• https://www.coovea.com 库佛建筑文库上线

外立面成本控制:对标、适配、精细化

教程 规范网 2个月前 (11-09) 104次浏览 已收录 0个评论 扫描二维码

外立面成本控制:对标、适配、精细化

–   01   –

楔 子 房地产项目中,外墙饰面工程设计成本协同管理的重点,其重要性体现在以下三个方面: ①  外立面工程中工程量最大,系统复杂; 建筑外立面包含外墙涂饰、门窗幕墙系统、屋面花架、格栅等等。
② 建筑外立面材料丰富,成本波动性大,成本敏感性较高。 外立面成本控制:对标、适配、精细化 常见的涂饰材料成本 案例 1 :以 25 层高层住宅为例,地上建面 9,720m2,其中:大堂部分 80m2,两层基座 850m2,其余约 8,790m2;外墙面积 约 12,145m2 ,其中:大堂 95m2,基座 1,050m2,其余 11,000m2。我们以不同方案测算:

外立面成本控制:对标、适配、精细化 仅外墙涂饰的建面成本变化,从 68 元/m2~203 元/m2,不同的材料构成其成本波动非常大。
案例 2 :资料来源《柏向·材料手册 2.0》(点击放大) 外立面成本控制:对标、适配、精细化 假设以精装高层建筑建安成本 3000 元/m2 考虑,上述案例外墙饰面、门窗、栏杆等成本占比就高达 33%左右,立面成本占比不可谓不大。
③ 直接影响建筑物的品质,最容易受到外界破坏; 外立面成本控制:对标、适配、精细化

–   02   –

方案阶段控制要点 ① 立面风格要与 竞品 楼盘对比,符合大众流行审美,要符合内控要求; 建筑风格和材质体现了楼盘的档次需求。刚需楼盘建筑风格的业主敏感性较弱,业主对建筑风格的感知随着楼盘档次的提高越来越高。如项目定位于刚需跑量产品,建议建筑风格不高于竞品楼盘;如定位于改善或再改的利润性产品,建议在提高营销溢价的部位下功夫,尤其是业主感知敏感的“近人尺度”位置。 外立面成本控制:对标、适配、精细化 竞品楼盘立面对比 另外,住宅建筑的建筑风格越来越同质化,现代风格、新古典、新亚洲、新中式风格占据了市场主流产品,开发商比较容易进行建筑风格的标准化,建筑风格标准化便于规模化复制,降低成本。
最后,根据立面标准化进行产品的限额设计。立面限额设计的内容包含材料的选择及占比,成本适配的标准及集采品牌。参下图保利置业集团《住宅外立面适配标准》。 外立面成本控制:对标、适配、精细化 外立面成本控制:对标、适配、精细化 置业集团 住宅外立面适配标准》 商业建筑立面更为复杂,其材料选择大多以幕墙、铝板和石材为主,方案阶段应进行立面的方案评选,简化 立面的造型,约束立面材质,降低屋面花架尺度。
建筑屋顶虚高部分不宜过于显著,以避免造成主体结构、结构构件、立面材料等不必要浪费;应合理控制屋顶塔冠的高度,最大化减少虚高,节约成本。
② 控制体形系数、外立面率、窗地比 体形系数 =建筑物外表面积㎡÷外表面积所包围的体积 m3。

① 体形系数与建筑节能: 体形系数每增加 0.01,能耗增加 2.5%; ② 体形系数与结构布墙率:体形系数越大,单体结构布墙率越高,含钢量指标越高。  体形系数与结构产业化:体形系数越小,其建筑/结构越规整,其预制构件标准化越利于实现。

外立面率 (只计算住宅部分)=地上建筑单体住宅部分的外墙(扣除门窗洞口)展开 面积㎡÷地上建筑单体住宅部分的建筑面积㎡。 一般情况下,建筑的外立面率越高,其成本越高,楼盘的档次也越高。根据标杆企业的工程经验,外立面率控制如下: 外立面成本控制:对标、适配、精细化 窗地比 (只计算住宅部分)=地上建筑单体住宅部分的外墙洞口门窗面积(非玻璃门 除外,转角飘窗按展开门窗面积计入)㎡÷地上建筑单体住宅部分的建筑面积㎡。 外立面成本控制:对标、适配、精细化 上图来源: 华润置地住宅产品配置标准 及建安成本限额指标(2015 版 )
③ 住宅减少过度悬挑,影响采光,避免业主投诉 方案阶段推敲立面线条,避免过度“立面化”,立面设计应以人为本。 案例 3: 外立面成本控制:对标、适配、精细化 某项目业主提出 由于外 墙立面线条遮挡,在客厅无法 看到园区景观。 销售宣传同实际情况之间的落差导致业主极其不满。
案例反思: 1.设计中考虑外立面效果的同时,需 考虑对业主后期的 生活影响; 2.销售过程中对设计无法避免的缺陷,建议于销售前告知客户,避免后期矛 盾。 外立面成本控制:对标、适配、精细化

–   03   –

施工图阶段控制精细化 ① 立面材质施工界面细分 施工图阶段各项材质做法应细分,避免施工图立面粗放,立面控制手册要做到位。 外立面成本控制:对标、适配、精细化 涂饰做法细分到细节
② 成本不均衡投放、重点投放 案例 4: 我们以某地区中档楼盘为例,基座两层为石材干挂(单层建筑面积 390m2),以上为多彩石涂料,其中楼盘北向为小区的主立面、南向为小区的主立面,东西立面为次要立面。 外立面成本控制:对标、适配、精细化 基座两层外墙展开面积约 950m2(其中南北向约 670m2,东西向约 280m2),原设计立面均采用石材干挂体系(干挂石材 25mm,主次龙骨),单价 800 元/m2,总价约 760,000 元。 现根据立面的主次程度,将东西立面改为超薄石材一体板(石材饰面 12mm,背栓固定),由于一体板能够大幅度减轻自重,其固定方式省去了主次龙骨,其单价为 450 元/m2,优化后总价为 662,000 元,其优化成本 98,000 元,成本比原方案降低 13%。
案例 5: 比如:公共区域及公建配套为 非敏感区域 ,业主关注度较小,可以将 共区域及公建配套 的铝合金门窗改为塑钢门窗。
外立面成本控制:对标、适配、精细化 黄总讲 门窗“规划”设计这件事
② 注重线条构件设计
外立面成本控制:对标、适配、精细化 外立面成本控制:对标、适配、精细化
案例来源:《柏向·材料手册 2.0》
案例 6 来源:昌建成本研究中心

外立面成本控制:对标、适配、精细化
某项目外立面线条造价占保温总造价占比高达 24%; 【线条优化案例】 外立面成本控制:对标、适配、精细化

③ 门窗/幕墙的方案/施工图设计深化,避免采用“免费设计” 门窗及幕墙的配置应从方案阶段开始介入,并结合节能设计进行多方案比选,选择材质类型和配置要求,施工图阶段进行二次精细化设计避免粗放型的“免费设计”。
案例 7 来源:绿地集团
外立面成本控制:对标、适配、精细化 幕墙分格:在确保效果下,控制装饰柱间距和数量,兼顾室内使用功能,减少成本; 原有设计幕墙装饰柱体数量过多、造型过于复杂,同时造成室内视线遮挡,相对准甲办公成本较高; 优化方案装饰柱间距扩大 1.5 倍,对位使用空间,造型尺寸简化,节省造 2000 多万。


规范网 , 版权所有丨如未注明 , 均为原创丨本网站采用BY-NC-SA协议进行授权
转载请注明原文链接:外立面成本控制:对标、适配、精细化
喜欢 (0)
规范网
关于作者:
建筑行业,收集各类建筑相关资源。整理发布免费收集到的建筑相关资源,施工规范,建筑资料,建筑软件,办公软件,施工组织设计,施工方案
发表我的评论
取消评论
表情 贴图 加粗 删除线 居中 斜体 签到

Hi,您需要填写昵称和邮箱!

  • 昵称 (必填)
  • 邮箱 (必填)
  • 网址