丹东市收购存量商品房作为保障性住房工作实施方案

（征求意见稿）

为深入贯彻落实党中央、国务院以及省委、省政府关于加大保障性住房建设和供给的决策部署，加大丹东市存量商品房收购力度，提升全地区住房保障能力，根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）、《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）、《辽宁省加大存量商品房收购力度进一步提升住房保障能力的若干措施的通知》（辽政办发〔2025〕1号）等文件精神，结合我市实际，制定本方案。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想和习近平总书记关于保障性住房工作的重要指示精神为指导，坚持以人民为中心，满足人民群众的基本住房需求，提升居住条件。优化资源配置，通过盘活存量房，提高资源利用效率。推动解决城镇中低收入住房困难群体和新毕业大学生、进城农民工、引进人才、工薪收入等群体的住房保障问题，推动房地产市场健康发展。

二、工作原则

一是政府主导，市场参与原则。政府负责政策制定和监管，市场力量参与实施，由国有平台公司运用相关专项资金支持政策，收购已建成存量商品房用作保障性住房。充分考虑国有平台公司、房地产开发企业、金融机构等方面意愿，市场化、法制化收购符合标准房源，确保公平与效率。

二是因地制宜，质量优先原则。根据各县（市）区实际情况，充分考虑本辖区各类人群配比，突出房源品质，优先选择交通便利、配套完善，符合质量、安全要求，达到消防标准的房源。收购房源的区位、数量体现职住平衡要求，契合保障对象需求。

三是公开透明，经济适用原则。确保收购和分配过程公开透明，严控收购成本，规范收购的主体、过程、房源、价格、资金使用等内容，收购主体对收购的房源要能够实现迅速投入市场，确保可持续运营，防范道德风险和经营风险。

四是注重长效，可持续性原则。强化对项目房源收购后配租的组织、价格、周期、对象满意度，以及项目主体运营管理、房屋维护等方面的跟踪问效。加强对项目贷款资金管理，确保专款专用、封闭管理。充分考虑长期效益，避免短期行为，确保政策的可持续性。

三、工作目标

全市力争在三年内（2025-2027年）收购3365套商品房用作保障性住房。其中，公租房1139套，保障性租赁住房2226套（新就业大学生399套、进城农民工1827套）。力争在三年内收购一定数量的存量商品房用作养老服务用房，健全三级养老服务网络。

（一） 2025年收购目标

收购1312套商品房用作保障性住房。

公租房570套（振兴区243套、元宝区121套、振安区68套、东港市46套、凤城市46套、宽甸县46套）。

保障性租赁住房742套（新就业大学生133套、进城农民工609套）。新就业大学生保障性租赁住房133套（振兴区56套、元宝区28套、振安区16套、东港市11套、凤城市11套、宽甸县11套）；农民工保障性租赁住房609套（振兴区261套、元宝区129套、振安区72套、东港市49套、凤城市49套、宽甸县49套）。

每年每个县（市）区至少收购一套存量商品房用于养老服务用房。

（二） 2026年收购目标

收购1026套商品房用作保障性住房。

公租房284套（振兴区121套、元宝区60套、振安区34套、东港市23套、凤城市23套、宽甸县23套）。

保障性租赁住房742套（新就业大学生133套、进城农民工609套）。新就业大学生保障性租赁住房133套（振兴区56套、元宝区 28套、振安区16套、东港市11套、凤城市11套、宽甸县11套）；农民工保障性租赁住房609套（振兴区261套、元宝区129套、振安区72套、东港市49套、凤城市49套、宽甸县49套）。

（三）2027年收购目标

收购1027套商品房用作保障性住房。

公租房285套（振兴区122套、元宝区60套、振安区34套、东港市23套、凤城市23套、宽甸县23套）。

保障性租赁住房742套（新就业大学生133套、进城农民工609套）。新就业大学生保障性租赁住房133套（振兴区56套、元宝区 28套、振安区16套、东港市11套、凤城市11套、宽甸县11套）；农民工保障性租赁住房609套（振兴区261套、元宝区129套、振安区72套、东港市49套、凤城市49套、宽甸县49套）。

四、工作机制

（一）领导专班

成立收购存量商品房用作保障性住房工作专班，召集人由市政府分管领导担任，副组长由市政府分管副秘书长担任，专班办公室设在市住建局，办公室主任由市住建局主要领导担任。成员包括市住建局、市发改委、市国资委、市公安局、市教育局、市卫健委、市人社局、市民政局、市财政局、市自然资源局、国家金融监管局丹东监管分局、中国人民银行丹东市分行、国家税务总局丹东分局，各县（市）区人民政府主要负责同志。专班主要负责全市收购存量商品房用作保障性住房的统筹协调、政策指导、方案制定、督导落实等工作，指导各县（市）区国有平台公司做好收购存量商品房相关工作。

（二）部门职责

市住建局：指导县（市）区有序高效推进住房保障收购工作；协助做好存量商品房收购房源征集、筛选工作；协助核查房屋是否能够办理不动产登记；会同相关成员单位加强全市保障性住房的监督管理。

市发改委、市财政局：落实收购存量商品房用作保障性住房相关文件要求，指导各县（市）区做好项目包装、资金申请，用好用足债券、贷款等资金政策和债务风险防控等相关工作。

市国资委：指导各县（市）区国资监管部门选定国有企业法制化推进和风险防控工作。

市公安局、市教育局、市卫健委、市人社局：指导各县（市）区摸排在县城、乡镇工作的民警、教师、医生、新市民和青年人、外来务工农民工、引进人才、来丹留丹大学生等群体对保障性租赁住房需求情况；适时出台行业专项租赁补贴政策并督导落实，促进全地区住房保障能力快速提升。

市民政局：提供养老服务用房需求和标准，加快健全覆盖城乡的三级养老服务网络。对收购的存量商品房履行监管职责，确保养老服务用途。

市自然资源局：协助核查房屋是否能够办理不动产登记；协助核查土地相关信息；指导土地、不动产登记等相关业务；指导并协助各县（市）区收购主体办理不动产转移登记手续。

国家金融监管局丹东监管分局：指导、协调商业银行制定支持全市存量商品住房收购融资政策，提供相关优惠利率贷款服务。

中国人民银行丹东市分行：落实住房租赁团体购房贷款、保障性住房收购贷款和人民银行保障性住房再贷款等支持政策。

国家税务总局丹东市税务局：落实落细国家收购存量商品房用作保障性住房各环节相关税费优惠政策。

各县（市）区人民政府：负责落实辖区内的保障性住房收购和管理工作。

各县（市）区收购平台：在属地政府的指导下完成存量商品房收购、运营管理、还款等具体工作。

五、收购条件

一是收购已建成存量商品房相关手续齐备，水、电、气、暖等配套设施齐全，可以办理不动产权证书。

二是收购主体工程已封顶，正在完善配套工程，6个月内可交付使用的期房。

三是公租房单套建筑面积以60平方米以内为主，可根据辖区实际情况浮动，幅度控制在20%（含）以内。四是保障性住房户型面积以建筑面积以70平方米左右的小户型为主，根据市场需求及房地产发展趋势等因素，可适当放宽，原则上不超过120平方米（含）。

六、收购定价原则

保障性住房采取公开征集，企业自主自愿的市场原则，由参与企业在以单套房为单位，一房一价，定期动态更新。保障性住房房屋装修费用可由收购主体与开发单位协议商定或自行装修，计入收购成本。

以下2种定价方式，由县（市）区人民政府根据辖区实际情况自主选用。

1.备案价格法。收购用于保障性住房的房源，拟收购项目近6个月以来销售备案价格为基准，以6-7折确定收购价格为收购上限，由开发企业自行报价（一房一价）。

2.建安成本法。以同地段新建保障性住房，按照基本覆盖土地划拨成本、建安成本等合理支出以及不超过5%的经营利润测算确定收购价格。

七、租金定价原则

保障性租赁住房配租租金低于同地段同品质市场租赁房屋租金。

八、开发企业标准

房地产开发企业申请列入收购房源清单，应提供以下资料：

（一）开发企业相关资料。包括：房地产开发企业资质证书、工商营业执照、未列入严重违法失信企业名单证明等；

（二）开发项目物业相关资料。包括：前期物业合同、物业公司工商营业执照、相关费用收费标准等；

（三）项目手续证明材料。包括：用地、规划、建设等项目前期资料和预（销）售许可证明；

（四）房源相关资料。包括：房源楼盘表（一房一价）、商品房价格申报备案表、户型图和实景照片；

（五）房源建设相关资料。包括：项目建设预算、结算、款项支付等相关资料；

（六）申请资料。包括：申请列入备选房源的申请，项目基本情况、房源室内装修情况、具体交付时间、房源抵押查封状况证明等相关情况；

（七）按要求需要提供的其它相关资料。

九、收购流程

（一）保障群体。满足但不限于下述条件，各县（市）区可根据辖区情况适当调整条件。

公租房保障对象：低收入住房困难家庭、中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工、农民工等在城镇稳定就业的外来务工人员家庭；

保障性住房保障对象：重点针对城镇中低收入住房困难群体、新市民和青年人、在城镇稳定就业的外来务工人员、引进人才、工薪收入等5类群体；在县城、乡镇工作的教师、医生、民警，住房困难的公职人员等。

养老服务用房：各县区三级养老服务网络空白点。

（二）征集需求。县（市）区人民政府组织需求摸底调查，各行业管理部门根据本部门职责及时做好业务指导，全面了解保障群体对保障性住房需求情况，报专班办公室备案，作为筛选项目房源的参考依据。

（三）摸排房源。市住建局根据需求情况，公开征集收购房源，明确收购条件、申报时限等要求，各开发企业本着自愿申报原则，提供符合条件房源，建立征集项目动态房源库，向社会公示后，作为备选房源。

（三）确定房源。专班办公室组织联合审查征集房源的套型面积、建设手续、销售价格、预售资金监管、权属登记等情况，确保项目符合收购条件，并予以公示，公示无异议的房源列入收购清单。

（四）资金筹集。根据收购清单，各县（市）区确定一家国有企业作为收购主体（选定的国有企业及其所属集团不得为政府融资平台，且符合商业银行授信要求），向银行申请购房贷款或自筹资金，多措并举拓宽资金来源渠道。

（五）实施收购。各县（市）区收购主体在房源清单中，综合考虑价格、地理位置、户型面积等因素，按需收购。

各县（市）区可根据供需实际情况，适当调整房屋收购供需标准，确无满足条件房源的，可采取轮候机制。鼓励探索实施灵活收购方式，切实有效提升保障能力。

（六）运营管理。收购主体依据本实施方案收购房源，按照配租程序向申请人进行配租。对达不到保障性住房标准的房源，收购主体可进行适当优化、装修，确保符合标准，并及时投入运营。因地制宜开展多样化保障租赁方式，鼓励合租，空置率（部分已出租不计入空置率）控制在全省平均值以下。

十、保障措施

一是强化责任落实。充分认识以适当价格收购存量商品房用作保障性住房，对统筹消化存量房产和优化增量住房的重要意义。市住建局切实发挥牵头抓总、统筹协调、督导调度工作职能；各（县）市区作为收购责任主体要积极组织实施具体收购工作；中国人民银行丹东分行、国家金融监管局丹东监管局充分发挥金融监管职责，落实金融支持政策、资金监管等工作；市发改委、市国资委、市公安局、市教育局、市卫健委、市人社局、市民政局、市财政局、市自然资源局、国家税务总局丹东分局等部门，依据各自职责，对各县（市）区做好业务指导、政策支持等工作，紧密配合，协同推进收购存量商品房用作保障性住房工作。

二是明确资金来源。根据《辽宁省加大存量商品房收购力度进一步提升住房保障能力的若干措施》（辽政办发〔2025〕1号）规定，地方政府专项债券可用作保障性住房项目资本金，优先给予专项债券资金支持。向金融机构申请保障性住房收购贷款，用于购买各类保障性住房。

三是加大政策支持。成员单位相关部门落实好保障性住房财税、金融等方面的支持政策，制定出台适合丹东市实际的政策。按照现有规定享受保障性住房税收优惠政策。金融机构按照人民银行保障性住房再贷款有关要求执行，着力降低收购主体购房融资成本，提高贷款审批效率。

四是严格资金监管。加强对收购主体贷款资金用途和房地产企业出售商品房所得资金用途的监管。对收购主体所获贷款资金专款专用、封闭管理；明确房地产企业出售所得资金依法偿还本项目债务，避免抽逃挪用。

各县（市）区人民政府要将本方案中明确的各类群体配租型保障性住房需求摸排工作做为重点，建立供需台账，稳慎开展收购存量商品房用作保障性住房工作。结合实际建立工作机制、制定工作方案、形成供需台账，向市级工作专班报备。

原文地址：https://zjw.dandong.gov.cn/html/DDZJJ/202503/0174106853876673.html