行风热线面对面丨聚焦物业管理

业主大会成立难、物业服务质量参差不齐、公共收益收支不透明、行政执法进小区难……7月23日10～12时，惠州综合广播《行风热线面对面》节目邀请市住房和城乡建设局、市城乡管理和综合执法局相关负责人做客直播室，围绕“规范物业管理，建设和谐文明社区”主题，与听众进行交流互动。

节目上，相关部门负责人针对物业服务地方立法、“物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题”的专项整治行动情况进行介绍，并针对业主关注的住宅老旧电梯更新申报、业主委员成立筹备及依法处置物业服务企业违法行为等热门问题答疑解惑。

《行风热线面对面》由中共惠州市直属机关工作委员会主办，惠州日报社、惠州市广播电视台协办。

立法：破解物业投诉多 正推进地方立法

当前，随着城市化进程加快，住宅物业服务管理领域矛盾频发，不仅影响了居民的日常生活质量，也制约了社区的和谐稳定。为有效应对这些挑战，惠州市正积极推进物业服务地方立法工作。这一立法的背景，源于该市物业服务行业的快速发展及其伴随的深层次问题。

惠州市住房和城乡建设局党组成员、建筑和房地产行业党委专职副书记谢峰在节目上透露，随着我市城市化进程快速推进，住宅小区数量呈现爆发式增长，物业服务行业规模持续扩大。截至2025年6月，全市从事物业服务活动的企业990家，实施物业服务的住宅小区1966个，物业服务覆盖住宅面积达2.8亿平方米，物业服务行业从业人员超10万人，选举产生业主委员会的有553个。

然而，在行业高速扩张的同时，一系列矛盾也日益凸显。谢峰指出，物业服务标准不统一、企业良莠不齐、业主与物业矛盾频发等问题层出不穷，传统管理模式已难以适应新形势下的治理需求。问题的严峻性反映在信访数据上：2025年以来，全市住建领域涉物业管理的信访数量占比高达40%以上，主要诉求集中在物业服务质量不到位、收费标准不透明以及业主委员会成立难等方面。

惠州市城乡管理和综合执法局党组成员、副局长梁志坚则从执法层面补充了当前存在的具体乱象。2024年以来，查处的案件及接到的投诉举报主要有以下几种情况：

1.拒不退出与移交：物业服务合同到期终止、业主大会决定解聘或法院判决退出后，原物业公司拒绝撤离管理区域、拒绝移交相关资料。

2. 违规处置管理用房：物业管理用房（包括物业服务用房、业主委员会办公用房等）所有权属于全体业主。但部分物业服务企业或业委会未经法定程序（如业主大会决定或主管部门批准），擅自将其出租牟利，侵犯业主权益。

3.侵占公共区域经营牟利：物业服务企业擅自占用小区公共区域（如绿地、道路、大堂等）设置收费停车场、广告位、搭建设施，或将共用设施（如会所、活动室等）改变用途对外经营牟利，且未取得业主大会同意或未按规定分配收益。

4. 业主个人侵占行为：个别业主侵占公共楼道、公共绿地、屋顶平台等搭建构筑物（如封阳台、建阳光房、圈占绿地、堆放杂物）或安装设施。

针对上述制约行业健康发展和社区和谐稳定的突出问题，惠州市正在制定《惠州市住宅物业服务条例（草案）》。《条例（草案）》主要聚焦于物业服务质量提升，坚持用“小切口”“听民意”“有创新”，破解物业服务深层次问题。《条例（草案）》不分章节，共分为三十五条，涵盖了住宅物业服务活动的各个环节。

专项行动：业主可通过12345反应物业管理问题

谢峰表示，为切实解决物业服务领域存在的突出问题，维护业主合法权益，营造和谐、有序、宜居的社区环境，惠州市住房和城乡建设局与市城管执法局联合开展了专项整治行动。此次行动重点聚焦于“物业服务履约不到位、侵占业主公共收益”等核心问题，并涵盖住宅老旧电梯更新不及时等群众关切点。

具体而言，专项整治主要围绕三大方面展开。

物业服务履约不到位：未按合同约定内容和标准提供服务；未履行信息公示和报告义务；未履行物业服务企业移交义务；其他如擅自改变物业服务用房用途、无正当理由拒不退出项目、擅自改变公共建筑和共用设施用途等。

侵占业主公共收益：小区公共收益底数不清，管理不规范；擅自利用小区公共部位（如绿地、道路、大堂等）进行经营（如设收费停车场、广告位、搭建设施）；违规侵占小区公共收益；未公示公共收益收支情况。

住宅老旧电梯问题：电梯故障频发，运行状况差；出现问题维修不及时；群众反映强烈但未及时申报更新。

据悉，为畅通反馈渠道，业主可通过以下方式反映问题：各县（区）住建部门和城管执法部门的投诉举报电话及邮箱（工作人员将记录跟进）；惠州市智慧物业平台增设的“业主有话说”板块；12345政务服务便民热线；惠民城管微信公众号。惠州市城乡管理和综合执法局党组成员、副局长梁志坚介绍了执法成效： 2024年以来，全市城管执法部门已依法查处涉及物业管理类违法违规案件67宗，有力打击了行业乱象。他特别提及一个具有指导意义的典型案例： 惠城区马安镇某花园小区商业运营公司因擅自占用小区广场、绿地建设经营停车场，被依法查处。该案是全市首宗因擅自占用物业管理区域共用部位私设停车场被处罚的案件，涉事公司被责令改正、警告并处罚款5万元。此案的查处，不仅为县区城管执法部门处理类似问题提供了参考，更有效捍卫了业主的共有权益，对潜在的违法者形成了有力震慑。

业委会：完善业主大会会议电子投票表决平台功能

为提升业主委员会（以下简称“业委会”）的成立效率与运作规范性，惠州市住房和城乡建设局着力优化流程、强化指导与支持。

“规范业委会成立及运作，是撬动群众智慧与力量、推动小区管理迈向多方良性互动的重要杠杆。”谢峰介绍，该局主要从三方面发力：

一是通过搭建投票平台，有效破解业主大会会议召开难、投票难、表决难问题。修订了《惠州市业主大会会议电子投票表决操作指引》，完善业主大会会议电子投票表决平台功能，提升业主线上参与住宅小区事务的决策和管理便利度，进一步提升业主参与率，有效减少表决结果的争议和纠纷。二是加大相关政策宣传指导。针对群众关注的焦点问题，组织专家就《惠州市业主大会和业主委员会指导规则》的相关条款进行宣讲解读和现场答疑，切实消除公众对政策认知的盲点和模糊认识。三是完善业主自治规约。完善《惠州市业主大会议事规则（范本）》和《惠州市业主管理公约（范本）》，将业主比较关注的事项实体化明确下来，提供给各镇街和小区业主参考，切实减少业主间的争议。

相关链接：

热点问题Q&A

第一：住宅老旧电梯更新申报

Q：想要申请住宅老旧电梯更新要如何申报？

A:据悉，2025年超长期特别国债支持住宅老旧电梯更新改造工作，更新改造工作旨在全面提升老旧电梯的安全性能和运行效率，确保居民的出行安全与便利。

惠州市住房和城乡建设局物业科科长严育军介绍，目前，2025年超长期特别国债支持住宅老旧电梯更新改造项目补助标准为更新电梯每台定额补贴15万元。申报需要满足以下硬条件：一是应为未开工或2025年1月1日以来开工建设且施工进行中的15年以上电梯更新更换任务，已完工的不得申报；实施更新的电梯单台投资须大于15万元。二是居民就电梯更新更换方式、出资方案、更新后管理及维保方案等已达成一致意见。三是多渠道筹措电梯更新更换资金的，应确保电梯更新更换资金拼盘完整闭合。四是申报项目应于超长期国债下拨当年年底开工，并形成一定实物工作量。

如果符合住宅专项维修资金使用条件的，可申请使用住宅专项维修资金用于住宅老旧电梯更新更换。惠州市住房和城乡建设局已要求各县（区）住建部门提高住宅专项维修资金的使用效率,加强对业主大会、业主委员会、物业服务企业在申请使用过程中的业务指导，简化申请手续。

严育军表示，申报流程虽然有点复杂，但一步步来没问题：物业服务企业确认电梯使用登记满15年以上（可向市场监督管理部门咨询），提供电梯运行状况数据（故障率、维修记录等），协助业主评估更新的必要性。业主需就电梯是否更新、出资方案（国债补贴外的资金分摊比例）及后续管理及维保方案通过电子投票或线下签名进行表决，此过程要确保流程合规，需满足《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定的“应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”条件。

在此基础上，由申报企业（物业服务企业或电梯公司）在“广东省投资项目在线审批监管平台的“项目登记”中进行登记赋码并领取备案证；登记赋码后，申报企业在“国家重大建设项目库”中填报项目信息，国家平台里需要填写项目备案证号，且两个平台中的项目名称要一致；（具体操作可咨询各县区发展改革主管部门），并将资金申请报告（含电梯使用登记证、表决结果等）交至所在县区住建部门。各县（区）发展改革主管部门将系统中的项目推送至市发展改革局，各县（区）住建部门则将汇总表及项目申报资料提交至市住建局；最后，市住建局、市发展改革局和市市场监管局对项目情况进行初步核对（确保系统项目与汇总表项目一致），并上报省级相关部门。

在住宅老旧电梯更新改造方面，2025年我市第一批共申报254个项目，拟更新866部电梯，计划总投资21856万元，拟申请超长期特别国债额度12990万元。截至目前，全市储备成熟可申报更新更换的电梯数量（申报资料已完备，下次申报窗口期开放后可申报的电梯数量）为304台，小计已完成项目申报和储备1170台。

第二：业委会筹备

Q：业主委员会应如何成立筹备？

A：具体流程有：

一是提出申请。首次业主大会会议由业主依法向街道办事处、乡镇人民政府提出申请，街道办事处、乡镇人民政府应在收到申请后60 日内负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组，并派出代表担任筹备组组长。

二是成立筹备组。业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处、乡镇人民政府代表7 至15人单数组成，其中业主代表应当不少于筹备组人数的60%。

三是确定候选人。筹备组根据物业规模、物权份额、党员比例、委员的代表性和广泛性等因素确定业主委员会委员候选人产生办法及名单，并于首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域的显著位置公告并书面通知全体业主。

四是拟定草案。筹备组应当依法履行职责，拟定业主管理规约草案和业主议事规则草案，并在提交业主大会表决前进行详细说明，其中管理规约需明确住宅专项维修资金的筹集、管理和使用等内容，业主大会议事规则需明确业主大会会议召开形式等内容。

需要注意的是，筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

第三：依法处置物业服务企业违法行为

Q：对于物业服务企业不同的违法行为，城管执法部门会根据相关法律法规如何依法处置。

A：一、对于物业服务企业拒不移交资料或退场的情况：经核实违法行为确实存在，城管执法部门会下达《责令整改通知书》，责令当事人限期移交或退出并采取改正措施。如果当事人逾期拒不改正的，城管执法部门将分别根据《物业管理条例》第五十八条和《广东省物业管理条例》第六十三条第一款第（一）项的规定，对当事人作出处五万元以上十五万元以下的罚款。同时，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十九条的规定，物业服务合同终止后，物业公司应在约定期限内退出物业区域、移交资料及公共收益；拒不履行的，业主可起诉违法当事人要求强制退出并赔偿损失。

二、对于物业服务企业或业委会擅自出租物业管理用房的情况：经核实违法行为确实存在，城管执法部门会下达《责令整改通知书》，责令立即停止出租行为，恢复物业管理用房原有用途。按照《物业管理条例》第六十三条的规定，对当事人给予警告，并处1万元以上10万元以下罚款；有收益的，所得收益用于共用部位维修养护。业主也可以提议召开业主大会，要求撤销出租决定或追究相关人员责任。利益受损的业主还可以向人民法院提起诉讼，要求确认出租行为无效，返还租金收益，恢复原状。依据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定，物业管理用房属全体业主共有，未经业主共同决定，也就是双三分之二表决，不得擅自处分。

三、对于擅自占用共用部位、设施侵害业主权益的情况：经核实违法行为确实存在，无论是物业服务企业的擅自占用经营行为，还是业主的擅自占用行为，城管执法部门将对涉案当事人责令限期改正，恢复原状。按照《物业管理条例》第六十三条的规定，给予警告，个人占用的，处1000元以上1万元以下罚款；单位占用的，处5万元以上20万元以下罚款。业主、物业都不得侵占通道、场地等共有部分；侵害他人权益的，受害业主可以向法院提起诉讼，要求当事人停止侵害、赔偿损失。

原文地址：http://zjj.huizhou.gov.cn/zmhd/hygq/xwfbh/content/post_5572240.html