购房小讲堂丨购买法拍房应注意的事项

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法拍房，即法院拍卖房产，是被法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行借款合约或无法清偿债务时，被债权人经司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得案款偿还债权，这种通过法院拍卖的房产就是法拍房。

法拍房是一种独特的房地产投资和购置方式，往往能以低于市场价的价格成交，吸引购房者、投资者的目光，为购房者提供了“捡漏”的机会。然而，法拍房因其特殊的来源和复杂的背景，存在着一些潜在风险。下面，小编整理了法拍房五大注意事项，为广大购房者提供参考。

1.房屋是否存在瑕疵

房屋质量问题不仅关乎居住的舒适度与安全性，还直接影响到房产价值与未来的维护成本。在实践中，法院通常会在拍卖公告中对已知的瑕疵进行告知或提醒。购房者参与竞拍前应仔细了解公告相关内容，一旦参与竞拍并成功竞得房屋、支付房屋价款后，其行为即被视为对房屋现状的全面认可，并自愿承担拍卖标的物可能存在的瑕疵风险。

2.房屋产权是否清晰

购房者参与竞拍前应仔细阅读拍卖公告，了解房屋产权信息，包括但不限于土地出让性质、使用年限、房屋用途、是否办理产权登记、有无设置抵押担保等。如果拍卖房屋尚未具备登记办证条件或存在无法登记办证情形，法院一般会在拍卖公告中提示并按照现状进行拍卖。购房者在参与竞拍前应注意核实上述事项，如果成功拍得房屋，则视为接受可能无法办理产权过户手续的风险。

3.房屋是否存在租约

根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”。因此，在实践中，若房屋仍在履行的租赁合同，竞买人即使取得了房屋所有权，也无法对抗承租人的租赁权。在租赁关系存续期间，竞买人不能以其为房屋的所有人为由，要求承租人退出房屋，合法的租赁合同的内容和效力也不受影响。因此，竞买人在参与竞拍房产前，应全面了解目标房产租赁及使用情况。

4.房屋是否设立居住权

根据《中华人民共和国民法典》第三百六十六条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。若原房屋所有权人为特定关系人设定了居住权，即使房屋完成了拍卖过户手续，也可能依然无法使用。竞买人在参与竞拍房产之前，务必向居住权登记机构或拍卖法院进行咨询，核实该房产是否已设立居住权，以及居住权的设立时间、具体期限、居住权人身份信息等关键信息，避免出现无法使用的风险。

5.了解税费如何承担

法拍房可能因房屋产权性质、未办理产权登记等原因，存在较高的交易税费。如果拍卖公告明确税费全部由竞买人承担，将导致竞买人在成交后需额外支付较高税费，大大提高购买法拍房成本。税费增加的具体情形主要有：

1.划拨土地：政策性房屋如房改房、经济适用房等，其土地多为划拨性质，这意味着交易前可能需要补交土地出让金或土地收益金费用。

2.两次过户：若原业主仅完成合同网签备案、预告登记而未正式办理产权转移登记，竞得人可能需经历两次过户，从而支付两次税费。

3.费用累积：长期空置的“法拍房”可能因长时间无人管理而累积拖欠大量水电费、物业费等相关费用。

总之，在参与法拍房竞买前，竞买人应当深入研读拍卖公告、拍卖须知的全部内容，同时积极借助多方力量，全面了解房产的产权状况、税费负担、实际使用等关键信息，力求对拍卖房产有全面准确的了解，从而科学核算买入成本，评估潜在风险，做出更加合理的购房决策，实现购房需求。

文稿来源：市房产交易中心

图片来源：网络

原文地址：http://jsj.zhangzhou.gov.cn/cms/html/zzszfhcxjsj/2025-02-07/489930189.html