常州市市区住宅专项维修资金使用实施细则

常州市市区住宅专项维修资金使用实施细则

常州市市区住宅专项维修资金使用实施细则

　　第一章 总则

　　第一条 为加强对市区住宅专项维修资金（以下简称维修资金）的使用管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护维修资金所有者的合法权益，根据《住宅专项维修资金管理办法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省住宅专项维修资金管理办法》、《市政府关于进一步加强市区住宅专项维修资金管理的若干意见》等规定，结合我市实际，制定本细则。

　　第二条 新北区、天宁区、钟楼区范围内商品住宅、已售公有住房维修资金的使用管理适用本细则。

　　第三条 市住房保障和房产管理局负责组织实施本细则；市物业管理中心（以下简称市物管中心）负责对维修资金使用进行指导、监督、考核和资金拨付；各区物业管理行政主管部门负责所辖区域内维修资金使用的受理、审核、指导、协调等日常管理工作。

　　第二章 维修资金使用条件

　　第四条 维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　住宅共用部位、共用设施设备保修期自住宅完成交付使用之日起计算。

　　第五条 下列费用不得从维修资金中列支：

　　（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

　　（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

　　（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用及住宅专有部位、专有设施设备维修、更新和改造费用；

　　（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用；

　　（五）违反法律、法规规定和房屋买卖合同约定，占用住宅共用部位、共用设施设备，或改变住宅共用部位、共用设施设备用途后发生的维修、更新和改造费用；

　　（六）其他不应列支的情形。

　　第三章 维修资金使用分摊

　　第六条 住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用，由相关维修责任人按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或公有住房单位应当按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；房屋未交存维修资金或者维修资金帐户余额不足的，业主应当按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊承担。有约定的，从其约定。

　　第七条 保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，物业专有部分的维修责任由该业主承担。常见的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用分摊原则如下（特殊情况除外）：

　　（一）半地下室或地下室

　　半地下室或地下室等地下空间取得专有车位、摊位、库位发生维修，需动用维修资金的，由专有车位、摊位、库位业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

　　（二）无产权或产权性质不明的车库或储藏室等房屋

　　无产权或产权性质不明的车库或储藏室等房屋可不参与住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用分摊。

　　（三）屋面

　　由维修、更新和改造涉及部位覆盖下的各层业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

　　（四）户外墙面、落水管、上下水管道

　　前后墙面、落水管和上下水管道的维修、更新和改造，由涉及部位的垂直各层业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊；两侧山墙的维修、更新和改造，由山墙所在单元全体业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

　　（五）单元门、单元楼道的维修、更新和改造，由整个单元业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

　　（六）消防或监控的主机、主管网等设施设备的维修、更新和改造，由全体业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊；专属于单元、车库、商铺使用的消防、监控等设施设备的维修、更新和改造，由单元、车库、商铺业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

　　（七）小区公共体育健身器材

　　小区公共体育健身器材的更新，按照相关规定执行。

　　第四章 维修资金使用申请

　　第八条 维修资金需要使用的，可以由业主委员会（物业管理委员会）、物业服务企业、社区居（村）民委员会或相关业主提出申请。

　　第九条 申请使用维修资金按照以下程序办理：

　　（一）申请人持《常州市市区住宅专项维修资金使用项目报修单》（以下简称报修单）向区物业管理行政主管部门申报维修项目。区物业管理行政主管部门在七个工作日内组织工程造价咨询机构专业人员进行现场查勘，确认是否属于维修资金使用范围，明确维修资金列支范围及分摊方式，出具《常州市市区住宅专项维修资金申请使用现场查勘回复意见书》（以下简称现场查勘回复意见书）。

　　（二）属于维修资金使用范围的，申请人提出维修资金使用方案和工程预算，编制维修费用分摊清册，征求相关受益业主意见，经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主书面签字认可。

　　维修资金使用方案主要包括维修项目概况、实施主体、工程涉及的相关单位选聘方式（施工单位、审计单位等）、工程实施时间、验收主体及验收方式、质量保修要求等。

　　（三）申请人持维修资金使用方案、工程预算书、维修费用分摊清册等材料报区物业管理行政主管部门，提出维修资金使用申请。

　　（四）区物业管理行政主管部门在三十个工作日内审核申报材料，符合条件的，组织公示（公示时间为七日），公示期满无异议或异议不成立的，出具《常州市市区住宅专项维修资金准予使用通知书》（以下简称准予使用通知书）。

　　（五）申请人取得准予使用通知书后，按照已申报的维修资金使用方案实施维修。竣工验收合格和工程审计后，申请人将施工合同、工程量签证单、工程竣工验收报告、工程决算书、审计报告等材料报区物业管理行政主管部门，提出维修资金结算申请；需监理项目还应提供监理合同、监理工作总结。

　　（六）区物业管理行政主管部门在三十个工作日内审核申报材料，对符合维修资金划转条件的，组织公示（公示时间为七日），公示期满无异议或异议不成立的，出具《常州市市区住宅专项维修资金划转通知书》（以下简称划转通知书），市物管中心凭《划转通知书》，将可列支维修资金划转至维修单位。

　　第十条 发生下列危及房屋安全及人身安全情形之一，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行应急维修、更新和改造的，申请人可以组织应急维修：

　　（一）屋面防水损坏造成严重渗水，且出现平屋面粉刷层大面积脱落，或者出现坡屋面基层严重腐朽、瓦面严重破损等情况；

　　（二）电梯故障危及人身安全，经电梯检验机构评估并出具鉴定报告的；

　　（三）公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的；

　　（四）楼体单侧外立面有脱落危险的；

　　（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；

　　（六）消防设施存在重大火灾隐患，经公安机关消防机构出具整改通知的；

　　（七）危及房屋安全及人身安全的其他情形。

　　第十一条 除电梯、消防应急维修项目由电梯检验机构、公安机关消防机构出具鉴定报告或整改通知外，其余应急维修项目由房屋安全鉴定机构出具鉴定意见。

　　第十二条 申请维修资金应急使用按照以下程序办理：

　　（一）申请人持报修单向区物业管理行政主管部门提出应急维修项目申请，区物业管理行政主管部门在五个工作日内组织房屋安全鉴定机构和工程造价咨询机构专业人员进行现场查勘，出具鉴定意见和现场查勘回复意见书，明确维修资金列支范围及分摊方式。

　　（二）属于维修资金应急使用范围的，申请人组织编制工程预算，制定维修资金应急使用方案（内容同维修资金使用方案）;同时将相关部门的鉴定意见（鉴定报告、整改通知）在小区公告（公告时间为三日）。

　　（三）申请人持工程预算书、维修资金应急使用方案等材料报区物业管理行政主管部门，提出维修资金应急使用申请。

　　（四）区物业管理行政主管部门在五个工作日内审核申报材料，符合条件的，出具准予使用通知书。

　　（五）申请人取得准予使用通知书后，按照已申报的维修资金应急使用方案实施维修。经竣工验收合格和工程审计后，申请人将施工合同、工程量签证单、工程竣工验收报告、工程决算书、审计报告等材料报区物业管理行政主管部门，提出维修资金结算申请；需监理项目还应提供监理合同、监理工作总结。

　　（六）区物业管理行政主管部门在三十个工作日内审核申报材料，对符合维修资金划转条件的，组织公示（公示时间为七日），公示期满无异议或异议不成立的，出具《划转通知书》，市物管中心凭《划转通知书》，将可列支维修资金划转至维修单位。

　　第十三条 对于严重影响业主正常生活的维修项目，申请人来不及按正常程序办理维修资金使用手续的，经区物业管理行政主管部门同意，可以先组织维修，后补办相关手续。

　　第五章 其他规定

　　第十四条 申请使用维修资金的项目，应当由工程造价咨询机构进行审计。

　　申请使用维修资金金额5万元（含5万元）以上的项目，申请人应当通过招投标等公开竞争方式择优选择施工单位，但应急维修项目可以除外。通过招投标等公开竞争方式选择施工单位的，申请人应提供招投标材料或书面说明材料。

　　单个项目申请使用维修资金金额20万元（含20万元）以上的，申请人应委托具有相应资质的工程监理单位对工程实施监理。

　　第十五条 市物管中心应当通过政府采购形式购买工程造价咨询服务，负责维修资金使用现场查勘、结算审计和审计复核工作；工程造价咨询机构进行现场查勘后，应当将照片和相关维修信息整理汇总后移交市物管中心和所在区物业管理行政主管部门，区物业管理行政主管部门应当及时将维修信息在网上公示。

　　第十六条 申请人应当根据维修、更新和改造事项合理制定维修方案，控制工程造价，对工程预算和工程审计报告进行审核。

　　业主委员会（物业管理委员会）、物业服务企业或社区居（村）民委员会申请使用维修资金时，工程预算和工程审计报告应由申请单位盖章确认；业主个人申请使用维修资金时，由申请人签字确认。

　　第十七条 维修、更新和改造工程施工时，应当按照维修资金使用方案实施。因工程实际情况确需增加维修费用的，增加的工程费用超过预算金额10%的，需经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主书面同意后方可列支。

　　第十八条 维修和更新、改造工程实施过程中，申请人应当组织业主代表参加工程建设监管。业主代表在维修资金列支范围内的受益业主中产生。

　　第十九条 维修和更新、改造工程实行现场签证制度，申请人应当组织施工单位、业主代表及其他相关单位，对工程实施部位、实施内容、工程数量、主要材料等进行现场核实并签字（盖章）确认，签署《常州市市区住宅专项维修资金使用项目工程量签证单》。

　　需监理项目，工程监理单位应当参加现场签证。

　　第二十条 工程竣工后，申请人应当组织施工单位、业主代表及其他相关单位，依照维修资金使用方案、施工合同和相应的技术规范、质量标准进行竣工验收，并签署《工程竣工验收报告》。

　　由电梯检验机构、公安机关消防机构出具鉴定报告或整改通知单后组织对电梯、消防设施进行应急维修的，经施工单位自检合格后，需经电梯检验机构、公安机关消防机构出具验收报告或销案通知书，符合交付使用条件的方能办理维修资金结算手续。

　　第二十一条 下列费用按照国家、省、市规定的收费标准执行，可从维修资金中列支。

　　（一）工程监理费用；

　　（二）工程造价咨询费用；

　　（三）检测（鉴定）费用；

　　（四）工程招标代理费用；

　　（五）其他可从维修资金中列支的费用。

　　第六章 附则

　　第二十二条 维修资金使用实行工程审计和使用程序审核。维修资金使用申请人应当对其提供材料的真实性、合法性、有效性负责；隐瞒真实情况或者提供虚假材料的，应当承担相应的法律责任。

　　第二十三条 维修资金划转业主大会管理的，其使用程序另行制定。

　　第二十四条 本细则由市住房保障和房产管理局负责解释。

　　第二十五条 本细则自2017年1月1日起施行，本细则施行前已申请使用维修资金的项目，仍按原规定办理；本市原有规定与本细则不一致的，以本细则为准；武进区、金坛区可参照执行。