申购人的家庭人口、收入、住房状况等内容进行公示,公示期为15个工作日。公示期间无投诉或有投诉但经查投诉不实的,市经济适用住房行政主管部门予以登记,并核发《经济适用住房准购证》,准购证应注明准购面积。准购面积应符合住房解困标准,原则上家庭人口4人以下(含4人)申购面积不超过60平方米。

　　(五)办理手续。申购人持《经济适用住房准购证》到经济适用住房销售单位在准购面积以内根据入围排序选购,购买面积不得超过准购面积。

第三十条　经批准购买经济适用住房的家庭,自批准之日起2年内未能购房的,应当重新申请。

第三十一条　经济适用住房销(预)售应当按照下列程序进行:

　　(一)销(预)售申报。经济适用住房项目开发建设单位,在取得房产主管部门颁发的销(预)售许可证后,应当向经济适用住房行政主管部门申报。

　　(二)销(预)售公告。市经济适用住房行政主管部门将全部房源信息通过媒体进行销(预)售公告,公告内容包括房源位置、数量、户型、面积、价格、销(预)售许可证号、开发建设单位、销售方式、申请期限等。

　　(三)入围排序。市经济适用住房行政主管部门对符合优先认购条件的核准后,予以公示,公示无异议批准直接入围,公示期为10个工作日。除符合优先认购条件的,市经济适用住房行政主管部门根据房源数量,对其他符合条件的申购户以公开摇号方式确定入围名单。

　　所有入围的申购户需进一步确定选房顺序,选房顺序以公开摇号方式确定。公开摇号均应在市监察部门、公证部门及入围市民代表监督下进行,并依法公证。

　　(四)公开选房。开发建设单位应当制定公布公开选房方案。申请人按公告的选房顺序到开发建设单位轮候购买。

　　摇中号后放弃选房或选房后放弃购买的,原《准购证》作废,2年内不得再次申请。

第三十二条　开发建设单位不得向未经经济适用住房行政主管部门审批但符合购买资格的家庭出售经济适用住房。

第三十三条　开发企业自主开发和定价的商品房,不得冠以“经济适用住房”的名称进行销售。

第七章　售后和交易管理

第三十四条　经济适用住房按照国务院《物业管理条例》进行管理。

　　要建立专项维修基金(住宅共用部位、公用设施设备维修基金),纳入维修基金管理。

　　在业主大会选聘物业管理企业前,房地产开发企业应当通过招投标的方式选聘具有资质的物业管理企业实施前期物业管理,签订书面的前期物业服务合同,房地产开发企业与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含物业服务约定的内容。

　　在销售物业之前,房地产开发企业应当制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益以及业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法做出约定。物业买受人与房地产开发企业签订物业买卖合同时,应当遵守业主临时公约并予以书面承诺,待业主大会成立后,业主委员会再与选聘的具有资质的物业管理企业签订书面的物业服务合同。物业管理企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。

第三十五条　居民购买经济适用住房后,应按照规定办理权属登记,开发建设单位必须给予协助。房屋、土地登记部门在办理权属登记时,应当注明经济适用住房、划拨土地。

第三十六条　经济适用住房取得房屋所有权证和国有土地使用权证5年后,并补缴土地出让金,方可按市场价上市。

　　未满5年,确需出售的,应出售给经济适用住房行政主管部门核定的符合购买条件的家庭,出售价格不得高于购买时的价格。经济适用住房购买人如需换购经济适用住房,必须经经济适用住房行政主管部门批准,以不高于届时经济适用住房的价格出售给符合条件的家庭后,方可再次申请。

第三十七条　经济适用住房购买人以市场价出售经济适用住房后,不得再次购买经济适用住房。

第八章　集资和合作建房

第三十八条　集资、合作建房是经济适用住房的组成部分,应当纳入全市经济适用住房建设计划和用地计划管理。

第三十九条　住房困难户较多的企业,经市政府批准,可以在符合土地利用总体规划、城市规划和企业发展规划的前提下,利用自有存量土地进行集资、合作建房。参加集资、合作建房的对象,必须严格限定在本企业符合购买经济适用住房条件的职工。对因特殊情况出现的剩余住房,必须在经济适用住房行政主管部门、价格主管部门的监督下,向社会公开出售给经济适用住房购买对象。

第四十条　对企业的集资、合作建房款实行专款管理、专项使用,并接受当地审计、监察、财政和经济适用住房行政主管部门的监督。

第四十一条　严禁任何单位借集资、合作建房名义,变相搞实物分配或商品房开发。

第四十二条　集资、合作建房单位只允许收取规定的管理费用,不得有利润。

第九章　罚　则

第四十三条　发展和改革部门会同建设、规划、国土资源部门加强对经济适用住房的监督检查,对不严格按照投资计划建设的项目单位,取消其参与经济适用住房项目建设的资格。

第四十四条　未经批准擅自改变经济适用住房或集资、合作建房土地用途的,由国土资源部门按有关法律规定处理。

第四十五条　擅自提高经济适用住房或集资、合作建房销售价,由价格主管部门责令限期改正,并依法进行处罚。

第四十六条　对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件,骗购经济适用住房或集资、合作建房的,由经济适用住房行政主管部门追回已购住房,造成损失的,由责任人承担,并可提请所在单位对申请人进行行政处分。

　　对出具虚假证明的单位,由经济适用住房行政主管部门提请有关部门追究单位主要负责人的责任。

第四十七条　管理经济适用住房的工作人员,有下列行为的,由有关部门按规定给予行政处分;情节严重且构成犯罪的,依法追究刑事责任。

　　(一)未按规定程序和条件进行申请人资格审查的;

　　(二)弄虚作假,协助当事人隐瞒真实情况的;

　　(三)索取和收受他人财物的。

第十章　附　则

第四十八条　各县(市)经济适用住房管理,参照本办法执行。

第四十九条　本办法具体执行中的问题,由德州市建设委员会会同有关部门负责解释。

第五十条　本办法自2005年6月1日起施行。