基本案情:由于小区顶层露台下水不畅,雨水无法及时排泄,流入楼下业主陈某家中,造成陈某家厨房的橱柜、墙面、煤气灶、地面等处过水。陈某将顶层业主宣某和某物业管理公司诉至法院,要求赔偿相应损失。

  诉讼中查明,如果要进入露台,正常通行的情况下,只能从顶层业主宣某家内进入。宣某房产证中的产权范围没有露台,其购房合同及补充协议亦未约定露台归其所有。诉讼中,陈某、宣某及某物业管理公司认为相关主管部门在拆除其他住户露台的相关建筑设施时,有部分杂物掉落宣某外面的露台表面,堵塞了该露台仅有的直径约6厘米的下水管。发生漏水事件时,宣某未在京,某物业管理公司人员从别家住户进入涉案露台将存水释放。

  裁判结果:法院生效判决认为,宣某不是顶层房屋外面露台的所有权人,对该露台没有法定的维护、清扫义务。某物业管理公司对小区建筑物的公共部分,有管理、维护的义务。某物业管理公司应当熟知自己管理中的物业情况,大雨时有可能造成露台积水而发生泄漏的风险。某物业管理公司没有及时处理露台杂物,在物业管理过程中存有过失,故对陈某有证据证明的合理损失应予赔偿。

  要点提示:对于业主共有部分,物业服务人负有法定的维护义务。但露台是属于专有部分还是共有部分,不能一概而论。规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台,应当认定为专有部分的组成部分。如果规划上并不专属于特定房屋,建设单位销售时亦未列入特定房屋买卖合同中,仅根据正常通行情况下只能从某户业主家内进入露台的情况,尚不足以认定该露台归该户业主专有进而认定物业服务人对该露台没有维护义务。

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