关于印发《临沂市住宅小区公共收益管理实施细则（试行）》的通知

临建发〔2025〕16号

各县区住房和城乡建设局、公安（分）局、市场监督管理局，临沂高新技术产业开发区园区建设局、综合行政执法局、临沂沂河新区规划建设局、市场监督管理局沂河新区分局：

为进一步规范我市住宅小区公共收益管理工作，促进物业服务行业健康发展，充分保障业主的知情权、监督权及合法权益。结合我市实际，制定了《临沂市住宅小区公共收益管理实施细则（试行）》（以下简称《细则》），请认真贯彻执行，并就有关事项通知如下：

一、提高思想认识，强化责任落实。住宅小区公共收益管理是基层社会治理的重要内容，事关群众切身利益和社会和谐稳定。各县（区）相关部门要充分认识规范公共收益管理的重要意义，明确职责分工，加强协作配合，督促各公共收益管理主体通过“线上+线下”方式及时公示公共收益收支明细，接受业主监督，确保政策落地见效。

二、按时完成开户，及时录入平台。各县（区）要及时指导街道办事处（乡镇人民政府）和社区居民委员会督促公共收益管理主体按照《细则》要求，在2025年7月20日前完成公共收益账户开户，2025年7月31日前完成公共收益管理平台信息录入。

三、强化监督检查，推动规范管理。各县（区）要建立联合检查机制，定期检查公共收益账户开设、资金使用、公示公开等情况，发现挪用、侵占公共收益等违法违规行为的，依法依规查处并纳入信用记录。同时，畅通“12345”市民热线等投诉渠道，及时回应群众关切。

临沂市住房和城乡建设局

临沂市公安局

临沂市市场监督管理局

中国人民银行临沂市分行

2025年6月6日

（此件公开发布）

临沂市住宅小区公共收益管理实施细则

（试行）

第一章 总则

第一条为规范全市住宅小区公共收益的管理，维护业主合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《山东省物业管理条例》《临沂市物业管理条例》等有关规定，结合我市实际，特制定本细则。

第二条本细则适用于本市行政区域内的住宅小区公共收益管理活动。

第三条公共收益管理应当坚持公平公开、专户存储、业主共有、共同决策、政府监督的原则。任何单位、个人不得非法侵占、处分或者挪用公共收益。

第四条本细则所称公共收益，是指利用业主共有部分产生的收入扣除合理成本之后的收益。其来源一般包括以下内容：

（一）利用非规划类车位、业主共有道路或场地停放车辆所得的收益；

（二）利用业主共有场地开展商业活动及摆摊、投放快递柜、饮水机、自助售卖机、垃圾回收箱等设施所得的收益；

（三）利用业主共有场地、灯箱、单元门、外墙、屋面、围墙、大门道闸等设置户外广告，以及利用电梯轿厢、单元门厅、走廊通道等设置室内广告所得的收益；

（四）利用全体业主共有的文体设施所得的收益；

（五）利用业主共有的配套房屋所得的收益；

（六）对通信运营商设立的通信基站等设备所收取的占地费或场地费；

（七）相关单位支付的归全体业主或部分业主的违约金、赔偿金、旧设备残值等；

（八）公共收益利息收入；

（九）法律、法规规定的其他应当归业主共有的收入。

第五条本细则所称公共收益管理主体是：

（一）已成立业主委员会的，业主委员会为公共收益管理主体，可委托物业服务人具体管理；

（二）尚未成立业主委员会的，由环境和物业管理委员会或社区居民委员会为公共收益管理主体，可委托物业服务人具体管理。

第二章 职责分工

第六条市物业管理主管部门（以下简称市物业主管部门）会同有关部门结合实际，依据相关法律法规制定本市公共收益管理相关政策，并对相关政策执行情况进行监督检查。

公安机关负责查处公共收益管理主体相关工作人员利用职务便利，侵占、挪用公共收益的违法行为，依法追究刑事责任。

市场监管部门负责组织查处价格收费违法违规行为；组织指导明码标价、价格诚信建设和价格与收费公示工作；负责将各部门推送的涉及物业服务市场主体的行政处罚、抽查检查结果登记于其名下并依法公示。

人民银行负责指导监督银行机构为公共收益管理主体账户开户和变更工作。

第七条县（区）物业主管部门负责组织实施公共收益管理政策，指导街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会加强对公共收益政策执行情况的日常监管。

街道办事处（乡镇人民政府）负责辖区内住宅小区公共收益管理工作的日常监管，加强对公共收益管理主体的监督和指导，督促公共收益管理主体规范公共收益管理行为；组织开展公共收益归集、使用和管理相关培训，调处公共收益归集、管理、使用环节产生的纠纷；发现违规违法行为及时上报县（区）物业主管部门。

社区居民委员会负责协助、配合街道办事处（乡镇人民政府）做好公共收益管理的相关工作，协助做好公共收益管理银行开户工作，履行业主委员会缺失期间公共收益代为管理职责，指导公共收益管理主体做好交接工作，调处公共收益归集、管理、使用环节产生的纠纷；发现违规违法行为及时上报街道办事处（乡镇人民政府）。

第八条物业管理行业协会应当加强行业自律，规范住宅小区公共收益经营管理行为，推动行业健康有序发展。

第九条业主大会负责制定公共收益管理规约（议事规则），决定收益来源、用途、分配方式、年度使用计划和大额支出等；决定公共收益管理委托事项；监督收支执行并按规定公示收益明细；配合监管及审计工作。

第十条公共收益管理主体应当依法负责公共收益的归集、管理、使用和监督；开立管理账户，按规定使用收益，定期公示收支、审计情况，妥善保管收益档案；接受业主监督，配合主管部门监管。

第十一条市物业主管部门开发建设临沂市公共收益管理数字化平台，具备收支科目管理、核算、使用公示等功能集成，业主端、企业端、银行端和政府端四端联动。

公共收益管理主体在管理平台开设账号，完善相关信息，系统可自动获取账户余额，实现记账凭证、收支明细、项目申请等功能。业主可通过手机端（微信小程序沂蒙红领通）实时在线查看所在小区公共收益合同、收支流水、余额及支用凭证等相关内容。

第三章 经营和账号管理

第十二条公共收益的分配，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

第十三条公共收益的收取应当符合法律、法规的规定，不得擅自改变房屋及设施设备的用途，不得妨碍业主和使用人正常使用物业，不得影响物业使用安全。签订公共收益合同前应当征求社区居民委员会意见并遵循下列程序：

（一）前期物业服务期间（成立业主大会前），利用非规划类车位、业主共有道路或场地停放车辆等收取的收益，其管理成本应当在《前期物业服务合同》中予以约定。其他公共收益由物业服务人签订公共收益合同后一个月报向社区居民委员会和街道办事处（乡镇人民政府）备案，合同期限不得超过物业服务合同中约定的物业服务合同期限。公共收益全部实时转入公共收益管理账户后，按相关合同（协议）提取部分管理费，比例不超过收益资金的20%。

（二）业主大会成立后，公共收益的收取应当依法经业主大会表决同意。业主委员会签订公共收益合同后一个月内向社区居民委员会和街道办事处（乡镇人民政府）报备，合同期限不得超过业主委员会任期。

（三）业主委员会、物业服务人应当将签订的合同在小区宣传栏等显著位置予以公示，同时在公共收益管理平台实时公示。内容应包含共用部位具体位置、公共收益来源、收益周期、收入金额、管理成本、分配方式等内容。

第十四条公共收益管理主体应当积极拓展公共收益来源，并根据项目需求特点依法采用招投标、竞争性磋商等方式，增加公共收益，最大化保障业主利益。

第十五条公共收益管理主体应当以住宅物业管理区域为单位依法单独开立公共收益账户，定期公示收支情况，接受业主监督。

公共收益由业主委员会自行管理的，应以业主委员会名义自主选择信誉良好的银行开设专门账户，用于存放公共收益。

公共收益由社区居民委员会或物业服务人代为管理的，应单独开设账户，不得与其他收支合用一个账户。

第十六条公共收益管理主体持相关材料在银行开立公共收益账户，公共收益账户名称应当设为“某某物业公司某某小区公共收益或某某小区业主大会（业主委员会）”，不得以个人或者非公共收益管理主体的其他组织名义开立，公共收益账户禁止开通网上银行等其他支付渠道。

公共收益管理主体应当将银行、户名、账号等信息书面报告所在街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会、并抄告县（区）物业主管部门，及时在公共收益管理平台更新银行账户信息。

第十七条公共收益管理主体应当按照《中华人民共和国会计法》等相关规定，设置会计账户，进行会计核算，指定专人负责制作并妥善保管会计凭证、会计账簿、财务报表等会计资料，不得伪造、变造、隐匿、故意销毁公共收益的会计资料。会计账簿应当以住宅物业管理区域为单位设账。管理主体不具备记账条件的，可实行代行管理，管理费根据业主大会决议从公共收益中列支。

第四章 公共收益的使用和监管

第十八条公共收益管理主体对住宅小区内产生公共收益的资金来源项目进行排查并公示，在公共收益管理平台填报信息。资金来源项目发生变动的，公共收益管理主体应在公共收益管理平台内及时更新。

第十九条公共收益按照业主大会的决定用于以下内容：

（一）共用部位、共用设施设备的更新、改造、维修费用和共用设施设备保险，但物业服务合同另有约定的除外；

（二）业主大会、业主委员会日常工作经费和业主委员会成员的工作补贴；

（三）对公共收益的代理记账、审计、信息公开费用、税费；

（四）抵扣物业服务费用或应由业主共同支付的相关费用等合法支出；

（五）补充住宅专项维修资金；

（六）业主大会决定的其他费用。

公共收益优先用于住宅小区共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

第二十条建立公共收益使用报告制度。

业主委员会决定公共收益支出的，应当在召开业主大会前向社区居民委员会报告。

实行业主代表制度的住宅小区，由业主代表根据相关规定表决使用事宜前应向社区居民委员会报告。

第二十一条公共收益的使用按照公共收益管理主体申报、社区居民委员会把关、业主大会研究等程序，规范公共收益使用支出，业主大会研究可采取集体讨论或互联网征求业主意见等形式开展。

公共收益的使用应按照财务管理要求规范使用。

第二十二条街道办事处（乡镇人民政府）指导成立业主大会筹备组时，可根据小区实际情况在制定业主议事规则或管理规约中约定业主大会授权公共收益使用范围事项，经业主大会表决通过后组织实施。公共收益使用应排除按规定或约定属于物业服务人承担的责任范围，并不得损害业主的共同利益。

公共收益使用方案应根据项目支出需求特点，包括用途、预算、项目实施时间安排、监督方式以及是否需要审计审价等内容。

公共收益使用后，公共收益管理主体在公共收益管理平台内记账，记账的项目必须与使用前报告给社区居民委员会的项目一致。使用情况要在小区显著位置公示不少于7个自然日，在公共收益管理平台可实时查询。

第二十三条公共收益银行账户实行对账制度。每季度公共收益管理主体与业务合作银行实行双方对账。对账包括余额、流水、银行利息、银行销户利息等内容，做到账账相符、账实相符。

第二十四条公共收益管理主体，应当在每季度第一个月的月底前，将上一季度住宅小区公共收益公示表（附件）加盖公章后在小区出入口、“三公开”栏、单元门厅等显著位置公示不少于30个自然日，在公共收益管理平台线上实时公示。

相关公示材料应当留存备查，接受业主、业主委员会、社区居民委员会、街道办事处（乡镇人民政府）及住建、市场监管部门的监督。

第二十五条公共收益管理主体应当聘请第三方审计机构按照下列规定做好对公共收益收支情况的审计：

（一）年度公共收益不足10万元（不含本数）的，经公示无异议的，可不进行审计；

（二）年度公共收益为10万元（含本数）以上的，每年审计1次。

专有部分面积占百分之二十以上业主且人数占百分之二十以上的业主对公共收益收支情况有异议的，公共收益管理主体应当作出书面说明；有必要的，可聘请第三方审计机构对公共收益收支情况进行审计，审计费用从公共收益中列支。

第二十六条公共收益管理主体每年一季度末前，应当对上一年度公共收益的收支情况进行财务审计。业主委员会作为公共收益管理主体的，应在任期届满前，对其管理的公共收益的收支情况进行审计；物业服务人作为公共收益管理主体的，应当进行物业服务合同期满的财务审计。审计工作接受社区居民委员会和街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督。审计报告应详细列明收益的具体来源、分配比例和使用情况。应组织审计未审计的由街道办事处（乡镇人民政府）审计，审计结果应当在小区显著位置公示不少于30个自然日，在公共收益管理平台实时公示，审计情况纳入业主委员会履职负面清单和物业服务人信用等级评价。

业主对公示内容有异议的，公共收益管理主体应当自受理异议申请5个工作日内接受业主查询。业主对查询内容仍有异议的，公共收益管理主体应当自收到异议之日起7个工作日内书面答复。

第二十七条建立抽查审计制度，以街道办事处（乡镇人民政府）为单位，对一定比例的住宅小区开展财务收支审计，抽查比例由街道办事处（乡镇人民政府）自行确定，但每年抽查的比例不得低于辖区内住宅小区总数的10%。审计费用由街道办事处（乡镇人民政府）负责。

第二十八条物业服务人是公共收益管理主体的，应当在前期物业服务合同或者物业服务合同终止之日起15个自然日内，将公共收益及相关资料移交给业主委员会，社区居民委员会做好指导监督。

第二十九条依法成立新一届业主委员会的，上一届业主委员会应当在15个自然日内，将公共收益及相关资料移交给新一届业主委员会。

业主委员会任期届满、成员集体辞职等原因不能正常履职，且未能换届成立新一届业主委员会的，上一届业主委员会应当在停止履行职责之日起15个自然日内，将公共收益及相关资料移交给社区居民委员会代为管理，社区居民委员会应当及时向管理银行书面告知业主委员会停止履职等相关事项，新一届业主委员会产生后，社区居民委员会与其进行移交。

第三十条原公共收益管理主体自停止履行职责之日起不得使用公共收益，新公共收益管理主体应当自履职之日起5个工作日内完成公共收益管理账户的相关变更手续。

第三十一条物业服务人未按照规定公示、使用、管理物业共用部位、共用设施设备收益资金和车位场地使用费的，由市场监管部门按照《山东省物业服务收费管理办法》调查处理。

第三十二条出现下列情形的，严格按《物业管理条例》调查处理。

（一）建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权的；

（二）物业服务合同解除或者终止时，物业服务人拒不移交公共收益收支账目等资料的。

第三十三条业主大会、业主委员会应当依法依规收取、管理和使用公共收益。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，所在地的县（区）物业主管部门或街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主发现业主委员会、物业服务人、记账机构有违反本物业服务项目《管理规约》《业主大会议事规则》相关约定行为，业主可以向街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门投诉举报，也可以依法向人民法院提起民事诉讼，维护业主合法权益。

对应纳入而未纳入业主公共收益的收益由业主委员会或社区居民委员会依法予以追缴。

第三十四条对侵占公共收益的违法犯罪行为，构成违反治安管理的，依法给予治安管理处罚；对构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章 附则

第三十五条非住宅物业公共收益的收取、使用和管理，可参照本细则执行。

第三十六条业主委员会未按本细则规定执行的，社区居民委员会代行职责。

第三十七条本细则施行前，业主委员会、物业服务人已在银行开立账户管理公共收益的，业主委员会、物业服务人应当按照本细则规定，在管理银行完善账户开户资料或者办理相应变更手续。

第三十八条本细则自2025年7月1日起施行，有效期2年。

附件

小区年第季度公共收益公示表（格式）

填报说明：各管理主体按实际情况进行填写，一个项目有多个内容的可自行扩表。

文字解读：关于印发《临沂市住宅小区公共收益管理实施细则（试行）》的通知

原文地址：http://lyjs.linyi.gov.cn/info/1300/77120.htm