巴中市住建局巴中市财政局巴中市自然资源和规划局巴中市综合行政执法局关于印发《巴中市住宅专项维修资金管理办法》的通知

各县（区）、巴中经开区住房城乡建设（房产）、财政、自然资源规划、综合执法主管部门，各有关单位：

现将《巴中市住宅专项维修资金管理办法》印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

巴中市住房和城乡建设局

巴中市财政局

巴中市自然资源和规划局

巴中市综合行政执法局

2025年5月30日

巴中市住宅专项维修资金管理办法

第一章 总 则

第一条 为加强住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）和《四川省住宅专项维修资金管理细则》等有关法律、法规、规章的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内商品住宅专项维修资金的交存、管理、使用和监督。

第三条 住宅专项维修资金属业主所有，实行专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督的原则。

第四条 住宅专项维修资金用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第五条 住宅、住宅小区内的非住宅或者与单幢住宅结构相连的非住宅应按本办法规定交存维修资金。属于一个业主所有且与其他物业不具有共有部位、共用设施设备的除外。

住宅小区外有两个及两个以上房屋所有权人的非住宅物业维修资金的建立，参照本办法执行。

第六条 市住房城乡建设局会同市财政局对全市住宅专项维修资金的交存、使用、管理进行指导和监督。

各县（区）、巴中经开区住房城乡建设（房产）主管部门会同同级财政部门对本辖区住宅专项维修资金的交存、使用、管理进行指导和监督。

市、县（区）住房城乡建设（房产）主管部门的维修资金管理机构（以下简称管理机构）负责维修资金的具体管理。

维修资金管理机构应当依法接受审计、监察等部门的审计监督。

第二章 住宅专项维修资金的交存

第七条 商品住宅的首次住宅专项维修资金，由购房人按规定的标准交存。拆迁安置还房的住宅专项维修资金由拆迁人按标准交存。拆迁人为被拆迁人交纳的住宅专项维修资金归被拆迁人所有。

住宅专项维修资金的交存标准由县（区）住房城乡建设（房产）主管部门根据建筑安装工程造价的5%合理确定，适时调整。

第八条 购房人应在办理商品房网签备案时交存首次住宅专项维修资金。房产主管部门在办理商品房网签备案手续时，应当核实住宅专项维修资金交存凭据。

购房人凭交入专户交款凭证到住宅专项维修资金监管部门复核手续，开具相应票据作为首次交存依据。商品住宅在办理房屋所有权首次登记时，尚未出售的房屋由开发建设单位代为交存，在房屋出售时向购房人收回。

房地产主管部门在办理商品房网签备案、不动产所有权登记时，应当核验首期建筑物及其附属设施的维修资金交存情况。

第九条 业主分户账面维修资金余额不足首期交存额的30%时，业主应当及时续交。续交后分户账面余额应当不少于首次应交存金额。

（一）已成立业主大会的，续交方案由业主大会决定；

（二）未成立业主大会的，由相关业主在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导下拟定续交方案，经业主依法表决同意后实施。

业主决定资金续筹事项，应由专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

第十条 经业主大会决议，业主可以一次性补交、续交维修资金。各县（区）住房城乡建设（房产）主管部门应当制定具体补交、续交标准和流程。

业主委员会、相关业主或其委托的单位应当做好维修资金收取、交存等工作。由物业服务企业或者其他机构代收补交、续交维修资金的，应当将补交、续交的维修资金在当月及时划转维修资金银行专户。

业主委员会或其委托的物业服务企业应当向续筹主体发送续筹交款通知。业主应当依据续筹交款通知交存。业主拒不履行续筹义务的，业主大会、业主委员会可依法向人民法院提起诉讼。

第十一条 房屋所有权转让时，该住宅专项维修资金分户账中结余的资金随房屋所有权一并转移，并办理住宅专项维修资金账户变更，其资金归现权属人所有。

在已建立住宅专项维修资金的物业管理区域内，房屋所有权转让时，原业主未交存首次住宅专项维修资金或者所交存的住宅专项维修资金余额不足规定标准的，由原业主按规定足额补交或双方约定其他方式足额补交。

第十二条 已交存首期维修资金的买受人退房的，维修资金由开发建设单位垫退。开发建设单位不得代收买受人维修资金。

第三章 住宅专项维修资金的使用

第十三条 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用，不得虚列维修工程项目或者虚增维修工程量。

下列费用不得从维修资金中列支：

（一）依照法律法规或合同约定，属于物业服务费用支出范围的住宅共用部位、共用设施设备的日常运行、维护，不得使用住宅专项维修资金；

（二）住宅共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用应当由责任人承担，无法确认责任人的，由相关受益业主协商解决；

（三）依照法律法规或合同约定，应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（四）开发建设单位未按照《四川省物业管理条例》第八十九条规定报告申请成立业主大会前，物业共有部分需要维修、更新和改造的，开发建设单位应当承担物业维修、更新和改造责任，不得动用建筑物及其附属设施的维修资金。

第十四条 住宅专项维修资金使用的分摊，应当遵循“谁受益谁承担”的原则，按照下列规定列支：

（一）涉及整个建筑区划共用部位、共用设施设备的，在该区划全体业主维修资金账户中列支；

（二）涉及单幢或部分建筑物共用部位、共用设施设备的，在其相关受益业主的维修资金账户中列支；

（三）用于二户或者二户以上住宅共用部位、共用设施设备的，由相关业主按所拥有建筑面积的比例分摊；

（四）住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

第十五条 专项维修资金使用实行工程造价审核、工程监理等第三方监督服务制度。提供第三方服务的专业机构应当依照法律法规和相关规定履行监督职责，不得伙同相关业主、业主委员会、物业服务企业或其他管理人、施工单位弄虚作假，损害业主利益。

第三方监督服务的具体范围和实施办法由住房城乡建设（房产）主管部门另行制定。

第十六条 住宅专项维修资金使用流程：

（一）现场查勘确认。建筑区划内住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造时，街道办事处（乡镇人民政府）会同属地住房城乡建设（房产）主管部门、受益业主或者业主委员会、物业服务企业必须到现场查勘确认并填写书面意见。

（二）拟定使用方案。由相关业主、业主委员会、街道办事处（乡镇人民政府）、物业服务企业或其他管理人（以下统称：使用申请人）拟订使用方案，并向分摊列支范围内业主公示，公示期不少于5日。

使用方案的内容应包括：维修工程造价的预算情况、施工方案及实施时间、工程预算书及工程合同、维修施工单位的选取方式、工程验收及结算方式、维修资金的列支范围和分摊方式等。使用方案可聘请专家或由相关单位评估。

（三）业主表决。维修资金使用方案中涉及“改建、重建建筑物及附属设施”事项，实行专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

维修资金使用方案中涉及“使用建筑物及其附属设施的维修资金”事项，实行专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

并在小区明显位置进行公示，公示期不少于5日。

（四）维修单位的选择。业主委员会、相关业主可自行或由其委托的物业服务企业通过公开、公平、公正的竞争方式选定维修施工单位。维修工程项目较小的（5万元以下），业主委员会或相关业主可采取简易方式选定维修施工单位。

维修施工单位应当具备独立法人资格并具有与建筑区划内共用部位、共用设施设备维修施工内容相符的相关资质。

（五）审核备案。业主委员会、相关业主或其委托的物业服务企业、维修施工单位，持维修资金使用方案、业主大会决议或业主书面同意等必要材料到所在地住房城乡建设（房产）主管部门办理维修资金使用备案。

（六）现场签证。维修资金使用工程实行现场签证制度。相关业主代表或其委托的物业服务企业应当参与维修工程施工现场管理，对工程范围、工程数量、所需材料、采用工艺与技术等进行现场签证并提出书面意见。维修资金使用金额5万元以上的维修工程，可由业主大会决定聘请工程造价咨询机构共同现场签证。

（七）竣工验收和资金拨付。工程竣工后，使用申请人应当按照国家法律法规和建设工程质量相关技术规范的规定组织验收，工程竣工后，申请人凭工程决算单、费用结算票据、由业主委员会或者维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意签署的验收审核意见等资料向主管部门备案并申请拨付资金。

（八）质量保修。维修工程的质量保修内容和期限，须按住房和城乡建设部《房屋建筑工程质量保修办法》的规定在维修工程合同中明确约定。工程质量保证期满后，由维修施工单位凭据业主委员会意见等业主审核的相关资料，向管理机构提出退还质保金申请并备案，管理机构方可书面通知专户管理银行拨付工程质量保证金。

第十七条 发生下列严重影响物业使用的紧急情况，需要立即对物业共有部分进行紧急维修、更新、改造的，业主大会或者业主委员会可以按照紧急程序申请使用建筑物及其附属设施的维修资金：

（一）屋面、墙体防水损坏造成严重渗漏的；

（二）电梯故障危及人身安全、严重影响业主生活的；

（三）楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身财产安全的；

（四）消防设施设备严重损坏构成重大火灾隐患或者消火栓系统、自动灭火系统严重损坏不具备灭火功能的；

（五）共用排水设施塌陷、堵塞、破裂等严重影响业主生活或者危及财产安全的；

（六）尚未移交给专业经营单位运营管理和维护的供水水泵（水箱）损坏或者水管爆裂导致供水中断的；

（七）尚未移交给专业经营单位运营管理和维护的供配电系统设施设备发生故障，造成停电或者漏电，严重影响业主生活或者危及人身财产安全的；

（八）业主委员会核实有其他严重影响业主生活或者危及人身财产安全的。

第十八条 申请使用建筑物及其附属设施的维修资金的紧急程序，按照下列规定进行：

（一）由业主委员会提出申请。未产生业主委员会或者业主委员会不履行职责的，居（村）民委员会应当根据业主的要求代为提出申请；

（二）县（区）住房城乡建设（房产）主管部门收到申请后，应当在三个工作日内作出审核决定并办理相关手续；

（三）建筑物及其附属设施的维修资金管理机构按照相关规定审核同意后，在建筑物及其附属设施的维修资金中直接列支；

（四）应急维修工程竣工验收后，组织维修的单位应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在物业服务区域显著位置公示。

相关主体未及时提出申请，且已出现严重影响业主生活或者危及人身财产安全情形的，县（区）住房城乡建设（房产）主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应当组织代为维修，代为维修费用按照前款第三项、第四项规定在建筑物及其附属设施的维修资金中列支并公示。

第四章 住宅专项维修资金的管理

第十九条 住房城乡建设（房产）主管部门为住宅专项维修资金的代管单位，县（区）住房城乡建设（房产）主管部门应当通过公开招标等方式择优选定维修资金专户管理银行，督促专户银行不断提升专户服务水平和资金增值收益水平。

第二十条 由属地住房城乡建设（房产）主管部门统一归集、拨付维修资金并核算利息等收入，逐户建立分户账户。

（一）以一个物业管理区域为单位建立资金明细账务；每一个物业管理区域的账户中，应当按每幢房屋立账，并以房屋门户号设分户账，记载分户账交存、使用、结存等情况，并及时公示。

（二）住宅专项维修资金自存入住宅专项维修资金专户之日起，利息分年度结算。

（三）专户管理银行应当每年至少一次或应要求向管理机构发送维修资金对账单。

第二十一条 因拆迁、灾害等原因致使房屋灭失的，由权属人凭产权登记机构的产权注销登记证明提出维修资金账户清算、注销申请，经住房城乡建设（房产）主管部门核实后，将住宅专项维修资金余额退还给房屋所有权人，并注销分户账户。

第二十二条 业主委员会可向住房城乡建设（房产）主管部门查询，并向业主公示。业主对公布的住宅专项维修资金账目有异议的，可要求业主委员会到住房城乡建设（房产）主管部门复核，住房城乡建设（房产）主管部门应当提供维修资金详细使用情况。

专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主委员会及业主的查询。

第二十三条 住宅专项维修资金的管理，依法接受财政和审计部门的监督。

第五章 法律责任

第二十四条 房地产开发企业、物业企业代收或挪用住宅维修资金的，依照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）的规定，由县级以上住房城乡建设（房产）主管部门追回挪用的住房专项维修资金，住房城乡建设（房产）主管部门将违法线索移送综合执法部门，没收违法所得，处挪用金额2倍以下的罚款，构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。并向颁发资质证书的部门申请降低资质等级，情节严重的，申请吊销资质证书。

业主拒不交存或续交专项维修资金的，业主大会或业主委员会应当要求业主限期改正；逾期不改正的，业主委员会有权依法追交。

第二十五条 物业服务企业、业主委员会违反本办法第十三条第一款规定，虚列工程项目或者工程量的，由县级以上住房城乡建设（房产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，由住房城乡建设（房产）主管部门移送综合执法部门，处以虚列或者虚增金额1倍以上2倍以下罚款。

第二十六条 提供第三方监督服务的机构、施工单位弄虚作假的，由所在地住房城乡建设（房产）主管部门将违法行为移送相应主管部门依法处理。

第二十七条 有关行政机关及其工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附 则

第二十八条 本办法实施前，未建立住宅专项维修资金的，业主应当依法组建业主委员会，动员业主按照规定将首次住宅专项维修资金交存至专户管理银行，并建立分户账户。

本办法实施前，已按有关政策规定交纳住宅专项维修资金，但未建立或进入专项维修资金分户账户的，应由收款单位向住房城乡建设（房产）主管部门报告，统一建立或全额交存至专户管理银行，建立完善区域专户或分户账户。

第二十九条 住宅小区外有两个及两个以上房屋所有权人的非住宅物业维修资金的建立，参照本办法执行。

第三十条 本办法由巴中市住房和城乡建设局负责解释工作，自2025年6月30日起施行。

原文地址：https://zfcxjsj.cnbz.gov.cn/public/6596511/23196794.html