住房租赁纠纷常见法律问题问答
问：租赁住房及其设施设备损坏由谁承担维修义务？
答：对于租赁住房及其设施设备维修义务的确定，首先以双方租赁合同的约定为准，没有约定的，正常使用发生的损坏由出租人承担维修义务。
❏相关法律规定
《民法典》第712条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。
《民法典》第713条规定，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担维修义务。
问：承租人提前解约退租，已支付的租金和押金如何处置？
答：违约方应承担违约责任（双方另有约定的除外），守约方可主张按照合同约定追究对方违约责任。
❏相关法律规定
《民法典》第509条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
问：租赁住房危及人身安全或健康，承租人可以解除合同吗？
答：可以随时解除。
❏相关法律规定
《民法典》第731条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
问：承租人不按照约定方法使用租赁房屋的，出租人可以解除合同吗？
答：可以解除。
❏相关法律规定
《民法典》第711条规定，承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。
问：承租人可以对出租住房进行装修吗？
答：未经出租人同一不可以装修。
❏相关法律规定
《民法典》第715条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
问：承租人可以将房屋转租他人吗？
答：未经出租人同意不可以转租。
❏相关法律规定
《民法典》第716条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
问：租住的房屋因买卖、赠与、继承等发生房屋权属变动的，面对腾房要求租户必须搬出吗？
答：“买卖不破租赁”，发生房屋权属变动的，任何人无权要求承租人腾出房屋。
❏相关法律规定
《民法典》第725条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
问：房东依法解除住房租赁合同，或者租期未满可以采取不当或非法方式迫使承租人解除租赁合同或者腾退租赁住房吗？
答：不可以，住房租赁合同解除要为腾退房子留出合理时间，不得采取非法方式迫使承租人解除合同或腾退住房。
❏相关法律规定
《住房租赁条例》第12条规定，出租人依法解除住房租赁合同的，应当通知承租人，并为承租人腾退租赁住房留出合理时间。出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人解除住房租赁合同或者腾退租赁住房。
问：什么情形的住房不得出租？
答：非居住空间不得单独出租用于居住；“隔断房”、违法建筑、擅自改变规划用途的住房、危险房屋等不得出租。
❏相关法律规定
《住房租赁条例》第7条规定，用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康。厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间，不得出租用于居住。
《贵阳市住房租赁管理条例》第8条规定，出租住房应当以原规划设计的房间为最小出租单位，不得打隔断改变房屋内部结构。
《贵阳市住房租赁管理条例》第10条规定，有下列情形之一的住房，不得出租：
（一）属于违法建筑的；
（二）未经依法批准改变规划用途的；
（三）经安全鉴定属于危险房屋的；
（四）法律、法规规定不得出租的其他情形。
问：按间出租住房应当具备有哪些条件？
答：每间房间人均租住面积不得低于五平方米，并安装独立式感烟火灾探测报警器、断路器（熔断器）和剩余电流动作保护器（漏电保护器），配备灭火器，保障人身财产安全。
❏相关法律规定
《贵阳市住房租赁管理条例》第9条规定，按间出租住房的，每间房间人均建筑面积不得低于五平方米，居住人具有法定赡养、抚养、扶养关系和医疗护理等特殊情况的除外；每间房间安装独立式感烟火灾探测报警器、断路器（熔断器）和剩余电流动作保护器（漏电保护器），配备灭火器。
问：住房租赁合同备案范围、申请主体和申请材料是什么？
答：备案范围主要是城镇国有土地上的租赁住房；申请主体根据不同情形分别为出租人或承租人、住房租赁企业、住房租赁经纪机构；申请材料为出租人和承租人签订的住房租赁合同、租赁住房权属证明或合法来源材料，申请人身份证明。
❏相关法律规定
《住房租赁条例》第2条规定，城镇国有土地上住房租赁活动及其监督管理，适用本条例。
《住房租赁条例》第8条规定，出租人和承租人应当使用实名签订住房租赁合同。出租人应当按照规定，通过住房租赁管理服务平台等方式将住房租赁合同向租赁住房所在地房产管理部门备案。出租人未办理住房租赁合同备案的，承租人可以办理备案。
《住房租赁条例》第14条规定，住房租赁企业是指以自有住房或者依法取得经营管理权的他人住房开展住房租赁经营业务的企业。住房租赁企业出租住房，适用本条例有关出租人的规定。
《住房租赁条例》第27条规定，出租人和承租人通过住房租赁经纪机构签订住房租赁合同的，由住房租赁经纪机构办理住房租赁合同备案。
问：承租人法定解除租赁合同的情形有哪些？
答：租赁住房被司法机关或者行政机关依法查封、扣押的；权属有争议的；具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形的，承租人可以解除合同。
❏相关法律规定
《民法典》第724条的规定，有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：
（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；
（二）租赁物权属有争议；
（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
问：哪些情形下，出租人有权单方解除租赁合同？
答：承租人未按照约定及要求使用致使租赁住房受损的、未经出租人同意转租的、无正当理由逾期不支付的租金的，出租人可以解除合同。
❏相关法律规定
《民法典》第711条规定，承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。
《民法典》第716条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《民法典》第722条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
问：住房租赁合同纠纷有哪些处理方式？
答：住房租赁合同纠纷应按照“合同约定优先”原则由当事人协商解决，协商不成的，可以申请调解、仲裁或者提起诉讼。
❏相关法律规定
《民法典》第119条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
《民法典》第509条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《民法典》第577条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《住房租赁条例》第35条规定，在住房租赁活动中，因押金返还、住房维修、住房腾退等产生纠纷的，由出租人和承租人协商解决；协商不成的，可以依法申请调解、仲裁或者提起诉讼。
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