规范网 教程 地产设计做好成本优化,单项目能省出几千万!

地产设计做好成本优化,单项目能省出几千万!

01

优化板顶填料 项目概况:
某高层商务办公项目,地下1层为地下车库,按人防设计,地上17层为商务办公;
优化要点:
排水管因不能穿越人防楼板,为埋设卫生间排水管,原设计一层楼面加设700厚轻骨料
混凝土,造价较高,如下图所示:   
  地产设计做好成本优化,单项目能省出几千万!
我方建议仅在排水管经过区域楼板局部下卧,回填轻质材料即可,不必整层一层楼面回填;
优化成果:
仅该项节约成本124万元,经济效益可观;
案例总结: 实际工程中,较多项目往往由于局部位置需要楼板下沉回填轻质材料而采用整层楼板下沉回填的方式,造成较大成本浪费,一定要采用局部问题局部解决的原则处理问题。

02

优化墙体传热系数 项目背景: 某多层商业项目,外墙采用260厚自保温砌块,热桥位置采用130厚复合外模板;
节能计算问题:
原设计节能计算书中,错把自保温墙体包括墙体面层的传热实数K值(0.287)作为自保温砌块本身的导热系数,计算保温主墙体传热系数K值高达0.78,从而导致自保温砌块选取等级过高,且热桥复合外模板厚度取值偏大,如下图所示:

地产设计做好成本优化,单项目能省出几千万!
地产设计做好成本优化,单项目能省出几千万! 优化调整: 调整传热系数复核计算,调整自保温砌块选型,热桥复合外模板厚度由130mm改为80mm;
优化成果:
建筑外墙综合降低成本约20元/m2。

03

优化建筑做法 关键词 :建筑做法的简化优化:
项目概况:
某高层住宅小区项目,位于某县级城市,当地房价偏低,开盘售价仅为3900元/m2,
项目几无利润,主体基本施工完成,我方只能从建筑做法对项目进行优化,简化建
筑做法,减少施工工序,减少施工难度;
优化要点:
【1】 主楼用于起居室、卧室、餐厅低温热水辐射供暖楼面做法中,下部房间为非潮
湿时房间,第5条1.5厚合成高分子防水涂料防潮层、第6条20厚水泥砂浆找 平层以及
第7条素水泥砂浆可取消,如下图所示;
地产设计做好成本优化,单项目能省出几千万!
【2】建筑做法说明屋1、屋2做法,细石混凝土上人屋面以及非上人 水泥砂浆平屋面
做法中,第8条20厚1:2.5水泥砂浆找平层可取消,该条做法为当设置隔气层时需设置,
在找坡层下做找平层,该条做法无必要;
【3】建筑做法说明外墙1做法,外墙真石漆外墙面做法中第3条5厚水泥砂浆找平层可
取消;
地产设计做好成本优化,单项目能省出几千万!  
【4】外墙真石漆外墙面做法中第3条5厚水泥砂浆找平层可取消;
地产设计做好成本优化,单项目能省出几千万!  

【5】顶棚做法厨房上部均为厨房用水房间,则厨房顶棚可取消3~5厚防水聚合物水泥
抹灰砂浆;
【6】地下车库侧墙的防水等级原设计为一级,除配电室房间外,防水等级可改为二级,
柔性防水可去掉一道,只采用一道4厚卷材防水;
【7】地下车库侧墙的防水做法中,第3条20厚1:2.5水泥砂浆找平层可取消,可采用不
平处局部修补找平;
【8】地下车库平面图中,一些区域位置无使用功能,造成空间浪费,一方面能设置子
母车位的尽量设置为子母车位,不能设置子母车位的空间的可设成储藏间,可用于以后
的出.
【9】其余建筑做法优化略;
优化结果:
该项通过建筑做法优化,降低成本3000余万元,相当于该项目直接增加利润3000余万元;
案例总结: 建筑做法宜根据项目的实际情况精细化审核简化,一些无效建筑做法往往对成本影响非常大,需引起建设单位的重视。

04

地基优化:垫层优化
项目背景: 某冷库项目,其中包括4栋地上4层冷库单体,冷库地面做法如下:   地产设计做好成本优化,单项目能省出几千万! 优化要点: 取消第10条100厚C20混凝土垫层;
优化分析: 要清楚100厚C20混凝土垫层的作用,地面混凝土垫层一般作用为:
1、作为铺设钢筋网的操作面;
2、作为防水层的铺设面和防水下部保护层。而该项目混凝土垫层下部为200厚灰土垫层,上部为600厚砂石排风防潮层,该100厚C20混凝土垫层无实际作用,可取消;
优化结果: 该项目4栋冷库一层地面面积总计2.3万m2,总节约成本约为:110余万元。

05

地基优化:独基改筏板 项目背景: 某多层商业项目,地上5层,局部地下一层,地基持力层为粉质粘土,承载力特征值为100kPa;
优化前基础方案: 地下室部分及无地下室部分均采用独立基础,CFG桩地基处理,CFG桩长16m,总桩数331颗,如下图所示:
地产设计做好成本优化,单项目能省出几千万!  
优化后基础方案: 地下室改为筏板基础,因地下室筏板可深度修正,其下CFG桩间距加大,桩长由16m改为10m,改为筏板上平,取消地下室内填土;

地产设计做好成本优化,单项目能省出几千万!  
优化成果: 该单体楼座仅基础降低成本30余万元。

06

地基优化:独基与防水板顶平 关键词: 独立基础与防水底板顶平、底平要根据项目情况做合理选择;

项目概况:
某住宅小区项目,包括8栋16+1F高层、24栋7+1F、8+1F、9+1F洋房住宅,一层地下车库。
优化要点:
【1】 取消地库防水地板上填土:本项目无抗浮设计要求,设计防水底板与基础底平,防水底板上覆土厚度达700mm厚,修改为防水底板
顶及车库基础顶平,如下图所示;
地产设计做好成本优化,单项目能省出几千万! 【2】取消大部分主楼筏板顶填土:
个别主楼因高差关系,主楼筏板顶需回填覆土,但大部分主楼可取消主楼筏板基础上覆土,如下图所示:
地产设计做好成本优化,单项目能省出几千万! 【3】简化主楼地下室地面做法:
取消覆土的地下室地面大大简化了建筑地面做法,筏板板顶设20厚水泥砂浆面层即可,如上图所示:

【4】减小CFG桩基长度:
主楼筏板取消其上覆土后,减少基础附加荷载,主楼CFG桩长度由原设计9.0m改为8.0m;
【5】优化基础后浇带做法:
该项目基础后浇带原设计采用超前止水后浇带做法,因该项目无抗浮设计要求,做好降水期间施工排水,改为普通后浇带做法即可;
优化成果:

该项目最终节约成本1000余万元,经济效益明显;
案例总结:
独立基础与防水底板顶平还是底平的选择,建议如下:

1、抗浮水位较高,需要防水底板上覆土增加配重可采用底平方式;
2、岩石地基开挖采用爆破方式,若单独再开挖独基基础下沉基坑增加施工难度,可采用底平方式;
3、其余情况建议采用独立基础与防水底板顶平方式。

07

地基优化:CFG桩改强夯
关键词: 减小强夯震动的强夯施工工艺的选择: 项目概况:
某智能产业园厂房项目,地上2层,钢筋混凝土框架结构,项目由多个单体车间组成;
优化要点:
【1】优化地基处理方案,由CFG桩地基处理改为强夯处理地基:
地质剖面图如下:
地产设计做好成本优化,单项目能省出几千万! 优化前方案: 设计采用CFG地基处理方案不妥,第1层杂填土作为CFG桩复合地基持力层,
但杂填土性能不稳定、均质性差、固结未完成,不宜作为CFG复核地基持力层。
优化后方案: 建议该地基采用强夯处理,较大的降低了地基处理成本;

【2】解决强夯施工对临近生产车间的影响:
拟建项目临近的既有生产车间仪器对振动较为敏感,本项目建议不采用传统强夯施工工
艺,考察了以下几种强夯施工工艺,如: 静压夯、柱形锤强夯、火箭锤强夯等,可降低
施工时的振动:
        
【3】取消无实际效果的车间四周雨棚: 原设计车间四周均设置外挑雨棚,考虑其下存放货物,避免雨淋,但雨棚下净高达6.0m,
其实际效果作用有限,且较为影响建筑立面的完整性,建议取消四周连续雨棚,仅在入口
处保留雨棚即可;
地产设计做好成本优化,单项目能省出几千万! 【4】屋面由上人屋面改为非上人屋面,且取消屋面找坡层;
混淆上人屋面定义,偶尔上人检修而非屋面作为具体功能空间可定位非上人屋面,因屋面
面积较大防治开裂,屋面做法可按上人屋面设置,但屋面设计按非上人屋面,且设计已经
有结构找坡,取消重复的膨胀珍珠岩找坡层做法;

地产设计做好成本优化,单项目能省出几千万!
优化成果: 调整地基处理方式,不但降低了成本,楼座基底单方节约成本750元/m2,也较大的减少了施工周期,经济效益显著。

08

地基优化:桩基改天然基础
关键词: 主楼与地库相临时,主楼基础的深度修正要根据实际情况合理取值:
项目概况:
某地上10层地下1层高层住宅,基底标高地基持力层为粘性土,承载力特征值为120kPa,
原设计为PPRC管桩复核地基,主楼与地库通道相连,主楼与地库最近处4.0m,位置关系
示意图如下图所示:
地产设计做好成本优化,单项目能省出几千万! 优化前方案: 主楼筏板承载力修正深度仅按地下车库折算土重计算,未考虑主楼与地库之间至少宽度4.0m的填土的有利作用,则计算天然地基无法满足要求,而采用PPRC管桩复合地基处理;
优化后方案: 根据实际情况要考虑主楼与地库之间至少宽度4.0m的填土的有利作用,其宽度约为筏板宽度的1/4,则主楼筏板地基承载力深度修正按1/4的主楼埋深3/4的地库折算土重偏于安全复核,地基采用天然地基筏板基础可满足要求;
优化成果:

不再需要PPRC管桩复核地基处理,单楼座取消管桩数量平均160颗,减少300厚砂石褥垫层,单楼座降低造价30余万元;
案例总结:
与地库相邻的主楼基础深度修正不宜简单的按单一情况计算,会造成无谓的成本增加或造成不安全的隐患存在,要进行精细化计算,有时可能直接影响基础形式的选择。

09

地基优化:水泥土搅拌桩改CFG 关键词: 强度控制的水泥土桩桩基承载力要与桩长相匹配:
基本概况:
某县再生资源综合处置中心填埋区,填埋区的软弱地基采用水泥土搅拌桩加固处理,桩径500mm,桩长14.0m,总桩数为51631颗,需要做复合地基静载验和单桩静载试验的总桩数51631X1%=5164颗; 地产设计做好成本优化,单项目能省出几千万! 优化前方案:
【1】总桩数为51631颗,桩数太大,成本及施工周期太长;
【2】静载实验的桩和复合地基5000多个,静载试验亦占用周期太长;
【3】桩长度与所需单桩承载力极不匹配:为满足沉降需求设计桩长为14.0m,而满足单桩承载力所需桩长仅需6.0m,造成材料的极大浪费;

优化后方案:
直径500mm水泥土搅拌桩改为直径400mm的CFG桩,CFG桩长亦为14.0m,而桩的数量减少为20506颗,静载试验桩数和复合地基较大减少;

优化成果:
基础处理方案调整后降低成本近3000万元,缩短工期2个月,经济效益明显。
案例总结:
水泥土强度因现场施工等因素其强度偏低,造成桩身强度与桩基承载力严重不匹配,该项目与桩身强度匹配的满足桩基承载力桩长仅需6.0m,而实际桩长为达到稳定桩端持力层桩长为14.0m,此种情况水泥土搅拌桩方案不再合理。

10

合理利用箱型挡土墙取消场区填土 问题背景:
某高层住宅小区项目,地上11层,地下两层,靠近市政道路楼座南侧与地库相连,北侧原始地面较低,室外回填深度较大,回填存在如下问题:
1、回填深度大,回填质量不易保证;
2、回填附加荷载较大,对市政道路护坡产生不利影响;
3、市政道路护坡顶部设置挡土墙施工难度大;   
地产设计做好成本优化,单项目能省出几千万!  处理方案:
后经研究确定,该处用箱型挡土墙代替回填土,较好的解决了以上问题,且该
空间后期也可加以利用,做法如下图所示:

地产设计做好成本优化,单项目能省出几千万!

11

强夯地基主楼基础高于 相邻地库基础施工处理 问题背景:
某地上11层高层住宅小区项目,地库与主楼通道相连,主楼基础高于相邻地库基础,主楼
为碎石土回填强夯地基,原设计要求地库施工完成且地库基坑回填完成方可施工主楼,后
因工期太紧,建设单位要求先施工的主楼基础,主楼无法进一部施工,处理方案如下:

地产设计做好成本优化,单项目能省出几千万! 处理方案:
【1】主楼筏板基础边缘处设置临时挡土墙,其上用级配砂石分层压实至基底标高,保证
了该处的强夯碎石土的质量;
【2】挡土墙与地下车库外墙之间,在主楼施工二层楼面之前须用中粗砂填实,压实系数大于
等于0.95。

12

调整地库柱网
关键词 :充分发挥大小柱网的优势,基础、梁板结构布置应以此为准则相对应;
项目概况:
某地下车库项目,抗浮设计水位3.0m,原设计为8.1mX8.1m大柱网,建议优化调整为
7.8mX5.0m柱网尺寸,如下图所示:

地产设计做好成本优化,单项目能省出几千万!       ◆原设计柱网◆ 地产设计做好成本优化,单项目能省出几千万!          ◆优化后柱网◆
优化要点:
【1】顶板采用框架梁大板结构形式,框架梁高度为700mm,消防车道荷载较大处采用
框架梁加设竖向加掖方式;
地产设计做好成本优化,单项目能省出几千万!       
【2】充分发挥柱网长短跨的特点:
基础采用筏板加柱墩的方式,筏板厚度及配筋较原方案均有减小,且为充分发挥长短跨的
特点,柱墩尺寸短跨方向压缩尺寸,筏板配筋柱网短跨方向和长跨方向分别配筋;
优化结果: 该项目通过调整柱网尺寸,经前后经济比较,后者钢筋以及混凝土节约近10%,综合成本约节约200元/m2,经济效益显著。
案例总结:
大小柱网的经济优势较为明显,实际就是充分发挥材料的性能,使梁板、基础在其相对应的荷载下选择的合理跨度。

13

优化走廊机械排烟方案 关键词: 走廊机械排烟方案的合理选择,降低主楼层高;
项目概况:
某公寓项目,地上12层,平面尺寸65mX18.9m,平面长度大于50.0m,基础形式为桩基;
优化要点:
【1】标准层层高由3.6m调整为3.3m:
优化前方案: 原设计公寓标准层层高为3.6m,因为走廊长度超过50.0m,需设置机械排
烟,原设计走廊排烟仅设置一个排烟风井,排烟风管过长,排烟风管占据走廊空间;
优化后方案: 走廊增设一排烟井道,减少风管长度,减少对走廊净高影响,如下图所示:

地产设计做好成本优化,单项目能省出几千万!
        平面增设风井
暖通专业尽量减少风管长度,优化后风管布置如下图所示:

地产设计做好成本优化,单项目能省出几千万!
       走廊风管布置图
根据以上建议调整后:标准层层高由3.6m改为3.3m;
【2】不需再补充地质资料而影响工期:

优化前方案:最初设计地上层数为9层,后建设单位要求地上增加为12层,设计基础采用
直径800mm的钻孔灌注桩形式,地质剖面图如下:

地产设计做好成本优化,单项目能省出几千万! 为满足单桩承载力要求,设计计算需以第4层作为桩端持力层,因地质报告中无第4层岩土
地质资料,设计要求地勘单位补充4层地质资料;
优化后方案:经我方与设计人员沟通,建议钻孔灌注桩采用后注浆技术后,可以以第3层
强风化泥岩作为桩端持力层,即可满足单桩承载力要求;

【3】桩基承台取消不必要配筋:
原设计承台顶部受力为受压状态的取消其双向钢筋网,如下图所示承台取消上部钢筋网;

地产设计做好成本优化,单项目能省出几千万! 优化成果:
仅标准层降低层高即可降低成本约:50.0元/m2,且给建设单位缩短设计周期;
案例总结:
原设计公寓标准层层高3.6m,明显偏高,不但造成无谓的成本浪费,且房间内高度较高,
舒适度反而不好,非常规的问题一定有其原因所在,也一定能找到解决的方案。

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作者: web

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