福建省城市控制性详细规划编制导则（试行）

福建省城市控制性详细规划编制导则（试行）

福建省住房和城乡建设厅

2012．8

（修改稿0828）

1．1 编制目的

为了更好地指导全省城市控制性详细规划（以下简称“控规”）编制工作，依据住房和城乡建设部《城市规划编制办法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》和《福建省城市控制性详细规划管理办法》，结合福建省城乡建设和管理要求，制定本导则。

1．2 适用范围

本导则与《福建省城市规划管理技术规定（试行）》相配套，适用于我省城市、县人民政府所在地镇和其他具备条件的镇控规的编制。其它镇可参照执行。

1．3 编制原则

1）落实城市总体规划、分区规划及专项规划，衔接相关规划，以保证城市协调发展；

2）以满足规划管理需求为导向、突出城市总体规划的强制性内容，保障公共利益，合理配置基本公共服务设施；

3）合理控制和引导城市各类开发建设活动，统筹兼顾，处理好局部与整体、近期与长远、需要与可能、经济建设与社会发展、城镇建设与环境保护、现代化建设与历史 遗产保护等关系，引导城市有序发展；

4）保护自然与文化资源，加强城市公共开敞空间和景观风貌特色控制和引导，提升城市品质，增强城市魅力；

5）处理好规划刚性与弹性的关系，提高控规的科学性和可操作性。

1．4 编制要求

1）编制控规，应当依据经批准的城市、县城、具备条件的镇总体规划或城市分区规划；落实公共服务设施、道路工程、绿地系统、给水工程、排水工程、电力工程、通信工程、燃气工程、环境卫生、住房建设、防灾减灾、地下空间开发与利用等城市专项规划确定的各类设施建设用地和空间控制要求，理清各项设施配建要求；地块控规应在单元控规的指导下编制。

2）编制控规，应当对各控制单元范围内土地权属和使用情况、建筑使用情况、人口分布、“三大设施”以及自然人文资源等现状进行分析与评价，对已拆未建、已批未建、已批在建、已划拨已出让及近期可开发用地等用地情况，进行核查统计分析。

3）鼓励应用规划设计的辅助技术（如城市设计、三维模拟、交通影响评估、开发评估等）为控规指标的确定提供依据。

4）编制控规，应当遵守国家和地方有关标准和技术规范，包括本导则、《福建省城市规划管理技术规定（试行）》及当地的《城市规划管理技术规定》等地方性技术规定。

1．5 成果标准化

福建省城市控规成果应符合本导则要求，各地应统一规范成果表达方式和内容，以便纳入信息化管理，逐步建立全市（县城）统一的“一张图”规划管理平台。

已编控规依据实际情况，按照编制单元的要求，对其成果进行纳入、整合或修编。

1．6 动态维护

控规组织编制机关应当对已实施的控规进行动态维护，建立控规的动态监控机制，对已实施的控规适时进行动态评估修编，有计划、有组织地完善控规。控规动态维护程序应遵守《福建省城镇控制性详细规划管理办法》的相关规定。

福建省城市控规分为单元和地块两个层次，形成单元控规和地块控规两级规划体系。采用总量控制和分层规划的方法，逐级分解落实总体规划中规划总量（含人口容量、建筑总量等）和各级各类城市公共管理与公共服务设施、道路与交通设施、公用设施配置等，分层级明确规划实施管理的控制要点和要求。

单元控规是以落实和分解总规的宏观战略要求、保证总体规划的强制性内容及时有效地得以深化落实为目标，以单元（含分区单元、基本单元等）为平台，对各单元的主导用地属性、整体控制指标、“五线” 及“三大设施” 进行统筹规划。单元控规主要突出“五线”¹控制及“三大设施”²用地控制要求，指导地块控规的有序进行。

地块控规以落实单元控规为目标，以地块为载体，对各类用地和设施所提出的定性、定量、定位等控制内容进行进一步落实和细分，作为执行地块层面的日常规划管理的依据。地块控规控制指标应符合单元控规的控制要求，不得突破相关控制总量指标。

注：¹“五线”指基础设施用地的控制界线——黄线、各类绿地范围的控制线——绿线、历史文化街区和历史建筑的保护范围界线——紫线、地表水体保护和控制的地域界线——蓝线和道路用地的边界线——红线。

²“三大设施”即城市公共管理与公共服务设施、道路与交通设施、公用设施。

福建省城市控规分为单元和地块两个层次，形成单元控规和地块控规两级规划体系。采用总量控制和分层规划的方法，逐级分解落实总体规划中规划总量（含人口容量、建筑总量等）和各级各类城市公共管理与公共服务设施、道路与交通设施、公用设施配置等，分层级明确规划实施管理的控制要点和要求。

单元控规是以落实和分解总规的宏观战略要求、保证总体规划的强制性内容及时有效地得以深化落实为目标，以单元（含分区单元、基本单元等）为平台，对各单元的主导用地属性、整体控制指标、“五线” 及“三大设施” 进行统筹规划。单元控规主要突出“五线”¹控制及“三大设施”²用地控制要求，指导地块控规的有序进行。

地块控规以落实单元控规为目标，以地块为载体，对各类用地和设施所提出的定性、定量、定位等控制内容进行进一步落实和细分，作为执行地块层面的日常规划管理的依据。地块控规控制指标应符合单元控规的控制要求，不得突破相关控制总量指标。

注：¹“五线”指基础设施用地的控制界线——黄线、各类绿地范围的控制线——绿线、历史文化街区和历史建筑的保护范围界线——紫线、地表水体保护和控制的地域界线——蓝线和道路用地的边界线——红线。

²“三大设施”即城市公共管理与公共服务设施、道路与交通设施、公用设施。

2．2．1单元划分组织

2．2．1．1为更好地规范控规编制，各市（县城）城乡规划主管部门应根据实际需要组织划分单元，并做好与民政部门的衔接。单元划分工作可与城市总体规划编制同步进行，亦可由城乡规划主管部门依据城市总体规划单独组织。单元划分方案经论证后确定并纳入城市规划管理系统。单元范围应互不重叠、无缝衔接。编码体系在划分单元时一并确定。

2．2．1．2划分单元是组织单元控规编制的基础，分分区单元和基本单元两级。规划人口规模在二十万人以上的城市或县城，应合理划分分区单元——基本单元；规划人口规模在十万人以下的城市或县城，可直接划分基本单元；规划人口规模在十至二十万人以内的城市或县城，可根据实际需要确定采用分区单元——基本单元两级划分或直接划分基本单元的方式。

表2-1 单元分级划分要求

2．2．1．3单元划定后，城乡规划主管部门应以一个或若干个划定的分区单元（或基本单元）为单位组织编制、报批和修改。根据发展变化和实际需要，可对单元作相应调整，但应尽量保持延续性。

2．2．2 单元划定原则

2．2．2．1 分区单元

1）分区单元的划定范围应依据城市（或县城）总体规划确定。分区单元原则上结合城市空间布局和路网格局、规划管理和城乡建设要求、土地利用的内在关联性以及行政街道、社区的辖区界线而划定。设区市应实现分区单元在城市规划建设用地范围内的全覆盖，规划人口规模在二十万人以上的县城应实现分区单元在中心城区规划建设用地范围内的全覆盖。

2）划定以居住为主导功能的分区单元时，应对应适宜的人口规模并考虑行政街道、社区的辖区界线并为街道级“三大设施”预留用地做准备，同时作为民政部门进行街道划分及镇改街的参考依据之一。每个分区单元的人口适宜规模，100万人以上的大城市可控制在8～12万人，50万人以下的中小城市或县城可控制在3～5万人，50～100万人之间的大城市可视情况选择适宜的街道规模体系。一个行政街道可划分为一个或若干个分区单元。

3）划定以工业、商业、商务、公园绿地等非居住功能为主导的分区单元时，可视实际情况灵活把握单元规模。

4）单元控规编制阶段根据实际需要可对分区单元作相应调整，但应尽量保持其完整性和延续性。

2．2．2．2基本单元

1）基本单元原则上结合行政社区的辖区界线、合理的公共设施服务半径及土地利用的内在关联性而划定，应保证功能相对完整，有明确的四至及围合界线（如快速路、主次干道、湖泊沟渠等）。

划定以居住为主导功能的基本单元时，应对应适宜的人口规模，为“三大设施”及社区服务设施预留用地做准备，同时作为民政部门进行社区居委会划分及村改居的参考依据之一。每个基本单元的人口适宜规模，大中社区可控制在0．8～1．2万人，小社区可控制在0．3～0．5万人。部分基本单元可根据用地功能及实际情况，适当增减单元人口规模和用地规模。

划定以工业、商业、商务、公园绿地等非居住功能为主导的基本单元时，可视实际情况灵活把握单元规模。

2）地块控规编制阶段也可根据现状调查和项目建设情况，在原基本单元范围内，对地块进行合并或细分。

为了加强全省控规成果的统一管理，适应城乡规划信息化管理需要，对各级城市（县城）控规制定编码体系。编码体系在单元划分时一并确定。

编码体系由四级11位码构成，城区码-分区单元码-基本单元码-地块码。如：350102-01-A-01，福建省福州市鼓楼区-01号分区单元-A基本单元-01号地块；350521-01-A-01，福建省泉州市惠安县-01号分区单元-A基本单元-01号地块。

各地城乡规划行政主管部门可根据实际情况对分区单元以下（第9位及以下）层次编码进行适当简化或扩展。

1）城区码：6位代码，采用福建省行政区划代码（县级及以上）。如：福建省福州市鼓楼区，其行政区划代码为350102；福建省泉州市惠安县，其行政区划代码为350521。按附录A（福建省行政区划代码）执行。

2）分区单元码：2位代码，00～99作为代码。若该城区采用直接划分基本单元的方式，分区单元码统一为00。

3）基本单元码：1位代码，A～Z作为代码。若该单元采用仅划分至分区单元的方式，基本单元码统一为Z。

4）地块码：2位代码，01～99作为代码。

控规组织编制机关应当先完成当地单元控规的编制、审查和报批工作，并在单元控规的指导下，对中心区、旧城改造地区、近期建设地区及拟进行土地储备或者土地出让的地区，优先编制地块控规。

3．1．1 单元控规将地域分为分区单元—基本单元两个层次，采用总量控制的方法进行规划控制。

3．1．2 分区单元层次控制内容和深度要求

分区单元层次控制内容包含功能控制和容量控制，以及对城市空间、景观风貌、交通等的特殊控制要求，可参照附录B（用地控制方式指引）采用实位控制、图标控制、指标控制、条文控制等方式表达控制要求。

3．1．2．1功能控制

确定分区单元的主导功能，进行用地性质控制。分区单元的主导功能，参照用地分类，按主导功能标注，如居住、工业、商业、商务、公园绿地、商住混合、商业商务混合、仓储、特殊用地等。用地分类和代码应符合《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）的规定，并参照附录C（城市用地分类与兼容控制指引）有关规定，以中类为主、小类为辅，公共管理与公共服务、公用设施细分到小类。编制单元用地平衡表，明确各类用地在建设用地中所占的比例。

3．1．2．2容量控制

容量控制包含人口容量控制和强度指标控制。确定以居住为主导功能的分区单元的居住人口数量和人口毛密度，确定分区单元的建筑总量、居住建筑总量及公共管理与公共服务建筑总量，确定分区单元的平均净容积率（指总建筑面积与净用地总面积的比值，净用地总面积不含规划道路、水域面积），提出绿地面积指标要求。

城市规划建设用地范围内新建、改建、扩建的建设项目，其建筑容量指标按照《福建省城市规划管理技术规定（试行）》第六条执行。工业、物流仓储建设项目建筑容量控制指标参照附录D（工业、物流仓储建设项目容量控制指引）执行。

3．1．2．3特殊控制要求

依据相关规划，结合分区单元的特征要素，如建筑物、街巷格局、整体风貌、历史文化要素、自然风景要素，对分区单元做进一步特定意图研究，提出特殊规划控制和规划编制要求。

1）景观风貌控制

落实城市总体规划、相关专项规划中对本分区单元城市设计的控制和引导要求，充分利用本地区的自然、人文等景观风貌资源，以视觉景观分析为基础，结合本地区的人群活动特征以及历史文化保护要求，引导空间景观体系的构建，包含确定景观风貌节点、划定景观廊道、引导城市色彩等。

2）开放空间组织

统筹安排开发空间，对广场、街道、滨水空间、沿山空间等提出引导要求。滨水地段应针对不同滨水空间类型，对水体沿岸功能、岸线和护岸形式、防洪设施、生态保护等提出控制要求，并对植物配置、绿化景观、滨水设施等提出引导要求。沿山地段应根据山体在城市中所处的区位，综合分析山体高度、坡度、植被等自然景观资源和历史文化资源，结合使用者在山体周边和山上的活动方式，对安全防护、生态保护、历史文化保护、交通组织、配套功能等提出控制要求，并对周边地段的建筑高度、建筑景观、绿化景观等提出引导要求。

3）建筑控制与引导

综合分析本分区单元的区位、功能定位、交通和公用设施配套条件、自然和历史风貌保护、现状特征、城市安全、经济性及特殊需要（如机场净空保护、微波通道等）等因素，划定建筑高度分区，对建筑风格、建筑色彩等提出引导要求等。

4）交通引导和调控

公交：依据城市综合交通等专项规划落实公交场站的位置和用地控制要求，明确港湾式停靠站位置及对道路红线的要求，校核并确定公交优先（专用）道位置及交叉口展宽要求等；依据城市轨道交通线网等专项规划确定的城市轨道交通线路走向，划定控制保护区，落实城市轨道交通枢纽站、中间站及城市轨道交通附属设施的位置和用地控制要求等；对公交换乘枢纽应通过研究分析进行设施配置和周边用地开发引导。

慢行交通：依据城市绿道规划等专项规划落实慢行线路类型、走向、宽度、坡度、铺装材料及设施配置等，注重与开放空间、公交站点的衔接。

机动车停车设施：旧城区、历史文化街区等特殊地段或汽车站、火车站、大型城市综合体等特别设施应通过交通影响分析确定配建停车设施的规模和建设方式。

5）地下空间开发利用

在地下空间开发利用专项规划及其它相关规划的基础上，落实地下空间开发利用相关内容，明确地下空间开发位置、开发规模、建设要求以及与地面、周边地下空间衔接的要求等。有地下轨道交通站点的地区，应深化研究站点周边地下空间开发利用。

3．1．3 基本单元层次控制内容和深度要求

基本单元控制内容包含“五线”、“三大设施”及社区服务设施用地的控制落实，功能和开发强度控制、指标控制，以及对城市空间、景观风貌、交通等的特殊控制要求的进一步深化。

3．1．3．1 “五线”控制落实

“五线”控制落实内容应在总体规划、专项规划控制要求的基础上，进一步明确黄线、绿线、紫线、蓝线、红线的线位、规模、指标、界线和点位等控制要求。

3．1．3．2 “三大设施”及社区服务设施用地的控制落实

在分区单元层次控制内容的指导下，进一步明确城市各级公共管理与公共服务设施、道路与交通设施、公用设施等“三大设施”及社区服务设施的数量、规模、使用性质、在空间上的具体位置、边界，提出控制要求。以居住功能为主导的基本单元层次控规应与社区建设规划相结合。

公共管理与公共服务设施的配置参照附录E （公共管理与公共服务设施配置指引）相关要求执行。社区服务设施的配置参照附录F（社区服务设施配置指引）相关要求执行。

3．1．3．3功能和开发强度控制

依据分区单元主导功能，确定基本单元的主导用地性质。主导用地性质按照基本单元所承担的街道社区级及以上使用功能或用地规模占主导地位的使用功能确定。在参照附录C（城市用地分类与兼容控制指引）有关规定的前提下，进一步进行用地性质控制，用地分类以小类为主。

确定基本单元的净用地面积（单元内各地块净用地面积之和）、平均净容积率以及各类用地的建筑总量上限。

3．1．3．4基本单元其它控制要求

以通则的方式，明确基本单元内各类用地绿地率控制要求、建筑密度上限控制要求、建筑高度指引及停车泊位、建筑退界、出入口方位等控制要求，作为确定地块控制指标的依据。

深化、细化分区单元层次提出的相关特殊控制要求，可编制城市设计或修建性详细规划方案，将城市设计、修建性详细规划成果转化为特色控制要素，包括高度、风貌、色彩、体量、建筑风格等。

结合基本单元内的规划情况，可新增其他规划控制要求。

3．1．1 单元控规将地域分为分区单元—基本单元两个层次，采用总量控制的方法进行规划控制。

3．1．2 分区单元层次控制内容和深度要求

分区单元层次控制内容包含功能控制和容量控制，以及对城市空间、景观风貌、交通等的特殊控制要求，可参照附录B（用地控制方式指引）采用实位控制、图标控制、指标控制、条文控制等方式表达控制要求。

3．1．2．1功能控制

确定分区单元的主导功能，进行用地性质控制。分区单元的主导功能，参照用地分类，按主导功能标注，如居住、工业、商业、商务、公园绿地、商住混合、商业商务混合、仓储、特殊用地等。用地分类和代码应符合《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）的规定，并参照附录C（城市用地分类与兼容控制指引）有关规定，以中类为主、小类为辅，公共管理与公共服务、公用设施细分到小类。编制单元用地平衡表，明确各类用地在建设用地中所占的比例。

3．1．2．2容量控制

容量控制包含人口容量控制和强度指标控制。确定以居住为主导功能的分区单元的居住人口数量和人口毛密度，确定分区单元的建筑总量、居住建筑总量及公共管理与公共服务建筑总量，确定分区单元的平均净容积率（指总建筑面积与净用地总面积的比值，净用地总面积不含规划道路、水域面积），提出绿地面积指标要求。

城市规划建设用地范围内新建、改建、扩建的建设项目，其建筑容量指标按照《福建省城市规划管理技术规定（试行）》第六条执行。工业、物流仓储建设项目建筑容量控制指标参照附录D（工业、物流仓储建设项目容量控制指引）执行。

3．1．2．3特殊控制要求

依据相关规划，结合分区单元的特征要素，如建筑物、街巷格局、整体风貌、历史文化要素、自然风景要素，对分区单元做进一步特定意图研究，提出特殊规划控制和规划编制要求。

1）景观风貌控制

落实城市总体规划、相关专项规划中对本分区单元城市设计的控制和引导要求，充分利用本地区的自然、人文等景观风貌资源，以视觉景观分析为基础，结合本地区的人群活动特征以及历史文化保护要求，引导空间景观体系的构建，包含确定景观风貌节点、划定景观廊道、引导城市色彩等。

2）开放空间组织

统筹安排开发空间，对广场、街道、滨水空间、沿山空间等提出引导要求。滨水地段应针对不同滨水空间类型，对水体沿岸功能、岸线和护岸形式、防洪设施、生态保护等提出控制要求，并对植物配置、绿化景观、滨水设施等提出引导要求。沿山地段应根据山体在城市中所处的区位，综合分析山体高度、坡度、植被等自然景观资源和历史文化资源，结合使用者在山体周边和山上的活动方式，对安全防护、生态保护、历史文化保护、交通组织、配套功能等提出控制要求，并对周边地段的建筑高度、建筑景观、绿化景观等提出引导要求。

3）建筑控制与引导

综合分析本分区单元的区位、功能定位、交通和公用设施配套条件、自然和历史风貌保护、现状特征、城市安全、经济性及特殊需要（如机场净空保护、微波通道等）等因素，划定建筑高度分区，对建筑风格、建筑色彩等提出引导要求等。

4）交通引导和调控

公交：依据城市综合交通等专项规划落实公交场站的位置和用地控制要求，明确港湾式停靠站位置及对道路红线的要求，校核并确定公交优先（专用）道位置及交叉口展宽要求等；依据城市轨道交通线网等专项规划确定的城市轨道交通线路走向，划定控制保护区，落实城市轨道交通枢纽站、中间站及城市轨道交通附属设施的位置和用地控制要求等；对公交换乘枢纽应通过研究分析进行设施配置和周边用地开发引导。

慢行交通：依据城市绿道规划等专项规划落实慢行线路类型、走向、宽度、坡度、铺装材料及设施配置等，注重与开放空间、公交站点的衔接。

机动车停车设施：旧城区、历史文化街区等特殊地段或汽车站、火车站、大型城市综合体等特别设施应通过交通影响分析确定配建停车设施的规模和建设方式。

5）地下空间开发利用

在地下空间开发利用专项规划及其它相关规划的基础上，落实地下空间开发利用相关内容，明确地下空间开发位置、开发规模、建设要求以及与地面、周边地下空间衔接的要求等。有地下轨道交通站点的地区，应深化研究站点周边地下空间开发利用。

3．1．3 基本单元层次控制内容和深度要求

基本单元控制内容包含“五线”、“三大设施”及社区服务设施用地的控制落实，功能和开发强度控制、指标控制，以及对城市空间、景观风貌、交通等的特殊控制要求的进一步深化。

3．1．3．1 “五线”控制落实

“五线”控制落实内容应在总体规划、专项规划控制要求的基础上，进一步明确黄线、绿线、紫线、蓝线、红线的线位、规模、指标、界线和点位等控制要求。

3．1．3．2 “三大设施”及社区服务设施用地的控制落实

在分区单元层次控制内容的指导下，进一步明确城市各级公共管理与公共服务设施、道路与交通设施、公用设施等“三大设施”及社区服务设施的数量、规模、使用性质、在空间上的具体位置、边界，提出控制要求。以居住功能为主导的基本单元层次控规应与社区建设规划相结合。

公共管理与公共服务设施的配置参照附录E （公共管理与公共服务设施配置指引）相关要求执行。社区服务设施的配置参照附录F（社区服务设施配置指引）相关要求执行。

3．1．3．3功能和开发强度控制

依据分区单元主导功能，确定基本单元的主导用地性质。主导用地性质按照基本单元所承担的街道社区级及以上使用功能或用地规模占主导地位的使用功能确定。在参照附录C（城市用地分类与兼容控制指引）有关规定的前提下，进一步进行用地性质控制，用地分类以小类为主。

确定基本单元的净用地面积（单元内各地块净用地面积之和）、平均净容积率以及各类用地的建筑总量上限。

3．1．3．4基本单元其它控制要求

以通则的方式，明确基本单元内各类用地绿地率控制要求、建筑密度上限控制要求、建筑高度指引及停车泊位、建筑退界、出入口方位等控制要求，作为确定地块控制指标的依据。

深化、细化分区单元层次提出的相关特殊控制要求，可编制城市设计或修建性详细规划方案，将城市设计、修建性详细规划成果转化为特色控制要素，包括高度、风貌、色彩、体量、建筑风格等。

结合基本单元内的规划情况，可新增其他规划控制要求。

3．2．1 地块控规确定各类不同使用性质用地的界限，制定地块各项规划内容和指标。近期拟开发、改造的建设用地应编制地块控规。

3．2．2 地块划分

规划地块的划分，应保持地块用地性质的完整性和协调性，考虑土地权属关系，便于土地出让或划拨，并依据单元编码统一制定地块编码体系。

住宅街坊的规模以合理的城市支路网密度和适宜的整体开发规模为控制依据，旧区宜2～4公顷，其它地区一般不超过8公顷。一般以完整的住宅街坊为规划居住地块，也可将住宅街坊细分为多个地块。

工业街区的规模依据相关产业门类生产需要确定，一般不超过12公顷，每个工业街区可细分为多个地块。

地块的划分可根据开发方式和管理需要而变化，在规划审批和实施中进一步重组（小块合并成大块或细分为小块）。

3．2．3 地块控规控制内容和深度要求

地块控规阶段，依据单元控规相关控制要求，通过编制地块修建性详细规划、城市设计方案等，确定地块控制指标，作为城乡规划主管部门出具出让或划拨地块规划条件的依据。地块控制指标包含地块编号、用地面积、用地性质、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、配套设施项目、建筑退界、停车泊位、出入口方位、用地可变性、地下空间开发利用引导等控制要求。

图3-1 以居住功能为主导的单元控规控制内容和深度要求框图

图3-2 以非居住功能为主导的单元控规控制内容和深度要求框图

福建省控规的成果由主件和附件两部分组成。主件包括规划文本和规划图则等，是城乡规划行政主管部门实施规划管理的操作依据。附件包括基础资料汇编、研究报告、规划说明书、图纸等，是主件的技术支撑和编制基础。

图4-1 控规成果构成

福建省控规的成果由主件和附件两部分组成。主件包括规划文本和规划图则等，是城乡规划行政主管部门实施规划管理的操作依据。附件包括基础资料汇编、研究报告、规划说明书、图纸等，是主件的技术支撑和编制基础。

图4-1 控规成果构成

4．2．1 单元控规层次成果内容要求

4．2．1．1主件

单元控规主件包括规划文本和单元规划图则，是城市规划行政主管部门实施规划管理的操作依据。单元规划图则由“1+X”图则组成（1幅分区单元规划图则，X幅基本单元规划图则）。

1）规划文本

单元控规规划文本是对单元控规的基本控制内容进行规定的文件，以法律条文形式编写，作为法定性文件用于管理工作。主要包括：总则、功能、容量及开发强度控制、“五线”控制、“三大设施”及社区服务设施用地控制、特殊控制要求、名词注释等内容。

2）单元规划图则

（1）分区单元规划图则以分区单元为范围绘制，将基本控制内容集中标示在一张有效的规划图纸上，图则形式参照图4-2（分区单元规划图则形式示意）。分区单元规划图则中主要体现以下内容：

①分区单元编码、区位示意、指北针、比例尺、图例等。

②分区单元规划详图：

包含以下内容：土地利用规划，分区单元边界，基本单元划分及编号，用地性质代码，“五线”控制定位，各类各级设施的位置、用地范围及其符号，主次干路及支路的道路红线，主次干路交叉口形式及交叉点竖向标高，主要步行道路控制内容，重要地标和设施标注等。

③分区单元规划控制指标和规划控制条文

规划控制指标主要包括：总用地面积、人口容量、净用地面积、总建筑面积、建筑总量、平均净容积率、总绿地面积等。

规划控制条文主要包括对城市空间、景观风貌、交通等提出的特殊控制要求。

图4-2? 分区单元规划图则形式示意

（2）基本单元规划图则

基本单元规划图则以基本单元为范围绘制，将基本控制内容集中标示在一张有效的规划图纸上，图则形式参照图4-3（基本单元规划图则形式示意）。基本单元规划图则中主要体现以下内容：

①基本单元编码、区位示意、指北针、比例尺、图例等。

②基本单元规划详图：

包含以下内容：土地利用规划，基本单元边界，用地性质代码，“五线”控制定位，各类各级设施的位置、用地范围及其符号，主次干路及支路的道路红线，主次干路交叉口形式及交叉点竖向标高，主要步行道路控制内容，重要地标和设施标注等。

③基本单元规划控制指标和规划控制条文

规划控制指标主要包括：总用地面积、净用地面积、主导用地性质、总建筑面积、建筑总量（含居住建筑、公共管理与公共服务等各类用地建筑总量）、平均净容积率（含平均居住净容积率）、绿地率及绿地面积、配套设施项目、“五线”控制、人口容量等。

规划控制条文主要包括“五线”控制及相关特殊控制（如城市设计引导）等方面的内容。

图4-3 基本单元规划图则形式示意

4．2．1．2附件

单元控规附件包括基础资料汇编、研究报告、规划说明书、图纸等。

1）基础资料汇编是对编制区现状情况的资料汇总，可单独编制，也可纳入说明书现状条件分析一并编制。

2）研究报告，常规为现状调研报告、规划评估报告、公众参与报告，必要时增加其它专题研究报告。可单独编制，也可纳入说明书专题论述一并编制。

3）说明书是对控制单元现状的分析、规划设想的论述和规划内容的解释。

4）图纸

规划必绘图纸包括土地利用现状图（含区位图）、土地利用规划图、“五线”和“三大设施”控制图、单元划分及编号图等“四图”，必要时可将上述图纸分别绘制，如“五线”和“三大设施”控制图可分为“五线”规划控制图、“三大设施”控制图。

并可视需要增加绿地系统规划图、综合交通规划图、地下空间开发利用规划图、管线综合图等。图纸以1：1000～1：2000地形图为底绘制。

（1）土地利用现状图（含区位图）：依据《城市用地分类与规划建设用地标准》标明现状各类用地范围（并在适宜的底图上标明本单元的四至界线、名称、编码和面积）。

（2）土地利用规划图：依据《城市用地分类与规划建设用地标准》标明各类规划用地范围。

（3） “五线”和“三大设施”控制图：标明“五线”线位、“三大设施”位置和用地范围（或保护范围），标明城市干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高，标明支路的走向、宽度，标明各类工程干管的线路位置、管径。按照图面表述清晰要求分别或组合成图。

（4）单元划分及编号图：标明单元边界和编码。

4．2．2 地块控规层次成果内容要求

4．2．2．1主件

地块控规主件包括规划文本及规划图表，是城市规划行政主管部门进行地块层面日常规划管理的依据。规划图表指“1+X”地块规划图则（1幅基本单元规划图则，X幅地块规划图则）和地块指标一览表。

1）规划文本

地块控规规划文本是对地块控规的基本控制内容进行规定的文件，以法律条文形式编写，用于管理工作。主要包括：总则、功能与开发强度控制、“五线”控制、“三大设施”用地控制、地块指标一览表、名词注释等内容。

2）“1+X”地块规划图则

（1）“1+X”地块规划图则中，以1幅基本单元规划图则作为单元控规相关控制内容的延续和深化，地块规划图则以基本单元为总范围、视需要分幅绘制，将基本控制内容集中标示在X幅无缝衔接的有效规划图纸上。图则形式参照图4-4（地块规划图则形式示意）。

地块规划图则主要体现以下内容：

①地块编码、区位示意、指北针、比例尺、图例等。

②地块规划详图：

包含以下内容：土地利用规划，地块边界，地块划分及编号，用地性质代码，“五线”控制定位，各类各级设施的位置、用地范围及其符号，主次干路及支路的道路红线，主次干路交叉口形式及交叉点竖向标高，步行道路控制内容，重要地标和设施标注等。

③地块规划控制条文

规划控制条文主要包括“五线”控制、特殊控制（如城市设计引导）等方面的内容。

图4-4 地块规划图则形式示意

3）地块指标一览表

地块控制内容一览表是将地块具体规划控制指标和要求以表格和条文的形式表达，主要内容包括地块编号、用地面积、用地性质代码、容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高、配套设施项目、配建停车泊位、备注等方面内容。

4．2．2．2附件

地块控规附件包括规划简要说明、图纸等。

1）规划简要说明

规划简要说明是对基本单元现状、规划设想和规划内容的简要分析、论述和解释。

2）图纸

规划必绘图纸包括基本单元土地利用现状图（含区位图）、土地利用规划图、“五线”和“三大设施”控制图、地块划分及编号图等“四图”，必要时可将上述图纸分别绘制，如“五线”和“三大设施”控制图可分为“五线”规划控制图、“三大设施”控制图。图纸以1：500～1：1000地形图为底绘制。并可视需要增加基本单元或地块修建性详细规划总平面图、城市设计方案图、日照分析图、鸟瞰图等图纸。

（1）基本单元土地利用现状图（含区位图）：依据《城市用地分类与规划建设用地标准》标明现状各类用地范围（并在适宜的底图上标明本基本单元的四至界线、名称、编码和面积）。

（2）基本单元土地利用规划图：依据《城市用地分类与规划建设用地标准》标明各类规划用地范围。

（3）基本单元“五线”和“三大设施”控制图：标明“五线”线位，“三大设施”的位置和用地范围，标明城市主次干路的红线位置、断面、控制点坐标和标高，标明支路、步行道路的走向、断面，标明各类工程管网平面位置、管径、控制点坐标和标高。按照图面表述清晰要求分别或组合成图。

（4）地块划分及编号图：标明地块边界和编码。

编制成果包括纸质成果及相应的电子数据成果。

4．3．1 纸质成果

主件统一采用A3幅面装订为一本，封面注明本控规的名称、编制部门和编制时间。图则若无法折叠为一张A3幅面的图纸装订的，可分幅折叠为A3幅面装订，但必须附A3幅面缩图。

附件统一采用A3幅面装订为一本，封面注明本控规的名称、编制部门和编制时间。

4．3．2 电子数据成果

电子数据成果的文本采用WORD格式，图纸采用DWG和JPG格式，并应符合相关报批和管理的格式要求。

5．0．1 本导则自公布之日起施行。

5．0．2 本导则将根据规划编制和管理的实际情况，并结合发展的需要做进一步的修改、充实和完善。

5．0．3 本导则由福建省住房和城乡建设厅负责解释。

表A-1 福建省行政区划代码一览表

注：1、根据中华人民共和国国家统计局最新县及县以上行政区划代码（截止2011年10月31日）。

2、开发区按属地行政区划代码。

在控规用地控制尤其是对“五线”、“三大设施”及社区服务设施的用地控制中，针对不同的要求，分别采用实位控制、图标控制、指标控制和条文控制等方式，并在图则中分别用实线、图标、指标标注或条文规定的形式表达用地控制的不同要求。

1、实位控制

进行实位控制的用地，即对地块的位置、（边界）线形、建设规模、设施控制要求作出规定，原则上不得更改，在图则中用实线划定。若特殊情况确须更改的，必须经过相应的调整、论证及审查程序，报原审批机关审批同意。

2、图标控制

进行图标控制的用地，分两种情形：

（1）在图则中用实线划定加图标标注。对地块的功能、规模及设施要求不得做出更改，但其边界形状可做变动，在满足服务半径和相关控制要求（交通、日照、消防、安全、用地权属等条件）的前提下，可在同一个基本单元内对其用地位置作出适当位移，体现用地控制的灵活性。

（2）在图则中仅用图标标注。在确保设施功能和规模的前提下，可结合相邻地块开发与其他项目进行联合建设，不独立占地，以集约使用土地。

图标可参照图B-1（街道、社区级公共服务设施图标示意）。

3、指标控制

进行指标控制的设施，其建设控制要求以规模指标的形式予以确定，对位置、边界形状不进行空间落地，但需确定指标落实的空间范围，在进行下位规划编制时必须在确定的空间范围内落实相应指标。在图则中用指标标注。

4、条文控制

针对单元、地块规划内容的控制要求和特殊规定，在图则中用条文形式表达。

图B-1 街道、社区级公共服务设施图标示意

（市政设施图标待增加）

一、城市用地分类

1、城市用地基本分类

执行《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）的规定。

2、城市用地新增类别

本导则适当增加中类用地类别，以增强控规的适应性；需刚性控制的用地增加小类用地类别或细分小小类用地类别。新增用地类别代码以小写英文字母结尾，以明示与国标代码的区别。各设区市城乡规划主管部门可根据具体情况，在表C-1基础上再适当增加小小类、小小类用地类别。

二、用地兼容控制

1、用地兼容原则

（1）涉及保护公共利益、生态环境和保障城市安全的用地应严格控制，保障其必需的用地规模，不得占用或随意变更；在可兼容范围内，按公益性优先的原则进行兼容。

（2）不影响编制单元的主导用地属性，保持合理的用地结构。

（3）提倡适度的混合用地，保持编制单元内合理的就业、居住和配套服务的关系。

（4）满足相邻关系的要求，不得影响地块周边环境质量和整体景观形象。

2、用地兼容控制

为适应城市开发和土地利用的不确定性，在符合土地使用兼容原则的前提下，规划可结合编制单元的具体情况，参照表C-2的规定确定各地块适建范围。地块用地性质作兼容调整的，其开发控制要求应作相应调整。凡须改变规划用地性质、超出表C-2规定范围的，应先提出调整规划，按规划调整的有关规定程序和权限批准后执行。

（混合用地的情况待讨论）

表C-1 新增城市用地类别和代码表

表C-2 各类建设用地适建范围表

注：●为允许设置；×为不允许设置；○允许或不允许设置，由城市规划管理部门根据具体条件和规划要求确定；

工业、物流仓储建设项目容积率、建筑系数、绿地率控制指标应按下表的规定执行。

表D-1工业、仓库项目建筑容量控制指标

注：1、建筑系数-------工业项目用地范围内各种建、构筑占地面积总用地面积的比例。

计算公式：建筑系数=（建筑物占地面积+构筑物占地面积+堆场用地面积）÷项目建设用地面积×100％

2、工业、仓储物流项目所需行政办公及生活服务设施用地面积（按对应建筑基底面积计算）不得超过项目总用地面积的7％，其中工业项目对应的建筑面积不得超过总建筑面积的20％，仓储物流项目对应的建筑面积不得超过总建筑面积的15％。

3、堆场项目的总容积率应控制在0．1以下。堆场项目不得设置生活服务设施，所需行政办公用地面积不得超过项目总用地面积的5％，且行政办公用地的容积率应控制在2．0以下（按对应建筑基底面积计算），建筑层数不得超过3层。

4、严禁在工业仓储项目用地范围内建造成套住宅、酒楼、宾馆和培训中心等非生产性配套设施，不得建造商品房进行出售、出租。

一、公共管理与公共服务设施内容

城市建设中应按标准配置公共管理与公共服务设施，主要包括：行政办公、文化、教育科研、体育、医疗卫生及社会福利设施。

城乡规划主管部门应会同同级职能部门组织编制辖区内各类公共管理与公共服务设施专项规划，并与规划功能定位、社会经济发展目标和社会需求相适应，做到合理布置，统筹安排。

二、公共管理与公共服务设施规划相关规范索引

表E-1 公共管理与公共服务设施规划相关规范索引

一、街道、社区人口规模

社区公共服务设施按街道——社区两级配置。规划人口规模大于100万人以上的大城市，街道以8～12万人为宜，社区以0．8～1．2万人为宜；规划人口规模小于50万人的中小城市或县城，街道以3～5万人为宜，社区以3～5千人为宜；规划人口规模在50～100万人之间的大城市，可视情况选择适宜的街道—社区规模体系。

二、街道、社区人口规模

街道—社区两级最基本的公益性公共服务设施配置要求。

最基本的公益性公共服务设施应按照表F-1、F-2、F-3、F-4执行。

表F-1 街道(8～12万人)公共服务设施配置项目指标表

注：1、若社区辖区内设有社区卫生服务中心的，可不设置社区卫生服务站。

2、结合城市空间布局的要求，可将文化娱乐设施和体育设施、医疗卫生设施和社会福利保障设施结合形成综合体建筑。旧城区中的文化娱乐设施、体育设施可结合山坡地、公园绿地设置。

3、老年人服务中心只提供居家养老的相关服务，其它集中社会化养老设施由市、区两级政府统筹安排。

4、街道辖区内设有市、区级文体设施的，可考虑不设置街道级别的文体设施。

5、商业设施应依据市场需要预留店面。其中以销售农副产品和小商品为主的市场（如生鲜超市、菜市场、综合超市等）设施方式根据气候特点与当地传统的集市要求而定，每处一般规模：

居住区（3～5万人）：建筑面积1000～1200平方米/处，用地面积1500～2000平方米/处；

小区（1～1．5万人）：建筑面积1500～2000平方米/处，用地面积800～1500平方米/处。

表F-2 街道(3～5万人)公共设施配置项目指标表

注：1、若社区辖区内设有社区卫生服务中心的，可不设置社区卫生服务站。

2、结合城市空间布局的要求，可将文化娱乐设施和体育设施、医疗卫生设施和社会福利保障设施结合形成综合体建筑。旧城区中的文化娱乐设施、体育设施可结合山坡地、公园绿地设置。

3、街道级别的社会福利与保障设施只提供居家养老的相关服务，其它养老设施由市、区（县）两级政府统筹安排。

4、街道辖区内设有市、区（县）两级文体设施的，可考虑不设置街道级别的文体设施。

5、商业设施应依据市场需求预留店面。其中以销售农副产品和小商品为主的市场（如生鲜超市、菜市场、综合超市等）设施方式根据气候特点与当地传统的集市要求而定，每处一般规模：

居住区（3～5万人）：建筑面积1000～1200平方米/处，用地面积1500～2000平方米/处；

小区（1～1．5万人）：建筑面积1500～2000平方米/处，用地面积800～1500平方米/处。

6、其它营利性设施依据市场需求配置。

表F-3 社区(0．8～1．2万人)公共服务设施配置项目指标表

注：1、社区服务中心的设置适用于新城区，旧城区中的社区服务中心的项目内容可结合现状分开设置，也可不独立占地。旧城区成片更新时社区服务中心应按照新建区标准控制。

2、文体设施可结合山坡地、公园绿地设置。

3、商业设施应依据市场需求预留店面。其中以销售农副产品和小商品为主的市场（如生鲜超市、菜市场、综合超市等）设施方式根据气候特点与当地传统的集市要求而定，每处一般规模：

居住区（3～5万人）：建筑面积1000～1200平方米/处，用地面积1500～2000平方米/处；

小区（1～1．5万人）：建筑面积1500～2000平方米/处，用地面积800～1500平方米/处。

4、其他公用设施按相关专项规划的规定进行配置。

表F-4 社区(0．3～0．5万人)公共服务设施配置项目指标

注：1、社区服务中心的设置适用于新城区，旧城区中的社区服务中心的项目内容可结合现状分开设置，也可不独立占地。旧城区成片更新时社区服务中心应按照新建区标准控制。

2、文体设施可结合山坡地、公园绿地设置。

3、商业设施应依据市场需求预留店面。其中以销售农副产品和小商品为主的市场（如生鲜超市、菜市场、综合超市等）设施方式根据气候特点与当地传统的集市要求而定，每处一般规模：

居住区（3～5万人）：建筑面积1000～1200平方米/处，用地面积1500～2000平方米/处；

小区（1～1．5万人）：建筑面积1500～2000平方米/处，用地面积800～1500平方米/处。

4、其他公用设施按相关专项规划的规定进行配置。

1、中华人民共和国城乡规划法

2、福建省实施《中华人民共和国城乡规划法》办法

3、城市规划编制办法

4、城市、镇控制性详细规划编制审批办法

5、城市黄线管理办法

6、城市绿线管理办法

7、城市紫线管理办法

8、城市蓝线管理办法

9、城市地下空间开发利用管理规定

10、城市用地分类与规划建设用地标准

11、城市居住区规划设计规范

12、城市公共设施规划规范

13、福建省城市规划管理技术规定

14、福建省城市绿地建设导则 (试行）

15、福建省城市社区建设纲要（试行）