测绘小课堂 | 公摊面积分摊原则解析

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购房过程中，“公摊面积”始终是购房者关注的焦点，但究竟什么是公摊面积？它是如何计算出来的？哪些部位该分摊、哪些不该分摊？本文结合《漳州市工程建设项目“多测合一”工作细则》及相关规定，为购房者厘清公摊面积相关知识。

明概念：什么是公摊面积？

公摊面积，也称为公用建筑面积，指由整栋楼的产权人共同分摊的、不属于任何一户独立使用的建筑面积。

划范围：哪些该分摊？哪些不分摊？

根据《漳州市工程建设项目“多测合一”工作细则》及测绘规范：

应分摊的共有建筑部位

协议约定的公共空间：相关权利人通过合法协议约定需分摊的公共建筑部位。

垂直交通与管道空间：包括核心筒、楼梯间、电梯井、观光井、提物井、室外楼梯，以及各类管道井、垃圾通道等。

水平交通空间：如非开放式门厅、大堂、梯厅、走道、走廊、挑廊、檐廊、门廊及疏散通道等。

共有墙体：套与公共建筑空间之间的分隔墙墙体面积的一半，外墙（含山墙）水平投影面积的一半。

为本幢服务的设备用房等：包括仅为本幢服务的变配电室、消防控制室、水泵房、卫生间、值班警卫室、设备用房等（不包括已列为全体业主共有的公共配套设施）。

屋面的建筑物：有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间、风机房及为本幢服务的设备用房等。

消防避难层或设备层的建筑物：地面以上层高≥2.20米的消防避难层（或结构转换层、设备层）内的电梯间、楼梯间、前室、走道、设备用房等。

不参与分摊的共有建筑部位

协议约定类：相关权利人合法协议约定不分摊的公共建筑空间。

公共活动和开放空间：建筑物底层、屋面层用于公共通行、绿化、休闲使用的公共空间；连接两建筑物的风雨连廊。

供自行车、摩托车等非机动车、机动车停放的区域：非机动车、机动车集中停放建筑部位；独立使用的地下室、车棚等。

多幢共用设施：多幢共用室外楼梯；建在幢内的多幢服务配套公建，如值班警卫室等；屋面层设置多幢共用的人防报警室等用房。

人防与设备专用空间：地下室中人防专属等多种用途空间；建筑物内结构转换层等建筑空间。

社区配套与服务设施：小区（社区）配套服务用房，如幼儿园等；医疗设施，如社区卫生服务中心等；行政管理设施，如街道办事处等；邮政及市政公用设施，如垃圾压缩站等。

其他特殊情况：一幢建筑中服务未竣工单元的共有建筑部位；难确定用途的共有建筑部位、预留建筑空间；避难层避难空间。

需特别说明的是，上述不应分摊的共有建筑部位，需根据具体使用情况分摊所在幢的外半墙、水电井和需分摊的共有建筑部位。

懂计算：公摊面积的计算方法

公摊面积的计算依托“分摊系数”，遵循“先算系数、再算面积”的逻辑。

分摊系数是需要分摊的共有建筑面积之和与参与分摊的套内建筑面积之和的比值。每一位业主所分摊的公摊面积，就是其套内建筑面积乘以相应的分摊系数。

计算公式

多级分摊原则

如果一幢建筑包含住宅、商业等多个功能区，或同一功能区中存在局部专属公共空间，则需按自上而下的多级分摊原则计算，确保公平性。

共有建筑面积按其使用功能和服务范围分为：幢共有建筑面积（整幢楼共用）、功能区共有建筑面积（功能区共用）、层共有建筑面积（某一层专用）、层内其他共有建筑面积。分摊时按“从大到小、从整体到局部”的顺序进行，优先级高的先分摊，优先级低的后分摊，且低优先级的共有建筑面积部分要参与高优先级部分的分摊。

以某个商住楼为例（含配套公建、商业、住宅三大功能区），共用区面积部位分为整幢共用面积、商业内部共用面积、住宅共用面积：

一级分摊：整幢楼共有面积按功能区分摊给住宅、商业和配套公建，计算出整幢公用建筑面积的分摊系数。

二级分摊：商业功能区将一级分摊来的面积，加上本功能区内部专属的共用面积（如商业专用的楼梯间、走廊），计算出整个商业区的公用建筑面积分摊系数。

住宅功能区将一级分摊来的面积，加上本功能区内部专属的共用面积（电梯、电梯机房、前室等），计算出住宅功能区的公用建筑面积分摊系数。

最终计算：各套（户）以套内面积乘以所属功能区的分摊系数，得出最终公摊面积，即：

各套（户）的分摊面积=本套套内面积×相应的分摊系数

各套（户）的建筑面积=本套套内面积+本套（户）的分摊面积

公摊面积的计算和分摊直接影响每位业主的产权登记面积和日常居住体验，因此必须严格遵循科学、公平、合理的原则进行划分。

购房者如何得知自己所购房屋的公摊面积大小？可参考《购房小讲堂丨购买商品房公摊面积怎么看》。

文稿来源：市房产交易中心

图片来源：网络

原文地址：http://jsj.zhangzhou.gov.cn/cms/html/zzszfhcxjsj/2025-11-17/170165698.html