关于《黑龙江省住宅物业服务招标投标工作指导规则》的政策解读

2025-11-13 15:57:19

一、制定背景

《黑龙江省住宅物业管理条例》（以下简称《条例》）第三十八条规定：选聘物业服务人，除业主决定继续聘用原物业服务人外，应当公开招标。由于目前业主招标选聘物业全省没有统一标准，各地把握尺度不一致，因招标程序不规范导致管理混乱，矛盾纠纷频发。为进一步落实《条例》要求，规范我省住宅小区选聘物业服务人招标投标活动，保护业主和投标人的合法权益，促进物业服务市场的公平竞争，特制定本《指导规则》。

二、制定依据

主要依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国招标投标法》《黑龙江省住宅物业管理条例》（2024年4月24日黑龙江省第十四届人民代表大会常务委员会第十三次会议《黑龙江省人民代表大会常务委员会关于废止、修改〈黑龙江省农民负担管理条例〉等三部地方性法规的决定》修正）等有关法律法规，结合我省实际制定。

三、主要内容

《指导规则》共六章三十六条，包括总则、前期准备、招标与投标、开标与评标、定标与中标、附则。主要规范了以下内容。

（一）关于适用范围和招标人。一是明确《指导规则》适用于业主大会或全体业主通过公开招标方式选聘物业服务企业；二是明确业主大会或全体业主是住宅项目招标人，业主委员会是执行机构履行相应职责。

（二）关于监管部门职责。明确各级物业主管部门和街道办事处在招标投标活动中具体工作职责。

（三）关于前期准备。一是规定聘用方式确认和选聘方案应当由业主大会或全体业主会议决定，并明确选聘方案主要内容；二是规定会前公示，异议处置、会中监督、会后公示等要求。

（四）关于招标与投标。一是规定编制招标文件有关要求；二是明确招标公告的主要内容、发布方式以及招标公告发布后异议处理方式；三是规定对招标文件进行必要的澄清或者修改处置流程；四是规定编制投标文件所需要的合理最少时间和有关要求；五是规定提交投标文件的时间和地点要求；六是规定开标前招标人的禁止行为和重新招标的条件。

（五）关于开标与评标。一是规定了开标的时间、地点和参加人，并明确现场监督人员；二是规定开标过程应当记录签字并全程录音录像存档备查；三是规定开标异议处理方式；四是明确评标工作由评标委员会负责，并规定了评标委员会的组成，成员数量和评标专家抽取方式及有关要求；五是明确了评标委员会成员评审原则和禁止行为；六是规定了评标工作方式和评标方法，并规定评标过程全程影像记录存档备查；七是明确了无效标的4种情形；八是规定了评标报告的内容和异议处理方式。

（六）关于定标与中标。一是规定定标采用投票表决方式；二是规定投票表决工作流程，并规定现场监督人员；三是明确中标结果公示时间和异议处理方式；四是规定招标人发放中标通知书的要求和拒不发放的处置措施；五是规定招标人应妥善保存招投标资料和保存期限；六是规定物业服务合同签订时间和要求；七是规定定标后需重新确定中标人的三种情形和重新确定方式。

（七）关于附则。一是明确居（村）民委员会代行物业项目业主委员会职责期间，如需要，应当按照本规则规定组织开展相关工作；二是规定了在招标投标活动中，投标人违规行为处置方式，明确了公职人员存在违法违规行为应移交有关部门处置；三是明确了施行时间和有效期限。

原文地址：http://zfcxjst.hlj.gov.cn/zfcxjst/c114792/202511/c00_31887434.shtml