怀化市城市规划管理技术规定（试行）

怀化市城市规划管理技术规定（试行）

怀化市人民政府

二00九年

第一条 为加强城乡规划管理，保证城乡规划的实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《湖南省实施《城乡规划法》办法》和《怀化市城市总体规划》及有关法律法规、技术规范和技术标准，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条 本规定适用于本市城市规划区范围内各项建设工程。

第三条 编制详细规划（含控制性详细规划和修建性详细规划，下同）应符合本规定，凡本规定未涉及到的内容，依照国家现行标准规范执行。

第四条 怀化市所属县(市、区)及工业园区参照执行。

第五条 本市建设用地的用地性质依据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）分类。编制详细规划时允许根据具体情况设置复合用地，划为居住用地中类(R5)。详细规划中对外交通用地、供应设施用地、交通设施用地、环境卫生设施用地及公共绿地应划分至小类，其它划分到中类。

第六条 各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性的原则，按经批准的详细规划执行；详细规划未涉及的按照附表一的规定执行；附表一中未列入的建设项目，应由规划部门根据其对周围环境的影响和基础设施条件具体核定适建范围。

凡需改变规划用地性质或者超出附表一规定范围的，应先申请调整规划，按规定程序和管理权限报批。

第七条 新建、改建、扩建建筑工程的建筑容量控制指标按本章的有关规定执行。

第八条 建筑基地面积大于等于3000平方米的成片用地必须编制修建性详细规划，并经批准后才能实施。

第九条 建筑基地面积小于3000平方米的用地，其建筑容量控制指标在经批准的详细规划中已确定的，应按经批准的详细规划执行；未经批准的详细规划的，应按城市规划要求及有关规范、规定进行建筑基地规划设计，其建筑容量指标应按附表二的规定执行。

第十条 附表二规定指标中建筑容积率和建筑密度为上限，绿地率为下限，使用附表二规定指标应根据规模、性质、功能、区位及用地情况等因素取值。

附表二规定指标适用于单一类型的建筑基地。对混合类型的建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算成建筑容量综合控制指标。

工业用地的建筑容量控制指标除符合附表二以外，须同时符合《工业建设用地控制指标》的相关规定。

第十一条 对未列入附表二的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，应按经批准的详细规划和有关专业技术规范执行。但不应超过附表二中相应居住建筑的控

制指标。

第十二条 建筑基地未达到下表规定最小面积的，一般不能单独建设。

注：①建筑工程除满足最小用地面积要求外，还必须符合相关规范及规定要求；

②不规则用地的最小面积根据实际用地情况确定；

③超高层建筑的最小用地面积视其规模、性质、功能、高度、用地条件等情况相应增加。

建筑基地未达到前款规定的最小面积，但有下列情况之一且确实不妨碍城市规划实施的，经规划部门核准可以建设：

（一）按经批准的详细规划实施且对四周无影响的；

（二）邻接土地已经完成建设或成为既成道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的；

（三）受城市规划街区划分、市政公用设施等限制，确实无法调整、合并的；

（四）在城市规划区内改建私宅工程的；

（五）规划区内村镇建设因特殊情况确实难以达到前款规定面积的。

第十三条 原有建筑的建筑容量控制指标已超出控制性详细规划规定值的，不得在原有建筑基地范围内进行扩建。

第十四条 建筑基地为社会公众提供开放空间的，在符合消防、卫生、交通等有关规范和本章有关规定的前提下，在满足规划设计条件基础上增加开放空间的,可按下表的规定增加建筑面积。但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积（建筑基地面积乘以核定建筑容积率）的10%。

核定建筑容积率由规划部门按已审定的详细规划或附表二中有关规定确定。

注：开放空间的条件

开放空间是指在建筑基地内，为社会公众提供的广场、绿地、通道、停车场(库)等公共使用的室内外空间(包括平地、下沉式广场和屋顶平台)。开放空间必须同时符合下列条件：

a.沿城市道路、广场留设；

b.任一方向的净宽度在6米以上，实际使用面积不小于150平方米；

c.向公众开放绿地、广场的，应设置座椅等休息设施；

d.建设竣工后，应设置相应的标志，并交有关部门管理或经批准由建设单位代行管理；

e.常年开放，且不改变使用性质。

第十五条 建筑间距除必须符合本章规定外，应同时符合日照(保证受遮挡住宅的居室大寒日满窗日照的有效时间不少于2小时,有效日照时间带为上午8时至下午4时)、采光、通风、消防、防灾、视觉卫生、环保、管线埋设、建筑保护和空间环境等方面的要求。

旧城改造项目其建筑间距按0.8系数折算。

第十六条 多、低层居住建筑的间距控制应符合下列规定：

（一）多、低层居住建筑间距控制表：

注：①方位角为正南向（0度）偏东（西）的夹角；

②H：居住建筑既非平行也非垂直布置时指相邻较高建筑高度；

居住建筑平行或者垂直布置时，

当方位角≤30度时为南向建筑高度，

当方位角>30度时为相邻较高建筑高度；

③一般居住建筑布置方位角不宜>30度；

④地坪高差计入建筑高度；

⑤以相对面为正面的建筑定向。垂直布置的居住建筑山墙宽度必须小于18M，山墙宽度大于18M的，其间距按平行布置的居住建筑控制。

（二）多、低层居住建筑的山墙间距按下列标准控制：

1、低层居住建筑的山墙间距≥5M；

2、多层居住建筑的山墙间距≥6M；

注：①对按上述规定不能满足消防间距或通道以及管线等要求的，按相关规范规定要求控制，并由规划部门核定；

②居住建筑山墙有居室窗户的，其与相邻居住建筑的间距应适当增加；

③因用地或街景等原因无法满足间距要求的，两相邻建筑山墙为防火墙时，间距可适当降低。

第十七条 受遮挡的居住建筑底层有商店或其它非居住用房的，计算建筑日照间距时,应扣除底部高度。

第十八条 在符合第十五至第十六条规定的前提下，低层居住建筑与其北侧多层居住建筑之间的最小间距为9米。

第十九条 高层居住建筑与各类居住建筑的间距控制应符合下列规定：

（一）高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时最小间距按下列标准控制：

注：①表中方位角为正南向（0度）偏东（西）的夹角；

②H：当方位角≤45度时为南向建筑高度；

当方位角>45度时为相邻较高建筑高度；

③高度超过100m（含100m）的超高层建筑间距，根据规划要求及实际情况确定；

④地坪高差计入建筑高度；

（二）高层居住建筑与多层、低层居住建筑平行布置时的间距应符合下列要求：

1、高层居住建筑与其北侧多、低层居住建筑的间距按本条（一）项（方位0度～45度）的规定控制；

2、高层居住建筑与其东（西）侧多、低层居住建筑的间距按本条第（一）项（方位>45度）的规定控制；

3、高层居住建筑与其南侧多、低层居住建筑的间距按南侧多、低层居住建筑高度控制，但最小值为13米；

（三）高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的山墙间距，按消防间距的规定控制，但山墙有居室窗户的，其间距不小于13米。

第二十条 非居住建筑与居住建筑的间距，应符合下列规定：

（一）非居住建筑位于居住建筑南侧或东西侧的，其间距按第十五条至第十八条的规定控制；

（二）非居住建筑（第二十条所列的非居住建筑除外）位于居住建筑北侧的，其建筑间距按同型布置方式的居住建筑间距要求折减20%控制，其间距最小值低层不小于6米，多层不小于9米，同时须满足消防和各专业规范要求；

（三）非居住建筑与居住建筑的山墙间距按消防间距的规定控制，但居住建筑山墙有居室窗户的，其山墙间距按第十五条、第十八条的有关规定控制。

第二十一条 医院病房楼、休（疗）养院住宿楼以及幼儿园、托儿所生活用房和大、中、小学教学楼与相邻建筑的间距，须在同型布置方式居住建筑的间距要求上提高20%，同时须满足各专业规范要求。

第二十二条 非居住建筑之间（第二十条所列的非居住建筑除外）的间距在满足各专业规范要求的同时应符合下列规定：

（一）高层非居住建筑与高层非居住建筑平行布置时的间距按下列控制：

注：①表中方位角为正南向（0度）偏东（西）的夹角；

②H：当方位角≤45度时为南向建筑高度，

当方位角>45度时为相邻较高建筑高度；

③当方位角≤45度时，间距最小值为20m，

当方位角>45度时，间距最小值为15m；

④高度超过100m（含100m）的超高层建筑的间距，根据规划要求及实际情况确定；

⑤地坪高差计入建筑高度。

（二）高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的间距最小值为13米；

（三）多层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的间距最小值为10米；

（四）低层非居住建筑与高、多、低层非居住建筑平行布置时的间距按消防间距的规定控制，其最小值为6米；

（五）非居住建筑之间的山墙间距和以其他形式布置的非居住建筑之间的间距必须满足消防间距的规定。

第二十三条 沿建筑基地边界和沿城市道路、公路、河道、铁路两侧以及电力线路和文物保护区等周边范围内的建筑物，其离界距离应符合本章规定，同时必须符合消防、防灾、防汛、环保、交通安全、市政设施和空间环境等方面及相关专业规范规定的要求。

第二十四条 沿建筑基地边界的建筑物，其离界距离按以下规定控制；但离界距离小于消防间距时，须按消防间距的规定控制。

（一）各类建筑的离界距离，按下表规定控制，且不得小于其最小距离；

建筑离界距离控制表

注：H指建筑高度；S指规定间距,无法计算规定间距时按照最小距离控制；

（二）界外是居住建筑的除须符合第（一）项离界距离的规定外，应同时符合第四章建筑间距的有关规定；

（三）界外紧邻公园、绿地、广场、水面等开敞空间时，按有关规划确定离界距离，但各类建筑的最小离界距离不得小于第（一）项非居住建筑的最小离界距离规定，并须由规划部门核定；

（四）地下建筑物的离界距离不宜小于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板底部的距离）的0.7倍，且其最小值为3米。建筑物基础应不超过用地红线且不能影响相邻用地内建筑物；

（五）有经批准的详细规划（含总平面布置图）的毗邻用地建筑离界距离按批准的规划执行。某些毗邻用地的建设项目，考虑沿街景观、土地利用以及其他类似情况，在满足消防、交通及建筑功能等要求的前提下，经规划部门核定，可允许其在界线（用地红线）处接建；

（六）1、毗邻用地建设，如界线为非规则线型或与建筑长轴线不平行，应根据第四章规定设定建筑位置，定位后分摊合理的离界用地或调整用地，但其最近离界距离不得小于前表中的最小距离。

2、毗邻用地建设，如相邻方有永久建筑物，兴建建筑物在满足间距要求的情况下，离界距离不足的，应征得相邻方同意，并由规划部门核定。

3、毗邻用地建设，如相邻方已有永久建筑物，且其离界距离不足，新建建筑物离界距离由规划部门根据规划要求和建设情况予以核定。

（七）教学楼、病房等建筑离界应增加的间距须留在其用地红线内；

（八）危险品库、油库、液化气瓶库、加油（加气）站及其他危及四邻安全的建筑物、构筑物，其安全防护距离应留在其用地范围内。

第二十五条 沿城市道路两侧新建、改建、扩建建筑退让城市道路红线的距离按下表控制，同时应符合第四章和第六章的有关规定。

建筑退让城市道路红线最小距离控制表

注：①表中H指建筑物高度；

②退让城市快速干道的距离，根据规划及有关要求由城市规划部门另行核定；

③超高层建筑应相应加大退让距离，具体标准根据经批准的详细规划或城市设计，由城市规划部门核定。

第二十六条 城市主次干道交叉口的建筑物退让城市道路红线，应在第二十五条规定的基础上增加3米以上距离（自城市主次干道红线直线段与曲线段的连接点算起）。

第二十七条 城市重要节点地段建筑退让按经批准的详细规划和城市设计进行控制。

第二十八条 交通流量较大的建筑基地，其车行通道连接城市主次道路的位置应符合下列规定：

（一）距城市主次道路交叉口的距离（自道路红线交点量起）不小于70米；

（二）距非道路交叉口的过街人行道（包括引道、引桥和各类地下出入口）最边缘线不小于5米；

（三）距公共交通站台边缘不小于15米；

（四）与立体交叉口的距离或其他特殊情况按有关规范规定控制。

第二十九条 新建、改建、扩建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑，其临城市主、次道路的主要出入口退让道路红线的距离，除经批准的详细规划另有规定外，不得小于10米，并应留出临时停车或回车的场地。

第三十条 建筑物的基础、台阶、管线和附属设施不得逾越道路红线。

地下建筑物退让城市道路红线的距离按第二十四条第（四）项的规定执行。

第三十一条 沿河道规划蓝线（河道部门确定的河道规划控制线）两侧新建、改建、扩建建筑物，其退让河道规划蓝线的距离在符合有关规范规定的同时按下列要求进行控制：

（一）不得侵占行洪断面；

（二）沿舞水河东、西两岸建筑边线退让河道部门确定的河道的规划蓝线分别不得少于80米、86米；

（三）沿太平溪两岸建筑后退河道部门确定的河道规划蓝线距离为25米—100米；

（四）沿太平溪支流两岸建筑边线退让河道部门确定的河道规划蓝线不得少于25米。

第三十二条 沿铁路两侧新建、改建、扩建建筑工程除应符合其专业规范要求外，同时应符合以下规定：

（一）除铁路管护必需的少量建（构）筑物外，在铁路干线两侧的建（构）筑物，其外边线与最外侧钢轨的距离不小于25米，铁路支线、专用线两侧不小于20米；

（二）在铁路干线两侧修建高层建筑、高大构筑物（如水塔、烟囱等）、可能危及铁路运输安全的建（构）筑物、危险品仓库和厂房，当其建设用地进入距离最外侧铁轨30米以内，与轨道的距离须经论证后确定；

（三）涉及铁路道口、桥梁、隧道、高切坡路段的工程设计，须符合铁路管理的有关规定。

第三十三条 沿城市道路两侧的货运装卸泊位应按照低层建筑退让道路红线设置，或设于建筑物底层。

第三十四条 在文物保护单位和建筑保护单位周围的建设控制用地范围内新建、改建、扩建建筑物，其控制线应符合有关保护规定，并按经批准的详细规划执行。尚无详细规划的，应先编制详细规划，经批准后实施。

第三十五条 建筑物的高度除必须符合本章的规定外，应同时符合日照、建筑间距、消防、防灾等方面的要求。

第三十六条 在有净空高度限制的飞机场、气象台、电台和其他无线电通讯（含微波通讯）设施周围以及城市规划已确定的城市视线走廊和其它有高度限制的地域内的新建、改建、扩建建筑物，其控制高度应符合有关高度限制的规定。

第三十七条 在文物保护单位和建筑保护单位周围的建设控制范围内新建、改建、扩建建筑物，其控制高度应符合建筑和文物保护的规定。

第三十八条 临街与主、次干路平行布置的建筑，其高度（从人行道标高起算）不宜大于规划道路中心线与建筑之间宽度的2倍。

临街与支路平行布置的板式建筑，其高度（从人行道标高起算）在新建区一般不宜大于规划道路中心线与建筑之间宽度的2.5倍；在旧城改造区不得大于道路中心线与建筑之间宽度的3倍。

第三十九条 建筑物临接两条或两条以上道路的，可按较宽的道路红线计算其控制高度。

建筑物紧邻绿地、广场、水面等开敞性空间的，其高度计算参数根据经批准的详细规划、城市设计或其它规划要求，由规划部门核定。

第四十条 本章所指的市政工程包括：

（一）铁路，包括其站、线、桥涵等；

（二）道路，包括公路、城市道路及其桥涵、道口、停车场等附属设施；

（三）市政管线，包括供水管道、排水管（渠）道、电力线路（包括电力电缆和架空电线）、电讯线路（包括通讯电缆和光缆、广播电视线路）、燃气管道、热力管道和石油管道等管线及其附属设施；

（四）机场有关设施；

（五）河道、码头及附属设施；

（六）防洪排渍工程、水利工程、地下取水工程；

（七）人防等地下空间工程；

（八）无线电台塔。

第四十一条 市政工程的设计、建设应以相应的城市规划为依据，与相关专业规划相衔接，并符合有关标准、规范和规定。

第四十二条 除有关规划中有规定的以外，现有城市道路（包括支路）原则上不得废除。

第四十三条 各类新建、改建、扩建的城市道路必须进行无障碍设计。

第四十四条 市政管线必须通过管线综合设计确定各种管线的平面和空间位置。市政管线的布置应遵循以下原则：

（一）市政管线应尽可能安排在人行道下，当人行道宽度不够时，可将排水管敷设在靠边的机动车道中央，电信电缆、给水输水、燃气输气等管线敷设在非机动车道下；

（二）给水管、电力线路宜在道路西侧或北侧敷设，通讯线路（含广播电视线路）、燃气管宜在道路东侧或南侧敷设。道路红线宽度超过30米的城市干道两侧布置给水配水和燃气配气管线，道路红线宽度超过50米的城市干道在车道两侧布置排水管线。从道路边线向道路中心线方向管线平行布置的次序宜为：电力电缆、电信电缆、燃气配气、给水配水、燃气输气、给水输水、雨水管、污水管；

（三）市政管线应平行于道路中心线敷设。尽量避免横穿道路，必须横穿道路时应尽量与道路中心线垂直；

（四）各种市政管线之间及市政管线与建（构）筑物等之间的最小水平净距应符合附表三的规定；

（五）市政管线之间应尽量减少交叉，必须交叉时，管线之间的最小垂直净距应符合附表四的规定。管线之间的避让应遵循以下原则：压力管让重力自流管，分支管线让主干管线，易弯曲管线让不易弯曲管线，小管径管线让大管径管线，临时管线让正式管线；

（六）市政管线的埋设深度应根据外部荷载、管材强度及与其它管道交叉等因素确定。管线最小覆土深度应符合附表五的规定。特殊地点必须加厚覆土；

（七）因客观因素限制无法满足本条第（四）、（五）、（六）项的规定时，由规划部门会同管线单位根据实际情况采取安全措施后，可适当减少其最小净距。

第四十五条 24米以上的城市道路上不宜新建架空线路，在主要城市广场和重要地段不得新建架空线路。对于上述范围内不符合本条要求的现有架空线路应逐步改建入地。

第四十六条 在电力线路保护范围内不得新建、改建、扩建建筑物。 一般地区建筑按以下标准控制，人口密集地区按国家电力相关标准规范规定控制。

（一）10KV　　　 5米（自导线边线延伸距离，下同）

35—110KV 10米

220KV 15米

500KV 20米

（二）地下电力电缆线路保护区指地下电力电缆线路向外两侧延伸所形成的两平行线内的区域，其每边向外侧延伸的距离应不小于0.75米。

第四十七条 超过豁免水平的电磁辐射建设项目或设备（包括高压送变电设施、无线电发射台塔等）应进行电磁环境影响评估。

第四十八条 无线电发射台塔一般应设置在建筑物上。

第四十九条 城市建成区范围内不宜新建独立水塔，对不符合要求的现有供水管网应逐步进行改造，提高供水能力。

第五十条 各类建筑停车泊位数按下表进行控制，其中居住区地上停车泊位不得高于总停车位的10%。

注:其他特殊类别建筑停车泊位按相关规范要求配置。

第五十一条 各类建筑基地内的绿地面积占基地总面积的比例（以下称绿地率）必须符合相关专业规范规定的指标，同时满足附表二中绿地率的要求。

第五十二条 一个街区的集中绿地可按规定的指标进行统一规划、统一设计、统一建设、综合平衡，在符合整个街区集中绿地指标的前提下，可不在每块建筑基地内平均分布。

第五十三条 位于旧城改造区域建筑基地，确实难以达到规定绿地指标的，经规划部门和城市绿化行政主管部门同意，可采取补偿措施，亦可将屋顶地栽绿化面积（满足屋面绿化覆土深度要求且每块面积不得小于100平方米）折算成地面绿地面积。其折算公式如下：

F=M*N

式中F指地面绿地面积，M指屋面地栽绿化面积，N指有效系数（见下表）。

第五十四条 沿城市道路围墙的高度不宜超过2.2米，退让城市道路红线不小于1米，退让出的地块作绿化用地，除特殊部门因保密、安全等需要，须建设封闭式围墙外，一般应建通透式围墙，围墙上宜作适当的亮化设计，围墙形式应与所处环境及道路风格相协调。

建筑物外立面或屋顶广告设置必须符合城市广告专业规划要求。

第五十五条 高层建筑、重要及交通流量较大的公共建筑，临城市道路或其主要出入口处应设置广场，广场设置除符合相关规范外应同时符合以下条件：

（一）根据上述建筑的不同性质、规模、用地情况，广场规模按其建筑基地面积的10%—20%控制取值，其任一方向最小净宽≥6米，最小实际使用面积≥200平方米；

（二）其地坪标高与道路或基地地面的高差在正负1.5米以内（含1.5米）；

（三）广场延伸至高层建筑或裙房内时，其净空高度≥5米；

（四）广场应具适宜的空间形态。

第五十六条 本章所称的特别规定，指针对土地使用和规划管理上有特殊要求的用地做出的规定。在这些用地或者周边进行建设，必须符合其保护性规划的要求。

第五十七条 气象台、电台、电视发射台和无线电通信（含微波通讯）及监测设施周围新建、改建、扩建建（构）筑物，其高度应符合有关净空保护控制的规定。

第五十八条 应按各层次城市规划编制成果中的有关规定，对城市天际轮廓线予以保护。凡新建、改建和扩建对城市天际轮廓线有影响的建（构）筑物，其高度和体量必须经过严格的科学论证和专家评审会评审。

第五十九条 城市传统街区应加以保护，其街巷和民居不宜大拆大建，而应维护街巷的传统格局和建筑风貌，对有文物价值的古建筑应重点保护。

第六十条 历史保护片区的文物保护单位、历史遗址及有影响的近、现代建筑应按《文物保护法》及《怀化市城市总体规划》的有关规定予以保护。

第六十一条 在各级文物保护单位和有保护规定的建筑周围，新建、改建、扩建建（构）筑物，其建筑形式、高度和距离，均应符合保护规划或其他有关规定。

第六十二条 在存在地质灾害隐患区域内进行选址建设的项目，必须先进行建设用地地质灾害危险性评估，并经有关部门审查认定。

第六十三条 一切建设活动应避免高切坡、深开挖，并参照《城市用地竖向规划规范》。需进行高切坡、深开挖的建设项目，应严格按照规划部门和市建设行政主管部门的有关规定执行。

第六十四条 本规定由怀化市规划局负责解释。

第六十五条 本规定自2009年 月 日起试行，但此前已取得 “建设工程规划许可证（副本）”的建设工程仍可按原审批的内容执行。

注：“√“允许设置；”ד不允许设置；”○“允许或不允许设置，由市规划行政主管部门根据具体条件和规划要求确定。

注：FAR──容积率 D──建筑密度 GAR──绿地率

注：10KV以上直埋电力电缆管线的覆土深度不应小于1.0m。

1.建筑容积率(容积率)

指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。

2.建筑密度

指建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率(用百分比表示)。

3.绿地率

基地内绿地面积与建筑基地面积的比率(%)

4.低层建筑

指高度小于10米的建筑，低层居住建筑为一层至三层。

5.多层建筑

指高度大于、等于10米，小于24米的建筑，多层居住建筑为四层至七层。

6.高层建筑

指高度大于等于24米，小于100米的建筑，高层居住建筑为七层以上(不含七层)。

7.超高层建筑

指高度大于等于100米的建筑。

8.办公建筑

机关、企、事业单位办公用房。

9.商业建筑

指综合百货商店、商场，经营各类商品的专业零售或批发商店，包含饮食等服务业的建筑。

10.商住综合楼

指商业和居住混合的建筑。

11商办综合楼

指商业和办公混合的建筑。

12.裙房

指与高层建筑紧密连接，组成一个整体的多、低层建筑。

裙房的最大高度不超过24米，超过24米的，按高层建筑处理。

1.建筑面积计算

按国标(GB/T50353-2005)《建筑工程建筑面积计算规范》执行。

2.建筑容积率计算

(1)在计算容积率时，地下室的建筑面积不计；用作开放空间的建筑面积不计；半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1米的不计。

(2)半地下室在室外地面以上部分的高度超过1米的，按

下列计算建筑面积。

A’=KA

式中：A’──折算的建筑面积，K──半地下室地面以上的高度与其层高之比，A──半地下室建筑面积。

(3)商办综合楼的容积率控制指标，按不同性质的建筑面积比例换算合成，其建筑密度控制指标可按商业建筑的指标执行。

(4)商住综合楼的容积率控制指标，按不同性质的建筑面积比例换算合成，其建筑密度控制指标按《表二》的规定执行。高层商住综合楼商业用房的建筑面积应至少占总建筑面积的10%，不足10%的，其容积率和建筑密度的控制指标按高层居住建筑的规定执行；多层商住综合楼商业用房应至少占两层以上(含两层)，仅设底层商店的，其容积率和建筑密度控制指标按多层居住建筑的规定执行。

3.建筑基地面积计算

建筑基地的面积以规划部门正式划定用地范围的面积为准；城市道路规划红线和河道蓝线内的面积不得计入。

4.建筑间距计算

除另有规定外，建筑间距是指两幢建筑的外墙面之间最小的垂直距离。

(一)坡度大于45度的坡屋面建筑，其建筑间距是指自屋脊线在地面上的垂直投影线至被遮挡建筑的外墙面之间最小的垂直距离；

(二)居住建筑阳台长度累计超过外墙长度的3/5时，间距从阳台外边量算；

(三)建筑间距计算应考虑地形因素且须经规划部门核定。

5.建筑高度计算

在计算建筑间距时，建筑高度按下列规定计算：

(1)平屋面建筑：自室外地面算至女儿墙顶(见图一)。

(2)坡屋面建筑：自室外地面算至檐口高度，坡屋面超过45度时，建筑高度计算至屋脊(见图二)。

(3)水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施，其高度在6米以内，且水平面积之和不超过屋面建筑面积1/8的，不计入建筑高度。但当建筑处于历史文化保护区、文物保护单位、风景名胜区范围或航空、电台、电信、微波通信、气象台、卫星地面站、军事工程等有净空控制区域，其高度计算按有关要求进行控制。(建筑高度计算附图)