佛山市住房和城乡建设局关于印发《佛山市住宅专项维修资金管理办法》的通知

各区住房城乡建设和水务局、各相关单位：

为进一步加强和规范我市住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护维修资金所有者的合法权益，我局制定了《佛山市住宅专项维修资金管理办法》，并经市司法局审查及统一编号，现印发给你们，请认真贯彻执行。

佛山市住房和城乡建设局

2025年8月13日

佛山市住宅专项维修资金管理办法

第一章总 则

第一条（制定目的及依据）

为进一步加强和规范我市住宅专项维修资金（以下简称“维修资金”）的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》《广东省物业管理条例》《佛山市住宅物业管理条例》等法律、法规、规章，结合我市实际，制定本办法。

第二条（定义）

本办法所称的维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三条（适用范围）

我市行政区域范围内维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

第四条（住宅共用部位、共用设施设备的概念）

本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规，不动产登记簿和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有共用的部位，一般包括：房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、电梯井、物业服务用房、无障碍设施等非专有部位。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、雷电防护装置、安防设施、道闸、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、排水设施、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等非专有设施设备。

第五条（主体分工）

市人民政府住房城乡建设主管部门负责制订维修资金管理制度、政策，建设、维护全市统一的维修资金管理的信息化系统和信息库。指导和监督本市维修资金管理工作。

区人民政府住房城乡建设主管部门、区负责管理公有住房维修资金的部门（以下统称“区维修资金管理部门”）负责本辖区内维修资金的监督管理工作，处理因维修资金使用引发的相关举报投诉；区人民政府住房城乡建设主管部门负责建立本辖区内维修资金归集、增值的专户管理银行（以下简称“专户管理银行”）的管理机制，定期确定、考核、清退专户管理银行，指导、监督专户管理银行工作。

市公共资源交易中心、市公共资源交易中心区分中心按照本办法规定提供发布招标公告的平台，评标专家抽取服务以及符合要求的开标、评标场所。

财政、市场监管、消防、公安、气象、自然资源等行政管理部门按照各自职责，做好本市维修资金管理相关工作。

第二章管 理

第六条（管理原则）

维修资金管理实行政府监管、业主决策、银行服务、多方监督、专户存储、专款专用的原则。

第七条（管理主体）

业主大会成立前，维修资金由房屋所在地区维修资金管理部门在专户管理银行开立维修资金专户，代为管理。

业主大会成立后，根据业主大会通过的决议自行管理。

第八条（维修资金管理公约、紧急使用预案）

倡导购房人在购买新建商品房时签订维修资金管理公约、紧急使用预案。业主委员会依照法律法规及本办法规定，组织业主表决本物业管理区域的维修资金管理公约、紧急使用预案。未成立业主大会或者未能选举产生业主委员会的，由街道办事处（镇人民政府）指导、协助全体业主依法表决本物业管理区域的维修资金管理公约、紧急使用预案。

维修资金管理公约应当约定管理方式、续交时点、续交方式、续交标准、是否购买维修保险、信息公开、违反约定的法律责任等具体事项。

紧急使用预案应当约定，当发生各类紧急情况时，组织实施单位、施工单位、施工方案的确定办法，竣工验收和第三方监督办法等具体事项。

维修资金管理公约、紧急使用预案的示范文本由市人民政府住房城乡建设主管部门制订。

第九条（专户管理银行选取办法）

各区维修资金的专户管理银行由区人民政府住房城乡建设主管部门定期通过公开招标的方式，综合考虑银行为维修资金提供的存款利率，对市、区维修资金管理工作支持程度，银行的资产规模、资金安全、服务效能等因素，在承诺愿意承担本办法第三十五条规定义务的商业银行中确定并公开。

区人民政府住房城乡建设主管部门应当对专户管理银行进行定期考核，按照考核结果进行调整。

区人民政府住房城乡建设主管部门应当及时向市人民政府住房城乡建设主管部门报备专户管理银行准入、考核及清退情况。

第十条（业主大会自管维修资金的相关规定）

业主大会自行管理维修资金前，应当依法确定下列事项：

（一）维修资金由业主大会自行管理的决议；

（二）维修资金管理单位；

（三）使用维修资金的组织实施单位；

（四）办理维修资金存取手续的受委托人；

（五）维修资金专户管理银行和服务期限；

（六）本小区的维修资金管理公约、紧急使用预案；

（七）区维修资金管理部门认为需要由业主大会确定的与维修资金有关的其他事项。

区维修资金管理部门收到业主大会提交的上述资料后，应当于5个工作日内出具意见。资料齐备符合自行管理条件的，业主委员会应当代表全体业主与区维修资金管理部门、专户管理银行签订三方协议，明确各自权利、义务和维修资金支出的程序。

更换专户管理银行的，新、旧专户管理银行应当自新的三方协议签署之日起3个工作日内完成维修资金划转工作。

业主大会自行管理维修资金的，维修资金的使用情况应当接受区维修资金管理部门的监督。

第十一条（账户信息变更）

由业主大会自行管理维修资金的，发生下列情形之一，业主委员会应当及时向专户管理银行更新信息：

（一）物业管理区域范围调整；

（二）物业管理区域名称变更；

（三）办理维修资金存取手续的受委托人发生变更；

（四）选举产生新一届业主委员会。

第十二条（维修资金审计时点）

在以下时点，由区维修资金管理部门选取具有资质的审计机构对管理维修资金的情况进行审计，并通报全体业主。

（一）由业主大会自行管理维修资金的，业主委员会主任离任或业主委员会任期届满前30日内、集体辞职或者被依法罢免后30日内；

（二）维修资金划转至业主大会管理或者交回区维修资金管理部门管理前；

经区维修资金管理部门核实，被审计对象在管理维修资金期间未列支使用维修资金的，无需审计。

第十三条（交还由区维修资金管理部门代管的情形）

维修资金划转业主大会管理后有下列情形之一的，应当在30日内将维修资金交还由区维修资金管理部门代管：

（一）业主委员会委员任期届满、集体辞职、被依法罢免，但未选举产生新一届业主委员会的；

（二）业主大会决定不再继续自行管理维修资金的。

（三）业主委员会存在违法使用维修资金的行为，逾期拒不整改或整改不到位的。

第三章交存、转移、返还

第十四条（交存范围）

售后公有住房、商品房项目、保障性住房（不限于公共租赁住房、保障性租赁住房、配售型保障性住房等）、人才住房、征收回迁房、建设单位自持房屋等物业的下列部分应当按照本办法的规定交存维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

（二）与住宅同属一个物业管理区域的酒店、幼儿园、非全体业主共有的规划用于停放机动车、非机动车的产权车位等非住宅。

第十五条（首期款交存的标准）

首期维修资金按照以下计量面积交存：

（一）有实测建筑面积的房屋按照实测建筑面积交存；

（二）未有实测建筑面积的，按照预测建筑面积交存；

（三）产权车位按照实测套内建筑面积交存。

非公有住房维修资金的计价金额标准为：每平方米建筑面积交存的计价金额为当地住宅、停车位建筑安装工程每平方米造价的6%。

公有住房的维修资金首期款由购房人和售房单位按如下规定在出售公有住房时，各自交存：

（一）购房人按照所拥有房屋建筑面积计算，每平方米建筑面积交存的计价金额为房屋所在区房改成本价的2%；

（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性交存。

第十六条 （首期款交存主体和时点）

业主应当依法交存维修资金。

建设单位已办理权属首次登记的自留或者自用房屋，应当依法交存维修资金。

物业管理区域内的住宅物业自预售之日起两年内未能出售的，建设单位应当将首期维修资金存入维修资金专户。建设单位可以凭已交存的首期维修资金凭证，向购房人收回其代交的维修资金。

建设单位可以与购房人书面约定，购房人未按照本办法规定交存首期维修资金的，建设单位可以拒绝交付房屋。

购房人从售房单位购买公有住房后，在办理房屋所有权转移登记时，应当向不动产登记机构提交购房人已全额交存该公有住房维修资金首期款的凭证。

第十七条（专户开立）

区维修资金管理部门在各专户管理银行为辖区内维修资金开设专户。

非公有住房维修资金专户以物业管理区域为单位设帐，为房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设帐，按房屋户门号设分户账。

公有住房维修资金专户应当按照售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的维修资金，按房屋户门号设分户账。

第十八条 （资金续筹）

当业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%时，业主应当及时续交。

第十九条 （房屋转让、灭失）

房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的维修资金在房屋所有权转让时一同转让。

房屋灭失的，业主可凭房屋灭失的证明材料向区维修资金管理部门申请返还房屋分户账中结余的维修资金。公有住房分户账中结余的维修资金按购房人和售房单位交存比例各自返还，售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第四章使 用

第二十条（使用原则）

维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

维修资金应当专项用于住宅共用部分、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

下列费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或施工单位承担的维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的物业管理区域内的供水、供电、供气、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据法律法规规定、（前期）物业服务合同约定或维修、保养计划，应当由物业服务人承担的维修、养护费用；

（五）独体别墅专有部分的维修和更新、改造费用；

（六）法律法规规定不能从维修资金列支的其他情形。

第二十一条（列支资金的主体，参与表决的主体）

使用维修资金对共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由共有该共用部位、共用设施设备的业主参与表决、列支。

使用维修资金对车位、车库的共用部位或服务于车位、车库的共用设施设备维修和更新、改造的，由拥有车位、车库的业主参与表决、列支。

非公有住房共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用按业主的专有部分建筑面积占专有部分建筑面积总和的比例列支维修资金。

售后公有住房共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用按购房人与售房单位交存维修资金的比例列支维修资金。其中，购房人承担的部分，再按购房人的专有部分建筑面积占专有部分建筑面积总和的比例列支。

第二十二条（组织实施单位的确定）

使用维修资金的组织实施单位按照下列顺序确定：

（一）有物业服务人的，由物业服务人组织实施；

（二）没有物业服务人的，由业主委员会组织实施；

（三）没有物业服务人且未成立业主委员会的，或者物业服务人、业主委员会未组织实施的，由相关业主组织实施，居民委员会、村民委员会在街道办事处（镇人民政府）的指导下予以协助。

前款内容可由业主大会依法表决调整。

第二十三条（建立服务和配件信息库）

市人民政府住房城乡建设主管部门建设为使用维修资金提供服务和配件的信息库。招标代理机构、工程造价审核机构、设计单位、施工过程监理单位、施工单位、工程质量检测单位、鉴定机构、公证机构及设施设备配件供应商可以申请注册，并上传信息资料。信息资料的真实性、合法性、有效性由上传人负责。

鼓励组织实施单位选择信息库中的单位为使用维修资金的项目提供招标代理服务、工程造价审核服务、设计服务、施工过程监理服务、施工服务、工程质量检测服务、鉴定服务、公证服务。

第二十四条（表决方式的确定）

组织实施单位可以采用电子投票、书面征求意见、集体讨论的形式，组织业主进行表决。

倡导组织实施单位采用市人民政府住房城乡建设主管部门建立的电子投票系统组织业主进行表决。

第二十五条（工程量、工程造价的确定）

组织实施单位应当组织施工单位勘查现场。

使用维修资金金额在10万元及以下的，倡导组织实施单位通过抽签等公平公正公开的方式选取工程造价审核单位，并在其指导下确定工作量和造价预算。也可以根据各施工单位的建议确定工作量和造价预算，但组织实施单位应当在表决时说明工作量和造价预算的确定方法，并获得相关业主依法表决同意。

使用维修资金金额在10万元以上的，组织实施单位应当通过抽签等公平公正公开的方式选取工程造价审核单位，并在其指导下确定工作量和造价预算。

施工单位根据已确定的工作量和造价预算草拟施工方案。

第二十六条（施工单位、施工方案的确定）

施工单位、施工方案按如下方式确定：

（一）除单一来源的情形外，使用维修资金且金额在10万元及以下的，组织实施单位应当采取议价、竞价等方式选择满足质量和服务等要求且报价最低的施工单位、施工方案。拟不采取该方式确定施工单位、施工方案的，应当在表决时说明理由，并获得相关业主依法表决同意。

（二）除单一来源的情形外，使用维修资金金额在10万元以上的，组织实施单位应当通过抽签等公平公正公开的方式确定招标代理机构，并向市公共资源交易中心或者在辖区的市公共资源交易中心区分中心申请服务，采取公开招标选择评审结果最优的施工单位、施工方案。

单一来源的情形是指基于技术、工艺或专利权保护的原因，产品、工程或服务只能由特定的供应商、承包商或服务提供者提供，且不存在任何其他合理的选择或替代的情况。

倡导业主大会在未发生紧急使用维修资金的情况前，通过本条规定的方式确定施工单位、施工方案的选择办法，并适时调整更新。

第二十七条（业主共同决策）

组织实施单位应当组织相关业主依法表决以下事项：

（一）是否选择招标代理、专家评审、工程造价审核、设计、施工过程监理、工程质量检测、鉴定、公证等服务以及选择方法等，相关费用可以计入使用维修资金的费用预算；

（二）维修资金使用方案（以下简称“使用方案”）。使用方案应当包括但不限于拟实施维修和更新、改造所需使用维修资金的费用预算，列支范围、列支明细、划拨比例等内容；

（三）竣工验收办法；

（四）工程量和造价预算的确定方法；

（五）施工单位、施工方案的确定方法。

第二十八条（特种设备施工、验收要求）

施工对象是特种设备的，施工单位应当按《中华人民共和国特种设备安全法》的规定，在施工前将拟进行的特种设备安装、改造、修理情况书面告知项目所在区特种设备安全监督管理部门后方可施工；竣工后，经国务院特种设备安全监督管理部门核准的检验检测机构按照安全技术规范的要求进行监督检验，合格后方可交付使用。

第二十九条（申请列支程序）

非紧急情况下，按照下列程序申请使用维修资金：

（一）批准使用方案。使用方案依本办法确定后，组织实施单位持有关材料，向所在地区维修资金管理部门申请列支。区维修资金管理部门收到申请后，于3个工作日内出具意见。申请材料需要补正的，于1个工作日内一次性告知并说明理由，由组织实施单位完善申请资料。批准支出的，通知专户管理银行按施工方案预算向施工单位划转维修资金。涉及施工前已完成的工程质量检测、鉴定、公证、设计等服务的费用按全额划转至对应单位、机构。

（二）组织项目验收。项目完工后，组织实施单位应当按照相关规定以及相关业主依法表决同意的竣工验收办法，组织验收，形成竣工验收报告。

（三）支付项目尾款。项目竣工验收后，组织实施单位持有关材料，向所在地区维修资金管理部门申请支付项目尾款。区维修资金管理部门收到申请后，于3个工作日内出具意见。申请材料需要补正的，于1个工作日内一次性告知并说明理由，由组织实施单位完善申请资料。批准支出的，通知专户管理银行向施工单位划转维修资金支付项目尾款，并将施工过程监理服务费用全额划转施工过程监理单位账户。

维修资金已划转至业主大会自行管理的，组织实施单位改为向业主委员会申请列支、批准使用维修资金的首期款和项目尾款。业主委员会审核同意后，应当向区维修资金管理部门报备。专户管理银行收到业主委员会提交的区维修资金管理部门的备案回执后，方可划转维修资金。

第三十条（紧急使用资金的情况）

物业管理区域内发生下列危及房屋使用安全和人身财产安全的紧急情况的，可以依法使用维修资金进行应急维修：

（一）电梯经市场监管部门或有资质的鉴定机构评估、检验认定存在严重安全隐患的；

（二）消防设施经消防救援部门认定存在严重安全隐患的；

（三）安防装置经公安部门认定存在严重安全隐患的；

（四）雷电防护装置经气象部门认定存在严重安全隐患的；

（五）专用排水设施出现坍塌、堵塞、爆裂等情况的；

（六）楼体外墙墙面存在脱落危险的；

（七）严重危及房屋使用和人身财产安全的其他情形。

第三十一条（紧急使用资金的程序）

发生危及房屋使用安全和人身财产安全等紧急情况时，组织实施单位应当立即采取围蔽现场、在现场及物业管理区域内显著位置张贴公告等安全防范措施，暂停使用或者在保证安全条件下有限度使用相关设施设备，并在1个工作日内书面报告业主委员会、街道办事处（镇人民政府）。

有紧急使用预案的，按照紧急使用预案实施应急维修。

没有紧急使用预案的，由组织实施单位按照如下流程组织实施应急维修。

（一）按照本办法规定确定工程量。

（二）按照本办法规定选择施工单位、施工方案。

（三）组织验收。项目完工后，应当组织验收，形成竣工验收报告。

（四）计算列支。计算列支范围内每户业主应当列支的金额，维修资金使用情况以及业主分摊情况应当在物业管理区域显著位置和信息化系统公示不少于15日。

（五）申请列支。持有关材料，向所在地区维修资金管理部门申请支付项目费用。区维修资金管理部门收到申请后，于3个工作日内出具意见。申请材料需要补正的，于1个工作日内一次性告知并说明理由，由物业服务人完善申请资料。批准支出的，专户管理银行在收到区维修资金管理部门通知的当日，将项目费用划转至相关单位账户。

维修资金已划转至业主大会自行管理的，向业主委员会申请列支、批准使用维修资金。业主委员会审核同意后，应当向区维修资金管理部门报备。专户管理银行收到业主委员会提交的区维修资金管理部门的备案回执后，划转维修资金。

组织实施单位未按照规定实施应急维修的，市、区人民政府住房城乡建设主管部门可以组织代修，维修费用依法从相关业主维修资金分户账中列支。

第三十二条（设施、设备养护义务）

物业服务人应当按照法律法规规定、物业服务合同约定对物业定期维修保养，物业服务合同没有约定的，按照我市《住宅物业服务品质分级规范》，结合所服务的项目对标评级情况，制订并执行项目共用部位、共用设施设备年度维修、保养计划。

在申请使用维修资金时，物业服务人应当提供相应共用部位、共用设施设备的维修、保养计划和实施记录等材料，证明已履行维修、保养义务的情况。

维修、保养计划的示范文本由市人民政府住房城乡建设主管部门制订。

第三十三条（维修保险）

鼓励业主、公有住房的售房单位和购房人使用维修资金增值收益购买房屋使用安全、电梯、消防共用设施设备等综合保险，鼓励保险人延伸提供相关检测和修复服务。

第三十四条（滚存使用）

下列资金应当转入维修资金滚存使用：

（一）维修资金的存储利息；

（二）利用维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益，但业主大会另有规定的除外；

（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

第五章监 管

第三十五条（专户管理银行应当提供的服务）

专户管理银行按照专户管理协议的约定提供以下服务和资金支持：

（一）承担按照本办法第二十五条规定产生的造价审核费用。

（二）承担按照本办法第二十六条规定产生的招标代理费用、专家评审费用。

（三）为本办法第十二条规定的情形提供审计服务。

（四）根据区维修资金管理部门以及业主委员会的要求，每180日至少提供一次维修资金账目核对服务并提供维修资金对账单。区维修资金管理部门以及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

（五）建立维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中维修资金交存、增值收益、使用和账面余额的查询。

第三十六条 （及时报告的义务）

区维修资金管理部门以及业主委员会，应当每年至少与专户管理银行核对一次维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

（一）维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主、公有住房售房单位分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关维修资金使用和管理的情况。

第六章法律责任

第三十七条（建设单位不交存维修资金的责任）

建设单位违反本办法规定，不履行维修资金交存义务或者不按维修资金管理公约规定按时、足额续筹维修资金的，由区人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正，逾期拒不整改或整改不到位的，按照《佛山市房地产行业信用信息管理办法》的规定予以诚信扣分处理。

第三十八条（物业服务人违反约定、不履行义务的责任）

物业服务人违反本办法规定，发生以下情形的，由区人民政府住房城乡建设主管部门责令限期整改，逾期拒不整改或整改不到位的，按照《佛山市房地产行业信用信息管理办法》的规定予以诚信扣分处理：

（一）未按法律法规规定、物业服务合同约定或维修、保养计划对共用部位、共用设施设备维修、保养导致共用部位、共用设施设备损坏的。

（二）发生本办法规定的紧急维修情况后，物业服务人违反本办法规定，未履行立即采取安全防范措施、暂停使用或者在保证安全条件下有限度使用相关设施设备、书面报告等义务的。

第三十九条（业主不续筹的责任）

业主不按维修资金管理公约规定按时、足额续筹维修资金的，承担违反维修资金管理公约约定的法律责任。

第四十条（专户管理银行不履约的责任）

专户管理银行违反本办法规定的，由区人民政府住房城乡建设主管部门根据专户管理银行考核办法记录、评价，直至取消专户管理银行资格，并依据专户管理协议追讨由此造成的损失。

第四十一条（责任追究）

对违反本办法规定的单位和个人，根据《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》《广东省物业管理条例》《佛山市住宅物业管理条例》等有关规定应当予以行政处罚的，由相关行政管理部门依法予以行政处罚；涉嫌犯罪的，依法移交有关机关处理。

第七章附 则

第四十二条（施行日期）

本办法自2025年11月1日起施行，有效期为5年。《关于对我市住宅专项维修资金收缴和使用方法进行调整的通知》（佛建市场〔2008〕2号）同时废止。

政策文件：佛山市住房和城乡建设局关于印发《佛山市住宅专项维修资金管理办法》的通知

原文地址：http://fszj.foshan.gov.cn/zwgk/zcwj/jsgc/content/post_6711750.html