珠海市住建局关于进一步加强住宅小区业主共有收益管理的通知

各区政府（管委会）、市公安局、中国人民银行珠海市分行、国家金融监督管理总局珠海监管分局、各业主委员会、物业管理委员会、物业服务人：

《珠海市住房和城乡建设局关于印发<珠海市住宅小区业主共有收益管理办法>的通知》（珠建〔2024〕22号）（以下简称《办法》）自2024年3月1日起施行，为贯彻落实《办法》具体规定，规范和改进我市住宅小区业主共有收益管理工作，保障业主的知情权、监督权等合法权益，结合工作实际，现就有关事项通知如下：

一、形成工作合力

（一）区级物业管理主管部门。加快推动业主共有收益管理政策的组织实施，通过灵活多样的方式开展业主共有收益管理政策宣传培训，指导街道办事处（镇人民政府）（以下简称镇街）、居（村）民委员会加强对业主共有收益政策执行情况的日常监管。

（二）镇街、居（村）民委员会。将物业管理纳入基层社会治理体系，加强业主共有收益政策执行情况的日常监管，督促物业服务人、业主委员会（物业管理委员会）等单位规范业主共有收益管理行为、调处业主共有收益纠纷。

（三）公安机关。依法查处侵占业主共有收益的违法犯罪行为，对构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；对构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（四）金融主管部门。负责指导银行依据《办法》有关规定落实账户设立、注销、监管等工作。

二、全面落实要求

（一）镇街要全面落实住宅小区业主共有收益管理要求，规范辖区住宅小区业主共有收益缴存和使用工作，建立滚动工作台账。

1.前期物业服务住宅小区。应在《前期物业服务合同》中约定，或根据《前期物业服务合同》约定住宅小区共有部分的经营管理事项，明确获取收益范围、管理方式、分配比例、账目公布、财务审计等内容。物业服务人应将业主共有收益，以住宅小区物业服务区域为单位，单独开户设账。前期服务合同无约定或者约定不明确的，由物业服务人在住宅小区所在地镇街指导下，凭镇街出具的《开设业主共有收益账户介绍信》（附件1）及《开设业主共有收益账户材料清单》（附件2），以物业管理区域为单位单独开立专用存款账户作为共有收益账户。

2.非前期物业服务住宅小区。应经业主大会同意，在物业服务合同或管理规约（议事规则）中约定住宅小区共有部分的经营、收益的使用和分配。业主委员会（物业管理委员会）、物业服务人等受业主大会委托的单位应当建立业主共有收益管理制度，持《开设业主共有收益账户材料清单》（附件2），以物业管理区域为单位单独开立专用存款账户作为共有收益账户。

（二）本通知所称住宅小区包含同一物业管理区域内非住宅物业服务项目。业主共有收益账户应当应建尽建，已设立业主委员会账户或者其他涉及业主共有资金的账户应当遵照本通知要求及指引，在本年度内变更为业主共有收益账户。

（三）共有收益管理单位（以下简称管理单位）应建立健全业主共有收益财务管理制度，以小区为单位，单独记账，独立核算，对业主共有收益合同、收支账目、收支票据、工作台账、公开公示等相关资料进行完整收集和归档管理，规范业主共有收益的财务管理工作。镇街要推动有条件的业主大会、业主委员会（物业管理委员会）等单位引入代理记账机构，每年实施业主共有收益的记账工作。鼓励镇街以辖区为单元，加强与金融机构、代理记账机构的合作，统一开展业主共有收益记账工作。

（四）区物业管理主管部门要在物业（前期物业）招投标及《前期物业服务合同》《物业服务合同》备案等环节，在《前期物业服务合同》《物业服务合同》中加强对住宅小区公共部分经营管理事项的指导；在业主委员会（物业管理委员会）备案环节，加强对议事规则或管理规约中涉及业主共有收益制度的指导。

（五）加快建立第三方审计机制。区物业管理主管部门定期发布业主共有收益管理优秀案例、审计优秀案例等。物业管理行业协会要加强行业自律，定期组织相关业务培训，保障行业健康有序发展。

三、规范收益管理

（一）管理单位应在本年7月15日及次年1月15日前，按照业主共有收益公示示范文本要求，对半年度业主共有收益收支情况进行公示，无共有收益的小区也要实行零公示。

（二）开立账户时，管理单位应与开户银行签订《业主共有收益专用账户管理协议》（附件6）。开户银行应主动上门向属地镇街、（居）村民委员会获取印章样式，用于管理单位提供印章的真实性审核，镇街、（居）村民委员会应予以积极配合。

（三）管理单位与所在地的镇街、居（村）民委员会共同负责共有收益的使用管理。在申请使用时，管理单位向银行提供《珠海市住宅小区业主共有收益使用/销户备案申请表》（附件7），包括但不限于物业服务合同（前期物业服务合同）、管理规约、共有收益使用规则及年度使用计划、业主大会决定文书以及其他可体现业主共同决定结果的材料。开户银行确认材料中镇街、居（村）民委员会的印章真实性后，方可办理支付手续。同时，银行须通过添加特殊账户标志、加强业务培训等方式，强化对业主共有收益账户的使用监管。

管理单位发生主体变更时，必须对账户进行资金转移或注销等处理，提交镇街出具的《注销业主共有收益账户证明》（附件8），并按照《业主共有收益专用账户管理协议》（附件6）的约定处理。

（四）管理单位应当建立业主共有收益收支台账。台账详细记录业主的共有收益情况，做到收支时间、项目、金额、分成等账目一目了然，并做好合账档案的收集、整理，随时接受检查。实行收、支两条线管理。对小区的业主共有收益收入，分清项目明细入账(包括收费项目名称、金额、收费月份),每半年度账面应体现收入总额及比例分成数额。

（五）严格审计制度。依据《办法》规定，前期物业服务期间，物业服务人应当在每两年第一季度聘请有资质的第三方审计机构，对上两年度业主共有收益收支情况进行审计，并向全体业主公示审计报告，费用从业主共有收益中支取；业主共有收益不足以支付审计费用时，由物业服务人垫付相关审计费用后，从业主后续共有收益中支付。

四、重点加强业主共有收益公示检查

（一）区物业管理主管部门、镇街要指导和督促管理单位按照《办法》和本通知要求填报和公示业主共有收益收支情况。区物业管理主管部门要结合物业项目评星评级、“双随机”检查等工作，加强监督管理。

（二）对未按规定公示业主共有收益收支情况、公示信息弄虚作假、拒不整改或者逾期未整改的物业服务人及项目经理，区物业管理主管部门应采取约谈提醒、通报批评、信用扣分、取消评先评优资格等方式进行处理。

（三）对拒不公布、公示业主共有收益收支情况的业主委员会，镇街要指导社区进行调查核实，查证属实的，镇街应责令其限期改正，逾期不改的，向业主大会提出处置建议。

（四）发现侵占业主共有收益违法犯罪线索的，移交公安机关立案侦查，构成违反治安管理行为的，依法予以治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

附件：1.开设业主共有收益账户介绍信

2.开设业主共有收益账户材料清单

3.申请刻制珠海市住宅小区业主共有收益账户印章介绍信

4.申请刻制珠海市住宅小区业主共有收益账户印章材料清单

5.珠海市住宅小区业主共有收益账户印章式样图

6.业主共有收益专用账户管理协议范本

7.珠海市住宅小区业主共有收益使用/销户备案申请表

8.注销业主共有收益账户证明

珠海市住房和城乡建设局

2024年6月3日

原文地址：https://zjj.zhuhai.gov.cn/zjj/hygl/wygl/content/post_3734400.html