大兴安岭地区物业管理办法

大兴安岭地区物业管理办法

大兴安岭地区物业管理办法

第一章总 则

第一条〔立法目的〕为了规范物业管理活动，维护物业管理当事人的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本地区实际，制定本办法。

第二条〔适用范围〕 本地区行政区域内的物业管理以及相关监督管理活动，适用本办法。

第三条〔基本原则〕 物业管理活动应当坚持以人为本，遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、依法管理的原则。

第四条〔政府职责〕 县区人民政府、林业局应当将物业服务纳入现代服务业发展规划，制定、落实扶持政策；建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

第五条〔部门职责〕县区人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第六条〔行业自律〕 物业行业协会应当加强行业自律，规范行业行为，促进依法经营和诚信服务，维护市场秩序和公平竞争。

第二章 物业管理区域以及相关配置

第七条〔物业管理区域〕 物业管理区域的划分，应当有利于实施物业管理，综合考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设、业主人数、自然界线等因素。

物业的配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域。

各县区人民政府房地产行政主管部门负责本辖区物业管理区域的划分。

第八条〔配套建筑与设施设备管理〕 物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备，应当严格按照国家和省有关规划、设计规范和工程标准进行建设。

物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

　　业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

第九条〔物业管理用房〕建设单位应在物业管理区域内配置物业管理用房。物业管理用房属建设单位无偿提供，产权属全体业主所有。 在业主大会成立前，物业管理用房由物业公司无偿使用，业主大会成立后，10-15%的物业管理用房由业主委员会办公使用。

物业管理用房的具体标准为：建筑面积5万平方米以下的按照不低于建筑面积100平方米提供；建设面积在5万平方米以上20万平方米以下的，按照该物业管理区域房屋总建筑面积的0.2%提供；超过20万平方米的，超出部分按照0.1%提供。提供的物业管理用房应为地面以上的独用成套房屋，并具备水、电等基本功能。

建设单位在办理房屋预销售许可证和房地产初始登记时，应提交物业管理用房配置的相关资料，经审核符合以上条件的，相关部门方可核发预销售许可和办理房地产初始登记。

第十条〔住宅物业专业经营设施设备的管理〕新建住宅物业管理区域内的供水、排水、供电、供气、供热、通信等终端用户的分户计量表，或者终端用户入户端口以外的专业经营设施设备，应当按照国家技术标准和专业技术规范依法设计、施工。

住宅物业区域内供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域相关管线和设施设备维修、养护的责任。

第三章 业主、业主大会及业主委员会

第十一条〔业主及其权利义务〕 房屋的所有权人为业主。

因人民法院、仲裁委员会作出的生效法律文书，以及征收安置、继承、受遗赠、买卖、赠与、合法建造等事由合法占有房屋，但尚未依法办理房屋所有权登记的公民、法人和其他组织，在物业管理中享有业主权利，承担业主义务。

业主在物业管理中的权利、义务按照法律、法规规定和管理规约、物业服务合同约定确定，不得以放弃权利为由不履行义务。

第十二条〔首次业主大会会议的召开条件〕 符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

（一）交付房屋建筑面积超过建筑物总面积百分之五十的；

（二）交付房屋套数超过总套数百分之五十的；

（三）前期物业服务合同依法解除或者合同期限即将届满的。

第十三条〔首次业主大会筹备组的组建〕 符合首次业主大会会议召开条件的，社区或者乡镇人民政府应当在六十日内指导组建首次业主大会筹备组。

筹备组由业主、建设单位代表、社区或者乡镇人民政府代表组成，组长由社区或者乡镇人民政府代表担任。筹备组中的业主代表由社区或者乡镇人民政府组织业主推荐产生。

筹备组成员人数应当为单数，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的百分之五十。

筹备组应当自组建之日起七日内，将成员名单在物业管理区域显著位置公示。业主对筹备组成员有异议的，由社区或者乡镇人民政府协调处理。

第十四条〔首次业主大会筹备组的职责〕 筹备组应当做好以下筹备工作：

（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；

（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

（六）制定业主委员会选举办法；

（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

筹备组应当自组建之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。

第十五条〔业主委托人〕 业主可以委托代理人参加业主大会会议。

第十六条〔业主委员会委员〕 业主委员会一般由五至十一人的单数委员组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并具备下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（五）具有一定的组织能力；

（六）具备必要的工作时间。

业主委员会实行任期制，每届任期不超过五年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案。

业主委员会委员资格的终止，按照国家有关规定执行。

第十七条〔业主委员会职责〕　业主委员会履行以下职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（九）业主大会赋予的其他职责。

第十八条〔工作经费〕　业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。

工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。

第十九条〔业主组织与社区居（村）民委员会的协作〕 业主大会、业主委员会与社区应当相互协作，共同做好物业管理区域内与物业管理有关的社会管理工作。

第二十条〔职责的临时代行〕　因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

第二十一条〔监督管理〕　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和社区、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第二十二条〔物业管理联系会议制度〕物业管理区域内，可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责召集，由区、县房地产行政主管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。

第四章 前期物业管理

第二十三条〔前期物业服务企业的选聘〕前期物业服务企业的选聘。建设单位应当在商品房预售或现售前，通过招投标方式选聘信誉好的物业服务企业。

一个物业管理区域应当作为一个整体进行招投标。投标人不足三人或建筑物总面积在二万平方米以下的，经物业所在地县级物业行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘信誉较高的物业服务企业。

第二十四条〔前期物业服务合同〕 建设单位应当与选聘的物业服务企业依法签订前期物业服务合同，并自签订之日起十五日内，将前期物业服务合同、临时管理规约向物业所在地县级房地产行政主管部门备案，房地产行政主管部门应当将备案材料及时转告街道办事处或者乡镇人民政府。

第二十五条〔前期物业服务费用的承担〕 前期物业服务合同生效至房屋交付之日发生的前期介入费用，由建设单位承担。房屋交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人承担。

第二十六条〔新建住宅物业交付条件〕 新建住宅物业具备下列条件后，建设单位可以办理物业交付：

（一）建设工程竣工验收合格；

（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信等专业经营设施设备按照规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立的经检定合格的计量器具；

（三）教育、邮政、医疗卫生、文化、体育、环境卫生、社区服务等公共服务设施已按照规划设计要求建成；

（四）道路、绿地和物业管理用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控安防等共用设施设备依法取得使用合格证书；

（六）物业使用、维护和管理的相关资料完整齐全；

（七）法律、法规规定的其他条件。

第二十七条〔前期物业服务企业参与住宅物业开发建设〕 前期物业服务企业可以提前参与住宅物业的开发建设，对住宅物业的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与住宅物业管理有关的建议。

建设单位可以邀请前期物业服务企业参加竣工验收。

第二十八条〔前期物业服务的承接查验〕 物业服务企业承接前期物业服务项目时，应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，与建设单位对物业共用部位和共用设施设备进行查验，查验记录由双方参加查验的人员签字确认。现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。物业服务企业应当自住宅物业交接之日起三十日内，将物业承接查验协议和查验记录向物业所在地区、县级房地产行政主管部门备案。

第五章 物业服务管理

第一节 物业服务企业管理

第二十九条〔物业服务企业信用等级评价〕规范物业管理服务环境，提高物业服务企业诚信度，规范物业服务企业和从业人员的市场经营行为，加强和推进我区物业服务企业信用体系建设。

第三十条〔业主共同选择物业服务企业〕 选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定。

第三十一条〔物业服务合同〕 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业依法签订物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十二条〔物业服务企业义务〕 物业服务企业应当按照物业服务合同约定的服务内容和服务质量，全面履行服务义务。

第三十三条〔物业服务内容〕 物业服务内容主要包括下列事项：

（一）物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护；

（二）公共区域环境卫生的维护；

（三）公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；

（四）公共绿化的维护；

（五）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、制止和报告；

（六）物业维修、养护、更新和管理费用的账务管理；

（七）物业档案的保管；

（八）物业服务合同约定的其他物业服务事项。

第三十四条〔物业服务收费原则〕 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

物业服务收费实行政府指导价的，由各地价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，提出本城市物业服务基准价格及其浮动幅度，报当地政府确定。具体收费标准在物业服务合同中约定。

第三十五条〔物业服务收费形式〕 物业服务收费可以采取菜单制、包干制或者酬金制等形式，具体收费形式在物业服务合同中约定。

实行菜单制的，建设单位或者经业主大会授权的业主委员会应当参照房地产行政主管部门制定并公布的物业服务项目、服务内容和服务等级标准，以及价格行政主管部门制定并公布的物业服务定价成本标准，选择后综合确定物业服务费标准，按合同约定执行。

实行包干制和酬金制的，按照国家有关规定执行。

第三十六条〔明码标价制度〕 物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域显著位置公示物业服务项目、服务内容、服务等级标准、收费项目、收费标准和收费依据等，并公示每年物业服务费的收取和使用情况。物业服务企业不得收取未予公示的费用。

第三十七条〔物业服务费的交纳〕

业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

业主未按照约定交纳物业服务费的，业主委员会应当协助物业服务企业督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法提起诉讼或者根据仲裁约定申请仲裁。

业主转让房屋所有权时，应当与物业服务企业结清物业服务费。

第三十八条〔专业经营单位收费〕 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

住宅物业管理区域内公共场所照明、电梯、电子防盗门、电子门铃、消防、绿地、门卫室、车库等非经营性用水、用电、用气、用热价格，按照当地居民使用价格标准执行。

二次加压供水收费。由城市供水企业负责二次加压供水的，其费用应核定到供水成本当中；由物业公司负责二次加压供水，但已享受城市供水企业趸售价格的，用水户缴纳的是终端水价，其费用不得核定到物业服务费中，用水户不再负担二次加压供水费用。二次加压供水目前仍由物业公司(含房管所或房屋产权单位)管理，但未享受城市供水企业趸售价格的，其费用可核定到物业服务费中，由用水户承担。今后，随着城市供水价格的调整，二次加压供水所发生的费用应逐步理顺到城市供水成本中。

第三十九条〔安全隐患的防范和消除〕 物业管理区域内，由物业服务企业负责管理的物业共用部位、共用设施设备存在安全隐患时，物业服务企业应当设置警示标识，采取防范措施，并及时消除安全隐患；物业服务企业发现由其他单位负责管理的物业共用部位、共用设施设备存在安全隐患时，应当及时通知管理单位，管理单位应当及时消除安全隐患。

第四十条〔解除物业服务合同和续聘〕 物业服务合同任何一方当事人提出依法解除物业服务合同的，除遵守法律、法规规定和合同约定的条件、程序外，还应当履行通知义务；合同未约定通知期限的，应当提前六十日书面通知，并在物业管理区域显著位置公示。

业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满前与物业服务企业续签物业服务合同。

第四十一条〔物业服务交接〕 业主大会决定解除物业服务合同的，被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同依法解除后十五日内办理完毕移交手续，退出物业管理区域；退出物业管理区域前，应当维持正常的物业管理秩序，但物业服务合同另有约定的除外。

被解聘的物业服务企业应当与业主委员会，或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务：

（一）移交物业档案；

（二）移交占用的物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房等固定资产；

（三）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；

（四）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务仍对双方具有约束力。

第四十二条〔物业管理移交监管〕 物业所在地房地产行政主管部门和社区、乡镇人民政府应当加强对物业服务企业交接的指导和监督。

被解聘的物业服务企业拒不退出物业管理区域的，物业所在房地产行政主管部门应当责令限期退出，业主委员会可以依法提起诉讼或者根据仲裁约定申请仲裁。

第四十三条〔诚信履约监督机制〕 县级以上房地产行政主管部门应当建立物业服务企业诚信履约监督机制，健全物业服务企业和从业人员诚信档案，记载违法违规和诚信履约信息，并向社会公布。

第四十四条〔纠纷处理方式〕 业主、物业使用人、业主委员会、建设单位、物业服务企业、专业经营单位之间发生物业管理纠纷，可以向县级以上房地产行政主管部门或者社区乡镇人民政府投诉或者申请调解，也可以依法提起诉讼或者根据仲裁约定申请仲裁。

第二节 业主自行管理

第四十五条〔业主自行管理〕 经业主大会决定，业主可以对物业实施自行管理，并接受所在地县级房地产行政主管部门和社区、乡镇人民政府的指导和监督。

业主自行管理不得违反有关法律、法规规定，不得损害社会公共利益，不得侵害业主和他人的合法权益。

第四十六条〔议事方式〕 业主自行管理的物业服务方式、服务项目、服务内容、服务等级标准、服务费用、收费方式等事项，由业主共同协商确定。

第四十七条〔服务费用公示〕 业主自行管理的，业主委员会应当按照约定的期限在物业管理区域显著位置公示服务费用的收支情况；未约定期限或者约定不明的，应当每半年公示一次。业主对收支情况提出询问的，业主委员会应当及时答复。

第三节 老旧住宅的改造和管理

第四十八条〔老旧住宅的改造〕 县区人民政府、林业局应当编制和实施老旧住宅改造规划，有计划地对已交付且年久失修、配套设施设备不齐全、环境质量差的老旧住宅进行改造，并建立健全老旧住宅改造管理的补贴机制。

老旧住宅的范围，由各地自行确定。

第四十九条〔配建经营用房〕 改造老旧住宅时，经有利害关系的业主同意，并按照法定程序批准，可以建设物业管理用房和经营用房，经营收益用于补充老旧住宅的维护管理费用。

第五十条〔老旧住宅的临时物业管理〕 未选聘物业服务企业管理或者未实施自行管理的老旧住宅，在改造完成前，经业主大会同意，物业所在房地产行政主管部门可以选择具有相应资质、信誉良好的物业服务企业，临时提供物业共用部位、共用设施设备日常运行，以及环境卫生、公共秩序维护等基础性物业服务。

临时提供基础性物业服务期间，业主应当交纳物业服务费。

第五十一条〔改造后的物业管理〕 老旧住宅改造完成后，由业主大会决定物业管理方式。

第六章 物业的使用与维护

第五十二条〔物业使用与维护的一般要求〕 业主、物业使用人对物业的使用与维护，应当遵守法律、法规、管理规约和业主大会决定，不得有下列行为：

（一）擅自改变物业规划用途、设计用途；

（二）损坏、擅自变动房屋建筑主体、承重结构；

（三）违法搭建建筑物、构筑物；

（四）擅自改变、破坏房屋外貌；

（五）非法处分、损坏、擅自占用、改动物业共用部位、共用设施设备；

（六）存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重物品；

（七）擅自设置、改变烟道、排风、排水管道；

（八）制造超过规定标准的噪音、振动、异味；

（九）影响其他业主正常采光、通风；

（十）任意弃置垃圾、排放污染物、抛掷杂物；

（十一）擅自摆设摊点、占道经营；

（十二）在建筑物、构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；

（十三）违反规定饲养动物；

（十四）法律、法规、管理规约和业主大会决定禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会、业主、物业使用人有权劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当及时依法处理。

第五十三条〔物业共用部位的经营收益〕利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第五十四条〔临时占用物业共用部位〕 施工单位临时占用、挖掘道路、场地等物业共用部位的，除遵守有关规定外，应当与业主委员会或者物业服务企业签订施工协议；进入业主专有部分施工的，应当征得业主同意。

施工单位应当于施工前在物业管理区域显著位置公示施工计划，按照施工协议施工，并采取安全保障措施。施工结束后，物业服务企业应当监督施工单位及时恢复原状。

第五十五条〔房屋装饰装修〕 业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业，并遵守房屋装饰装修和安全使用规定。物业服务企业应当书面告知业主、物业使用人和装饰装修企业房屋装饰装修禁止行为、注意事项。

业主违反房屋装饰装修或者安全使用规定的，物业服务企业应当及时制止，并督促其改正；经督促不改正的，物业服务企业应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当及时依法处理。

第五十六条〔停车管理〕 占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售；车位的设置、使用、收费等管理事项，由业主大会决定，经营收益属于全体业主。

物业管理区域内设置车位、停放车辆，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道和其他机动车通道，不得影响其他车辆和行人通行。

工程车辆和大中型客货车辆不得在住宅物业管理区域停放，但因工程建设或者设施设备维修等确需停放的除外。

第五十七条〔物业维护配合义务〕 物业共用部位、共用设施设备维修、养护、更新和改造时，相关业主、物业使用人应当配合；因其妨碍维修、养护、更新和改造，给其他业主、物业使用人造成损害的，依法承担赔偿责任。

第五十八条〔有特定要求的设施设备的维护〕 电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当委托专业机构进行维修和养护。

第五十九条〔维修资金〕 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

　　专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

第六十条〔专有部分事故防范措施〕 专有部分长期空置的，业主应当告知物业服务企业，并与物业服务企业对专有部分的维修、养护、管理等事项进行协商，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。

第六十一条〔物业档案〕 物业档案属于全体业主所有。选聘物业服务企业的，物业服务企业应当妥善保管，保证档案资料齐全，不得泄露业主个人信息；业主自行管理的，业主委员会履行保管义务。

第六十二条〔执法进小区〕 县区人民政府、林业局应当确定负责物业管理区域内物业管理、公共秩序、治安消防、物业服务收费、房屋经营、规划执行、建设工程质量、环境保护、特种设备运行、环境卫生等活动监督管理的行政主管部门，并依法公示。

负责物业管理区域内有关活动监督管理的行政主管部门，应当建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域显著位置公布联系人姓名和联系方式，依法及时处理物业管理区域内的违法行为。

第七章 法律责任

第六十三条〔总括规定〕 本《管理办法》关于法律责任的规定均引用《物业管理条例》的相关规定。

第六十四条〔过渡性条款〕 违反本办法规定应当承担法律责任，有关法律、法规已有规定的，从其规定。

第六十五条〔行政责任〕 房地产行政主管部门、社区、乡镇人民政府和其他有关行政管理部门的工作人员不依法履行监督管理职责，发现违法行为不予查处，以及玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分。

第六十六条〔建设单位法律责任一〕 建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地 产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十七条〔建设单位法律责任二〕住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

第六十八条〔企业法律责任〕不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

第六十九条〔物业服务企业法律责任一〕物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第七十条〔物业服务企业法律责任二〕未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第七十一条〔物业服务企业法律责任三〕挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的、构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第七十二条〔其他法律责任〕有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

第八章 附 则

第七十三条〔名词含义〕 本条例下列用语的含义是：

（一）物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物以及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，为业主提供服务的活动。

（二）共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅物业内业主或者单幢住宅物业内业主以及与之结构相连的非住宅物业业主共有的部位，一般包括：住宅物业的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

（三）共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅物业业主或者住宅物业业主以及有关非住宅物业业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

（四）专有部分，是指在构造和利用方面具有独立性，由单独业主独立使用和处分，能够为特定业主登记所有权的物业部位。

第七十四条〔面积和人数的计算方式〕 本条例规定的面积和人数，按照下列方式计算：

（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的建筑面积计算；尚未进行物权登记的，暂时按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂时按照房屋买卖合同记载的面积计算。

（二）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。

（三）建筑物总面积与总人数，分别按照前两项的统计总和计算。

第七十五条〔施行日期〕 此文件预留30日公示期。