来宾市住建局关于市政协五届五次会议第59号提案的答复

冯向金、韦覃泉委员：

您在市政协五届五次会议上提出的《关于加强我市住宅小区物业管理的建议》收悉，经研究，现答复如下：

一、关于出台物业管理违法行为举报投诉处理制度

我市物业管理方面的违法行为举报投诉渠道主要是12345政务服务便民平台和信访窗口，这两个渠道均已建立较为完善的处理制度，能基本满足群众日常需求。同时，我市先后印发了《来宾市物业监督管理方案》和《来宾市进一步加强小区物业管理工作实施方案》，对违章搭建、违规占用消防通道等问题的处置均明确了责任部门。城管、消防部门分别对违章搭建、违规占用消防通道明确处置标准及处理。一是加大对违建的执法力度。为严格落实“执法进小区”工作机制，全力维护规划建设秩序，强化小区物业管理执法和服务效能，我市城管（执法）、住建、规划等部门多方联动，积极采取有力措施强化小区违法建设治理。先后开展联合整治行动27次，重点对煤炭小区、百货小区、汽修小区等私搭乱建行为进行查处，共出动执法人员3540余人次，下发执法文书280余份，依法拆除小区私搭乱建建（构）筑物54处，拆除面积3918平方米，有效打击了辖区小区内乱搭乱建行为。形成了由住建部门指导物业企业排查上报、自然资源部门认定推送、城管（综合执法）部门最终处置的联合工作机制。二是全面排查违规占用消防通道问题，强化检查。印发了《来宾市物业管理区域打通消防“生命通道”工作实施方案》，排查发现疏散通道、安全出口等安全疏散条件不足182处，均已督促整改；清理违规停放车辆530余辆，清理消防车通道障碍物165处。住建、消防等部门形成了工作合力，由住建部门指导物业企业巡查、劝阻、上报，消防部门督促整改。综上，现有的物业管理制度及违法行为举报投诉处理渠道已较为完善，下一步市住建局将加强与城管、消防等部门的信息互通，视情修订完善相关制度。

二、关于明确公建配套设施权属及制定商住小区公共区域权属划分细则（对应提案第2、12条）

明确公建配套设施权属及制定商住小区公共区域权属划分细则为市自然资源局职责，据我局对接了解，市自然资源局严格按规划设计方案中明确的各类公用设施用房做为登记单元登记为全体业主共有，明确产权归属。对我市未建未批、未出设计条件的房地产项目，在总平图、规划设计方案审查阶段，主动向项目建设业主提前说明商业部分和住宅部分进行区分后的利弊，引导项目建设业主依法依规约定不动产权属。首先，权属的确定主要通过合同来约定公共区域权属。其次，小区建设的设计条件是规划部门根据城市规划、相关法律法规以及技术规范等提出的、用于指导地块设计及建设的文件，主要约定小区的容积率、建筑密度、绿地率、建筑退界和开口方向等，不对小区区域进行划分。再次，小区的规划建设方案主要依据规划设计条件以及《城市居住区规划设计标准》，而《城市居住区规划设计标准》要求居住区要配套商业网点，以满足居民日常生活需求、提升居住便利性、促进社区活力，居住和商业网点应在地块内统筹考虑统一规划，并明确布局和功能，公共区域建议在后期结合小区实际使用需求并参考物业管理条例再进行划分。

三、关于开发物业管理智慧系统的建议

市住建局积极贯彻落实自治区党委、政府关于“数字政府”的改革要求，开发物业管理智慧系统，运用信息化技术手段实现我市各级物业管理部门对全市物业行业统一监管总目标，推动“互联网+监管”落到实处。一是加快完成房地产行业动态监管信息平台信息归集工作。将原广西物业服务行业信用信息管理系统数据迁移至房地产行业动态监管信息平台，录入136家物业服务企业信息，260份物业服务合同，实现物业服务合同到期提醒，业委会（物管会）、物业承接查验、小区公共收益公示公开网上备案。依托监管平台，实现全市物业行业监管信息标准化、物业管理监测分析数字化，物业管理矛盾纠纷调处机制信息化的市、县联动机制。二是主动对接自治区物业管理部门，建立全区物业管理公共事务电子投票系统已列入自治区住建厅年度工作计划，各市不再单独建立，我市将积极配合相关数据的采集及录入。

四、关于开展全市商住小区公共区域问题摸底排查及小区公共收益专项整治行动的建议（对应提案第4、6条）

2025年4月，市住建局联合自然资源、发改、公安、市场监管等部门印发了《来宾市住房和城乡建设局等5部门关于开展整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题专项行动的通知》，聚焦商住小区物业服务履约不到位、公共收益被侵占等问题，组织全域覆盖式排查，通过企业自查、业委和协会协查、监管部门实地检查等方式摸清商住小区公共区域问题底数，建立动态管理清单。全市排查出重点问题9个，共涉及21个物业服务企业31个小区，推动物业服务企业针对所服务小区环境脏乱差、公共收益公示不到位等6类问题逐项整改。其中，大地景苑C区未开展公共收益公示公开相关线索已移交执法部门并立案查处，处罚金2万元。下一步，我们将持续推进专项整治行动。

五、关于制定我市商住小区物业管理办法、加强物业管理监管力度的建议（对应提案第5、13条）

我市在《广西壮族自治区物业管理条例》基础上，制定了市级物业管理办法——《来宾市物业监督管理方案》，并进一步加强对商住小区物业服务企业的监管。一是组织协调较复杂的问题案件32场次，对信访量大，物业服务不到位的物业服务企业进行约谈。同时，不定期开展住宅小区物业管理工作检查，根据检查出的问题，要求物业企业立即进行整改。近一年，全市实地检查552个项目次，下发54份限期整改通知书，约谈了20个物业项目主管。对整改滞后企业实施信用扣分，形成责任倒逼的惩戒机制。二是开展评选，建立奖励机制。打造“红色物业”五星级住宅小区5个，“红色物业”四星级住宅小区8个，“红色物业”三星级住宅小区13个。通过选树标杆，以点促面、连点成线，形成“打造亮点、带动一片”的示范效应，切实提升物业服务管理水平，实现市民居住环境、城市面貌不断改善。现我市有1个小区获得全国“美好家园小区”称号，6个小区获得自治区级“美好家园小区”称号。下一步，我们将持续推进物业服务企业监管工作。

六、关于对我市商住小区系列纠纷加大协调处置工作力度的建议（对应提案第7条）

市司法局联合法院，对我市商住小区系列纠纷加大了协调处置工作力度。一是成立了来宾市物业纠纷调解委员会，开展研究重大物业管理问题和突出信访案件，指派调解员进行物业矛盾纠纷调解，定期排查汇总上报情况等工作。近一年，共处理各类物业领域投诉案件1019件，群众对于服务质量、收费以及公共收入等问题的反映尤为热烈。二是构建“社区党委+业委会+物业企业”三方联动机制，形成“问题收集-分类交办-跟踪督办-反馈评价”闭环管理。近一年，共组织业主代表、物业服务企业负责人及相关部门召开协调会议86场，涉及39个住宅小区项目，协调解决一批停车管理、电梯维修等民生难题，进一步提升了矛盾纠纷化解效率。下一步，我们将加强协调，推进商住小区矛盾纠纷处置。

七、关于属地政府（社区）联合本级公安部门采取多种有效措施维护小区正常生活和经营秩序的建议（对应提案第8条）

为切实维护小区各利益方维权期间的正常生活和经营秩序，属地政府（社区）与本级公安部门紧密协作、主动作为，围绕“联动响应、精准管控、源头化解”原则，扎实推进各项措施落地见效。一是加强秩序维护。公安部门在小区主要出入口、公共区域增加巡逻频次，防范因维权引发的冲突、拥堵等问题。社区联合物业对小区内聚集区域进行疏导，引导利益方通过合法合规渠道表达诉求，避免干扰居民正常生活。二是建立联动，主动沟通协调。社区与派出所畅通信息共享渠道，由社区召集物业管理相关部门共同研究解决物业维权问题，组织物业管理联席会议94次。同时，组织利益方代表、居民、物业召开协调会，搭建对话平台，推动问题协商解决，减少非理性维权行为。公安部门对维权中的违法行为（如扰乱秩序、暴力冲突）依法及时处置，保障小区经营和生活秩序稳定。

八、关于引入第三方评价机构，推动自治区出台住宅物业服务质量第三方评估技术规程的建议（对应提案第9条）

为了规范区物业服务活动，进一步完善物业服务公开、公平、公正、诚信、市场竞争、依法管理的市场管理机制，促使物业管理各方权益主体积极履行义务，有效保障各方合法权益，促进物业服务行业健康有序发展。我局主动对接自治区物业管理部门，推动出台住宅物业服务质量第三方评估技术规程，现自治区住建厅已组织起草了《广西壮族自治区物业服务第三方评估管理办法（试行）（征求意见稿）》。目前，该评估管理办法仍需征求意见进一步修改完善，我局将积极配合研提意见。

九、关于引导物业公司多元经营的建议（对应提案第10条）

我局鼓励物业服务企业拓展“物业+生活服务”。一是支持物业服务企业整合资源，与民生服务机构合作，开展有偿服务。如碧桂园等25个小区物业企业开展上门水电维修、门窗维修、管道疏通、家电维修等，解决业主生活中的维修问题。二是配合社区开展文化活动，组织亲子活动、节日庆典等，丰富居民精神文化生活，以多元化、高品质的“物业+”服务模式，切实提升居民的获得感、幸福感和安全感。下一步，我们将持续加强引导，促进物业服务企业多元化经营。

十、关于逐步建立老旧小区专项维修资金的建议（对应提案第11条）

我局进一步加大对老旧小区专项维修资金的归集力度，积极提升住宅专项维修资金管理水平。一是数字赋能，推出便民“来宾房维”小程序。将资金交存、余额查询、项目申请、资料上传、进度查询、资料公示等功能集于一体，接受群众监督，实现阳光审批及全天候办理。二是推广使用电子票据，维修资金专用电子票据的正式上线，标志着我市住宅专项维修资金交存数字化改革“最后一公里”彻底打通。业主可通过手机银行及微信银行或线下指定试点网点交存住宅专项维修资金后，通过广西自治区财政厅发来的短信进入查验网页自助查询具有同等法律效力的电子票据，无需领取纸质票据。该功能的推出让广大市民真正享受到“足不出户”的“取票”，使群众办事更方便、更快捷。截至目前，全市发放电子发票14064份，归集住宅专项维修资金126793户，共83647.21万元。通过“来宾房维”小程序实现阳光审批，共计拨付住宅专项维修资金1035.36万元。三是健全资金管理政策。修改完善《来宾市住宅专项维修资金实施细则》，优化维修资金使用表决比例，降低业主对于维修资金的申请使用难度，提高资金使用效率。同时，优化应急维修适用内容，扩大应急渠道。增加并调整专用给排水设施坍塌、堵塞、爆裂的，外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险等发生危及房屋安全及人身、财产安全的紧急情况。四是加大了住宅专项维修资金宣传力度。充分调动了各街道、社区参与宣传的积极性，搭建各物业、业委会以及主管部门的交流学习平台，在全市各个小区粘贴宣传资料，充分利用宣传册、印有宣传内容的物品、组织宣传日和培训活动、互联网+等多种宣传形式，印发住宅专项维修资金归集和使用相关宣传图册5000余份。提高了物业服务企业、房地产开发商等对住宅专项维修资金归集的参与度和群众交存的自觉性、主动性。

感谢您对我市物业管理工作的关心，希望您一如既往地关注和支持我们的工作。

来宾市住房和城乡建设局

2025年6月18日

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原文地址：http://zjj.laibin.gov.cn/zwfw/gsgg/t23351884.shtml