《珠海经济特区物业管理条例实施细则》政策解读

一、出台背景

住宅小区治理是社会治理的重要内容，目前我市住宅小区依然存在治理效能和物业服务管理水平有待进一步提升，物业服务活动缺乏有效监管等问题。《珠海经济特区物业管理条例实施细则》（以下简称《实施细则》）自2019年3月15日起颁布施行，为进一步贯彻执行《珠海经济特区物业管理条例》（以下简称《物业条例》），规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务人的合法权益，解决工作中出现的热点难点问题，提供了指导依据，但随着《中华人民共和国民法典》、《珠海经济特区加强住宅小区治理若干规定》的颁布实施与《物业条例》的修订（2021年版），以及物业管理实践中新情况、新问题的不断出现，我局作为物业管理行政主管部门，结合我市物业管理工作实际情况以及物业管理活动中的焦点、难点问题，对部分条文进行了修订，以适应新的工作情况变化。

二、出台依据

1.《中华人民共和国民法典》

2.《物业管理条例》

3.《珠海经济特区物业管理条例》

4.《珠海经济特区加强住宅小区治理若干规定》

三、目标任务

进一步贯彻执行了《珠海经济特区物业管理条例》第九十六条“市政府应当根据本条例制定实施细则”规定，为建立健全我市物业管理长效工作机制，促进物业行业健康有序发展发挥重要作用。

四、主要内容

《实施细则》共六章九十五条，分别从物业管理区域、业主大会和业主委员会、物业管理服务、物业的使用与维护等方面进行了详实规定。主要内容与亮点如下：

（一）更新了最新规定。根据《中华人民共和国民法典》、《珠海经济特区物业管理条例》（2021年修订版）、《珠海经济特区加强住宅小区治理若干规定》关于对物业服务人、业主大会表决法定效力等最新规定，更新了原《实施细则》相关内容。

（二）新增了职能部门职责内容。通过厘清发展改革部门、公安机关、司法行政部门、自然资源部门、水务部门、应急管理部门、市场监督管理部门、综合行政执法部门、消防救援机构等部门工作内容与职责划分，及时解决工作中遇到的矛盾和问题，确保责任链条无缝衔接，进一步完善部门间相互支持、密切配合、信息共享的联动机制。

（三）完善了业主委员会信息公开内容。根据实践情况与业主需求，增加了包括“占用业主共有道路或者其他场地用于停放机动车的车位处置情况”与“专职工作人员季度履职情况”等需要业主委员会信息公开的内容。

（四）新增了业主委员会委员、专职人员禁止行为内容。根据实践情况与多方反映要求，新增了业主委员会委员、专职人员禁止行为内容，为上述人员合法有效履职提供标准依据。

（五）新增了建设单位的交费义务内容。对建议单位已交付但尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业、已交付给物业买受人但承诺赠送物业服务费的物业，明确了物业服务费交纳标准与主体。

（六）新增了禁止列入分摊费用与个性化有偿服务内容。为避免业主与物业服务人在分摊费用范围上有争议，明确了物业服务人不得列入分摊费用事项提供依据; 顺应目前业主对个性化有偿服务进小区的需求与变化，制定了相应条款，为个性化有偿服务提供了依据并加以约定。

（七）新增了业主自治内容，完善了装饰装修禁止行为内容。根据实践情况与业主需求，新增了业主自治条款，对业主自治事项加以明确与约定。对业主、物业使用人在房屋装饰装修和安全使用过程中的禁止行为和注意事项进行了更为详实的规定，并明确了责任主体，明晰了执法边界。

（八）新增了业主共有车位、人防车位内容。对业主共有车位场地占用、车辆停放服务以及车辆保管三个收费事项加以明确与界定，为业主与物业服务人在明确车辆停放方面提供依据。根据实践情况与日趋增多关于人防车位租赁方面的纠纷，明确了人防车位的功能与使用注意事项，以及维护管理责任主体，为解决相关争议提供依据。

五、涉及范围

珠海市行政区域内的物业管理活动及其监督管理。

六、关键词诠释

业主：下列主体在物业管理活动中依法享有业主权利、履行业主义务：（一）物业管理区域内建筑物专有部分的不动产权属证书或者不动产登记簿记载的权利人；（二）因人民法院、仲裁委员会的法律文书取得建筑物专有部分所有权的人；（三）因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的人；（四）因合法建造等事实行为取得建筑物专有部分所有权的人；（五）其他符合法律、法规规定的人。

住宅规模较小：是指物业管理区域内建筑物总面积不超过三万平方米的物业管理区域。

机动车辆停放服务费：是指物业服务人为机动车辆在物业管理区域内有序停放提供相关服务收取的费用，相关服务包括为机动车辆有序停放、停车场设施设备维护、卫生清洁等提供的服务。合同有约定机动车辆停放服务费分配事宜的，从其约定。如合同未约定机动车辆停放服务费的分配事宜，则应当依法确定。酬金制物业服务合同约定物业服务人为停车场提供物业服务的，则物业服务人收取的机动车辆停放服务费属于物业服务资金的构成部分，可在合同中对物业服务人基于业主停车需求提供物业服务产生的成本列支途径进行约定。

七、有利举措

《实施细则》的制定遵循公平、公正、高效的原则，力争通过规范我市业主大会和业主委员会的成立与监管、物业管理服务包括前期物业管理、物业服务费、酬金制、建设单位交费义务、禁止列入分摊费用、个性有偿服务、物业服务人选解聘、退出交接在内的各项工作，进一步推动物业管理和基层治理精细化、精准化，更好地保障广大业主权利，推动我市基层社会治理共建共治共享。

八、新旧政策差异及特色亮点

（一）《实施细则》根据最新的物业方面法律法规更新了相关条款，新增了职能部门职责、业主委员会信息公开、业主共有车位、人防车位、业主自治、装饰装修禁止行为等内容。

（二）进一步落实监督管理责任。要求各级政府强化统筹协调，推动物业管理活动纳入基层治理工作；市区两级相关部门强化监管合力，按照各自职能做好物业管理区域内的监管与执法工作；镇街强化指导监督，巩固深化“党建引领、三方协同”机制。

（三）进一步夯实物业管理基础。明确新建物业和没有划分物业管理区域的物业项目区域划分要求；明确物业服务用房配置、登记要求，通过公开招标方式选聘前期物业服务人以规范前期物业服务；完善承接查验制度，加强专业设施管理，落实建设单位保修维修责任。

（四）进一步推进业主自我管理。要求镇街加强业主组织建设，指导监督业主大会召开、选举产生业主委员会。明确业主委员会、物业管理委员会应建立健全财务管理等基本工作制度，规范开展工作，充分发挥作用，接受全体业主的监督。

（五）进一步优化物业管理服务。前期物业服务合同、物业服务合同应明确物业服务内容与服务标准，并按照“质价相符”原则确定物业服务收费标准。健全完善物业管理项目考核评价体系，构建形成全市统一的行业主管部门牵头负责，多部门联合监管，镇街、社区和行业协会参与实施、业主广泛参与的住宅小区物业管理考评工作机制。引导企业建立健全党的基层组织，提升行业自律水平以及物业管理质量和服务水平。

（六）进一步构建和谐物管关系。建设单位、业主委员会、物业管理委员会和物业服务人等应当共同建立健全线上线下同步的物业管理信息公开机制。物业服务人应当及时响应并积极受理业主和非业主使用人的诉求，并按照物业服务合同或管理规约及时处理，镇街、社区及相关管理执法部门提供必要支持。各区、镇街和社区应当推动形成人民调解、行业调解、行政调解、司法调解等相结合的物业管理纠纷调处化解机制。

九、解读单位

解读单位：珠海市住房和城乡建设局

联系电话：0756-2661163