牡丹江市市区棚户区改造安置房屋购买工作实施办法

牡丹江市市区棚户区改造安置房屋购买工作实施办法

牡丹江市人民政府关于

印发牡丹江市市区棚户区改造安置房屋购买工作实施办法的通知

各区人民政府，市政府各直属单位：

经市政府15届40次常务会议讨论通过，现将《牡丹江市区棚户区改造安置房屋购买工作实施办法》印发给你们，请认真组织实施。

牡丹江市人民政府

2015年8月21日

牡丹江市市区棚户区改造安置房屋购买

工作实施办法

第一章 总 则

第一条 为进一步加快推进市区棚户区改造工作，拓宽安置房源筹集渠道，创新棚改安置模式，根据国家、省相关规定，结合市区实际，制定本办法。

第二条 市区内纳入省棚改计划、政府主导直接投资、项目内未规划商品住宅建设内容的棚改项目，适用本办法。

第三条 坚持政府主导、建购并举、购买优先、居民自愿、公开透明、竞争择优原则，合理确定年度棚改计划中新建和购买安置房屋比例，适当减少新建安置房数量。

第二章 购置房源实施主体、程序、购置方式

第四条 购置房源实施（购买）主体：市城投集团、开发区龙盛公司直接作为商品房源购买主体，委托市政府采购中心实施房源采购。同时，市城投集团、开发区龙盛公司承担落实棚改计划指标任务，分别作为项目贷款、改造实施主体以及组织实施征收、安置、腾出土地收储主体。

第五条 购置房源程序。项目征收安置主体与购买主体负责制定购置房源实施方案并经市政府批准后，购买主体直接委托市政府采购中心依法依规实施采购。购买主体会同实施采购单位制定详细工作流程、操作方式，在着重考虑居民安置意愿基础上，依据现行法律法规，保证政策公开、房源公开、程序公开、结果公开，确保购买房源工作程序合规、透明公正。

第六条 购置房源方式：购买主体实施定向购置、安置。主要包括预订方式和买断方式。预订方式由购买主体与开发企业签订购买商品房框架协议，在协议生效后2个月内，按照工程形象进度支付50%的购房款，锁定房源及房价，房屋建成验收交付时支付95%购房款，待开发单位配合完成回迁安置并办理产权证照后支付5%余款。买断方式由购买主体与开发企业签订购买商品房框架协议，按照协议约定的工程进度分期分批拨付购房款。

购买主体确定购置房源后，协调开发单位及时对接税务部门，在实际拨付购房款前将拨款时间、金额、开发单位以及收款账户、账号等情况告知税务机关。征收主体依据安置补偿政策和开行使用贷款资金的具体要求，履行支付购房资金审批程序和相关财务手续。

第七条 市政府成立购置房源领导小组，常务副市长为组长，主管副市长、秘书长、副秘书长为副组长。领导小组成员单位为市财政局、市审计局、市房产局、市物价局、市建设局、市征收办、市地税局、市政府采购中心、城投集团、开发区龙盛公司、四城区政府等部门、单位。领导小组下设办公室，办公室设在市房产局，办公室主任为市房产局局长，副主任为城投集团、龙盛公司相关领导。主要负责协调、督办购置房源推进工作，定期梳理汇总工作进展，对工作推进中遇到的难题及时呈报领导小组研究解决。

第三章 购置房源范围、条件

第八条 选定房源范围。项目征收主体在细致做好被征收居民安置意愿调查摸底并充分考虑居民安置需求的基础上，依据被征收项目的区位、周边环境、居民房屋评估价值等综合情况，先行确定拟购买安置房屋的区域范围，结合区域内项目存量商品房源情况，初步确定纳入拟购置房源的项目名单。选定购置房源项目应以不跨辖区、项目周边最近为主要原则。

第九条 市房产部门负责按照已建成或基本建成、现房销售的房源信息，对本地存量商品房数量、企业数量，特别是中小户型数量、户型结构、面积、位置等情况进行详细统计备案，建立并及时更新可用作棚户区改造安置房屋的商品房源项目库，提供给购买主体，由其面向被征收群体公开房源。对拟纳入购置范围的项目可售商品房源情况以及开发企业资信等综合情况提出工作意见。对承担市政府重点安置任务、保障房建设计划的棚改项目，同等条件下给予优先考虑。

第十条 入选房源条件。按照购置现房、竞价择优的原则确定备选楼盘和房源。具体符合以下条件：①基本符合居民安置意愿；②满足国家、省和地方现行征收安置政策要求，原则上以中小户型为主。③房屋工程质量达到国家规范要求。④以取得商品房预（销）售许可证的在售现房为主，对政府主导建设并符合购置条件的项目可以放宽到在建“期房”。⑤满足基本居住需求，小区及周边基础设施配套齐全。⑥无抵押、冻结、查封、权属纠纷等情况。⑦建成交付房源应符合回迁安置房建设标准。

入选房源建筑面积主要控制在50㎡到120㎡之间，平均每5平方米为一个标准户型（面积差控制在±3%），各个标准户型应基本齐全。重点以50-90平方米中小户型为主。

入选房源经公示并被征收居民初步选定后，购买主体书面告知市房产局，在产权部门“锁定房源”，直至购买主体履行完购买程序并签订预定或买断房源协议。对未达成购买协议的项目房源直接给予办理解除锁定手续。“锁定房源”时间一般为2个月，锁定房源时间作为开发单位入选购置房源项目的前置条件，开发单位出具书面承诺事项。

第十一条 提供购置房源的开发企业应具备以下条件：①依法取得法人营业执照，具有独立承担民事责任的能力。②具备合格的开发资质。③具备良好的商业信誉和健全的财务会计制度，有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录，近五年经营活动中无重大违法记录，无重大法律纠纷。

第四章 购置房源价格、购置协议、安置协议

第十二条 依法审慎确定购置价格。房源购买主体委托抽签选定5-7家评估机构，完成购买商品房源开发成本评估，依据估价结果确定平均成本价，以平均成本价为基数，组织实施采购程序。

对特殊情况的个别房源，依据市房产部门掌握的当期在售同地段普通商品房销售均价的基础上，以竞争性谈判、商务性招标以及折扣议价、单一价格、一房一价等一种或多种形式确定购买价格后，购买主体呈报领导小组研究确定。价格上限不得高于房产部门公布的所在区域同品质在售普通商品住宅当期销售均价。

第十三条 购置房源协议。参照购买商品房制式合同内容，协商议定购房款拨付、房屋质量要求、入住时间、违约责任等事项，一并写入购买房源框架协议。购买主体、征收主体负责监督开发单位落实协议内容。待征收主体与居民签订正式征收安置协议后，开发单位依据与购买主体签订的预定或买断房源框架协议，可以直接与居民签订购置商品房合同。

第十四条 征收安置协议。征收实施主体负责发布征收封闭公告、制定“征收安置方案”并组织实施征收、安置以及发生的评估费、临迁费等相关直接、间接费用。征收安置方案应将拟购置房源的区域范围、项目名称、地点、补偿标准、拟购买房源暂定价格、户型标准、入住时间等具体事项公示，逐户书面征求被征收居民选购安置房源意愿。在基本满足被征收居民安置意愿的基础上，购买主体与征收主体共同确认房源购置方案，履行审批程序。征收主体依据征收安置方案依法组织征收并签订征收安置协议。

第五章 政策支持

第十五条 纳入全省棚户区改造年度计划的棚改地块购买安置房源项目，开发单位依据国家有关规定享受配套费、行政事业性收费以及政府基金等税费减免政策。享受减免政策折算资金抵减购置房源价格。纳入省计划的棚户区居民购置商品房作为安置房源，居民个人依据国家相关政策享受相应的税费减免政策。税费减免政策标准、办理程序依照市区现行棚改优惠政策执行。

第十六条 列入省计划的购置房源棚改地块争取到的国家、省棚户区改造专项建设补贴资金，经市政府批准后拨付项目实施主体，按照专项资金使用要求列支。购置房源价格以及居民安置政策中已全部包含专项补贴资金因素（购房协议、安置协议中应予明确），提供安置房源的开发单位以及被征收居民不再重复享受政策补贴资金。

第六章 监 督

第十七条 市审计、财政、建设、房产、征收以及辖区政府等部门、单位实施全过程监督，纪检监察部门对违规违纪责任单位和责任人依法严查严办。

第十八条　本实施办法如与国家有关规定相抵触时，按国家文件政策规定执行。

第十九条 本办法自发布之日起施行。