网签→备案→登记，买商品房必知！

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买房是人生大事，在购买新建商品房过程中，“网签”“备案”和“登记”是极为关键的环节，但许多购房人常常混淆这三者的概念，认为与房地产开发公司签订完合同便万事大吉。实际上，这三者在法律效力、办理程序及对购房者权益的保障等方面存在显著差异。为维护广大购房者的购房安全，小编详细梳理三者的区别，快来点击收藏！

网签：电子签约，锁定交易

“网签”指的是购房者与房地产开发公司通过房地产主管部门网签信息系统进行网上签约，签订电子版《商品房买卖合同》。这一过程如同在网签信息系统中进行“占位”操作，且每份网签合同都会生成唯一的合同编号，可以有效防范“一房多卖”情况的发生。

网签的作用

1.备案的必要前提

根据相关规定，必须先完成合同网签，才能进行后续的备案程序。

2.锁定交易关系

网签信息系统会自动将房源与购房者相关信息进行关联,避免开发公司将同一房屋出售给第三人，保障购房者的交易权益。

3.固定合同条款

网签合同明确了买卖双方协商确定的各项交易条件，是双方履行合同义务以及在发生纠纷时判定责任的核心法律依据。

注意事项

网签合同对买卖双方均具有法律约束力，但为获得更全面的权益保障和政府监管，购房者应主动跟进完成后续的备案工作。购房者可凭网签合同编号等信息，通过“漳州市房屋租售一体化平台”或“闽政通”等官方渠道，便捷地查询网签备案情况，以便及时掌握交易进展。

备案：政府监管，保障安全

根据《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》等相关规定，房地产开发公司在完成网签后30日内，须向房地产主管部门申请合同备案手续。房地产主管部门对交易主体资格、房屋交易条件、合同信息完整性等内容进行必要的形式审查，审查通过后，合同信息记录于主管部门信息数据库中，完成合同备案流程。

备案的作用

1.对抗第三人效力

合同备案完成后，若房地产开发公司将已备案房屋进行二次抵押或再次出售，在法律层面，已备案的购房者权益将优先受到保护。

2.预售资金监管

根据有关规定，办理合同备案时，须审查购房款项是否按照规定进入房地产主管部门指定的预售资金监管账户，确保资金专项用于项目建设，防止资金被挪用，保障项目顺利交付。

3.贷款办理必需

无论是申请银行按揭贷款还是公积金贷款，备案合同都是必不可少的材料之一。

4.办事重要凭证

在办理不动产登记、户籍迁移等相关事项时，备案合同是重要依据。

注意事项

备案虽不直接产生物权效力，但能增强合同的法律保护力度。若房地产开发公司存在拖延备案的情况，购房者应积极主动催促，避免因备案延迟而产生潜在风险。

登记：确权发证，获得物权

根据《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》等相关规定，房屋物权的取得需经依法登记，未经登记，不发生效力（法律另有规定的除外）。因此，在商品房买卖中，只有经过合法的不动产登记程序，购房者才能真正获得房屋物权。

登记的作用

1.公示物权归属

完成不动产转移登记后，购房者在法律层面被确认为房屋所有权人，拥有房屋的占有、使用、收益和处分等全部权利。

2.对抗一切第三人

即使房地产开发公司陷入破产或涉及债务纠纷，已完成登记的房产不受影响，购房者的权益能够得到充分保障。

3.交易、抵押、继承的基础

购房者若有出售房屋、办理抵押贷款或进行房产继承等需求，均需凭不动产权证书办理相关手续。

注意事项

需要特别注意的是，备案≠登记。备案只是购房合同的备案，而登记才是实现房屋产权转移的关键环节。若购房者仅完成备案而未办理不动产登记，房屋产权在法律上仍归属于房地产开发公司。因此，一旦登记条件成熟，应及早办理不动产转移登记。

文稿来源：市局交易科、市房产交易中心

图片来源：网络

原文地址：http://jsj.zhangzhou.gov.cn/cms/html/zzszfhcxjsj/2025-07-29/2140154141.html