东营市城市房地产开发经营管理办法

东营市城市房地产开发经营管理办法

东营市人民政府令第177号

《东营市城市房地产开发经营管理办法》已于2013年8月8日经市七届人民政府第30次常务会议审议通过,现予发布。

东营市人民政府市长 申长友

2013年8月15日

第一条 为了加强城市房地产开发经营管理，规范房地产开发经营行为，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》、《山东省商品房销售管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 在本市城市规划区内从事房地产开发经营，实施房地产开发经营管理，应当遵守本办法。

第三条 房地产开发应当严格执行土地利用总体规划、城市总体规划，遵循经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第四条 房地产开发应当符合国家的产业政策，鼓励和扶持普通商品住房、保障性住房的开发建设。

第五条 市住房城乡建设部门负责全市的房地产开发经营管理，具体负责市中心城区房地产开发经营管理工作。各县住房城乡建设部门负责辖区内房地产开发经营管理。河口区、东营经济技术开发区、东营港经济开发区的房地产开发经营管理按照事权划分的有关规定执行。

发展改革、城乡规划、国土资源、城市管理等有关部门应当按照各自职责，共同做好房地产开发经营管理的有关工作。

第六条 发展改革部门主要履行下列职责：

（一）参与制定房地产开发规划和年度计划，并将房地产开发规划和年度计划列入国民经济和社会发展规划和年度计划；

（二）负责房地产开发项目申请报告及招标范围、招标组织形式、招标方式核准。

第七条 住房城乡建设部门主要履行下列职责：

（一）会同有关部门编制房地产开发规划和年度计划；

（二）实施房地产开发企业（以下简称开发企业）行业管理；

（三）出具房地产开发项目建设条件意见书（以下简称建设条件意见书）；

（四）与开发企业签订房地产项目开发经营管理合同（以下简称开发管理合同），核发房地产开发经营权证;

（五）与开发企业签订城市新建住宅项目配套设施建设责任书，并实施监督管理；

（六）实施房地产开发项目竣工综合验收及备案；

（七）实施商品房预（销）售审批管理、商品房买卖合同备案管理和预售资金监管，核发商品房预售许可证;

（八）审查前期物业管理落实情况和公共服务用房配置情况，按规定收取或者退还新建物业质量保修金。

第八条 城乡规划部门主要履行下列职责：

（一）提出房地产开发项目用地规划设计条件;

（二）核发建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程竣工规划验收合格证。

第九条 国土资源部门主要履行下列职责：

（一）储备房地产开发项目用地;

（二）提出房地产开发项目用地的供地方案；

（三）依法确定房地产开发项目土地使用者，与土地使用者签订国有建设用地使用权出让合同或者签发划拨决定书；

（四）实施房地产用地开工、竣工申报制度。

第十条 城市管理部门主要履行下列职责：

（一）根据本级政府下达的建设计划，配套建设房地产开发项目建设用地周边应当由政府负责的城市市政基础设施和公用设施；

（二）负责房地产开发项目的燃气、供热、供水、节水、排水、环卫设施等市政公用事业项目审查及相关竣工验收备案；

（三）核发建设工程绿化规划审批书（绿色图章）、建设工程绿化规划验收合格证，实施园林绿化工程竣工验收及备案；

（四）参与房地产开发项目竣工综合验收。

第十一条 从事房地产开发经营的企业，应当按照城市房地产开发企业资质管理规定取得相应资质等级证书。未取得房地产开发经营资质证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。

第十二条 开发企业资质等级实行分级审批。开发企业应当根据其资质等级承担相应的开发项目。

第十三条 开发企业的资质实行年检制度。年检不合格的，由发证机关依法予以降级或者注销资质等级证书。

第十四条 省外具有一级资质、省内市外具有三级以上资质的开发企业，依法在本市从事房地产开发经营业务。

第十五条 住房城乡建设部门应当会同发展改革、国土资源、城乡规划、城市管理等部门，根据有关规定编制房地产开发规划和年度计划，报本级政府批准后实施。

编制房地产开发规划和年度计划，应当优先安排普通商品住房、保障性住房的开发项目。

第十六条 住房城乡建设部门应当会同城市管理部门，根据房地产开发规划和年度计划，提出应当由政府配套建设的城市市政基础设施和公用设施的建设计划，由本级政府确定纳入城市建设年度计划。

第十七条 国土资源部门根据政府批准的年度土地储备计划储备开发项目用地。

第十八条 住房城乡建设部门和城乡规划部门应当自收到国土资源部门或者土地储备机构拟供地块的书面函件后10个工作日内，分别提出建设条件意见书和规划设计条件。

第十九条 建设条件意见书和规划设计条件作为房地产开发用地出让或者划拨的依据，并纳入相关供地文件。

第二十条 取得房地产开发项目用地的开发企业，应当与住房城乡建设部门签订开发管理合同，领取房地产开发经营权证和开发项目手册。

第二十一条 开发管理合同应当包括下列内容：

（一）开发项目的性质、规模；

（二）根据土地出让合同或者划拨决定书约定开工期限和建设进度；

（三）商品住房建设项目中保障性住房的配建要求；

（四）住宅产业化技术和建设质量要求；

（五）基础设施、专业经营设施设备和配套建筑建设要求及建成后的产权界定；

（六）对开发项目提供的配套条件；

（七）前期物业管理要求；

（八）违约责任；

（九）双方约定的其他事项。

第二十二条 房地产开发项目按照规定需经发展改革部门核准的，应当按程序报批。

第二十三条 进行房地产开发需要使用城市规划区内集体所有土地的，应当依法征收转为国有土地。禁止在城市规划区内集体所有土地上进行房地产开发经营活动。

第二十四条 开发项目可以由开发企业自行开发，也可以由开发企业与其他投资者合资、合作开发。

第二十五条 开发项目的设计、施工，应当符合国家技术标准和规范及开发管理合同要求。单项工程竣工后，应当按照国家工程质量验收标准进行验收。

鼓励前期物业服务企业提前介入项目的开发建设，提出与物业管理有关的建议；开发企业组织的单位工程竣工验收和分户验收，应当吸收前期物业服务企业参加。

第二十六条 开发企业在开发建设过程中，不得擅自变更规划设计和项目性质；确需变更的，应当按规定报原批准机关批准，并办理开发管理合同变更手续。

第二十七条 开发企业应当对其开发的房地产承担质量责任。因建设质量问题给买受人造成损失的，应当负责赔偿。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定和合同的约定，承担相应的责任。

第二十八条 住房城乡建设部门应当推广绿色建筑，鼓励开发企业根据节能、节水、节材、节地、环保和节能运行管理的要求，建设优于现行建筑节能标准的绿色建筑，提高开发项目的建设质量和使用功能。

第二十九条 开发项目竣工后，开发企业应当按照有关规定进行项目综合验收。分期开发的项目，开发企业可以进行分期验收。

住宅区配套幼儿园应当做到与住宅同步建设、同步竣工验收、同步交付使用。

第三十条 开发项目竣工经综合验收合格后，方可交付使用；未经综合验收或者综合验收不合格的不得交付使用。

开发企业应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、公用设施设备的承接查验工作。

第三十一条 开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项和政府有关部门对开发经营活动的审查处理意见记录在房地产开发项目手册中，并定期送住房城乡建设部门核验。

第三十二条 住宅开发项目开工前，住房城乡建设部门应当对开发企业提供的该开发项目范围内的基础设施和非经营性设施等配套设施的工程预算进行审查，与其签订城市新建住宅项目配套设施建设责任书。配套设施建设资金纳入预售资金监管。

第三十三条 开发项目用地范围内的配套建筑，由开发企业按照批准的方案建设，并按照规定办理权属登记手续，不得擅自改变用途。

第三十四条 住宅小区内的物业服务用房等属于全体业主共同所有的配套公共设施，由开发企业按要求投资建设并无偿提供。住宅小区内按照规划配套建设的政务管理用房、社区居民委员会用房等，属于政府所有；具体资金来源在建设条件意见书中载明。

第三十五条 开发企业应当于取得宗地内首个建筑工程的施工许可证之日起15日内向项目所在地的国土资源部门申报开工情况，于取得宗地内最后竣工的建设工程的竣工规划验收合格证之日起15日内向国土资源部门申报竣工情况。

第三十六条 开发企业销售商品房前，应当在销售现场将本住宅小区的供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化、环卫、排水、节水等配套设施的交付条件、期限和有关责任等向社会公示。公示内容应当报住房城乡建设部门、城市管理部门审查。

第三十七条 住房城乡建设部门应当会同城乡规划和城市管理部门在相关媒体上公示新建住宅小区周边环境、配套设施状况和规划建设计划。

第三十八条 开发企业预售商品房，应当向住房城乡建设部门申请，取得商品房预售许可证。申请商品房预售许可，应当符合法律、法规规定的条件。未取得商品房预售许可证的，不得以任何形式进行商品房预售。住房城乡建设部门应当自受理商品房预售申请之日起10个工作日内作出是否准予许可的书面决定。

第三十九条 开发企业销售商品房应当在销售地点向买受人明示商品房预售许可证或者房屋初始登记证书。开发企业销售商品房实行销售服务告知和服务承诺制度，公开商品房买卖双方的权利义务。

第四十条 开发企业销售商品房，应当与买受人订立书面买卖合同，并使用符合规定的合同示范文本。

开发企业应当严格执行商品房销售明码标价规定，不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。

商品房买卖合同应当载明商品房建筑面积、使用面积、分摊的共用部位及面积、前期物业服务合同约定内容，以及供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套设施的交付条件、期限及有关责任等内容。合同实行实名制，遵循公开、平等、自愿和诚实信用的原则，不得利用格式条款侵害买受人的合法权益。

第四十一条 商品房预售合同订立后，应当按照规定向住房城乡建设部门备案。房屋所有权登记申请人与备案的商品房预售合同载明的买受人不一致的，住房城乡建设部门不得办理房屋登记手续。

第四十二条 开发企业应当按照商品房买卖合同的约定按时交付商品房，并提供商品房使用说明书、质量保证书和开发项目竣工综合验收备案证明。

商品房使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、详细的房屋结构图，注明房屋承重结构、节能部位保护措施以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。商品房质量保证书应当载明保修单位、保修范围、保修期限、保修责任以及损害赔偿等内容。

开发企业应当负责商品房售后服务，并按照商品房质量保证书的约定对所售商品房承担质量保修责任。

第四十三条 开发企业应当自开发项目竣工综合验收合格之日起20日内，将房屋与依法属于全体业主共有的物业服务用房等公共设施一并向住房城乡建设部门申请所有权初始登记，同时办理配套建设的保障性住房的移交手续。住房城乡建设部门应当自受理房屋所有权初始登记申请之日起30日内对有关材料进行审查；符合要求的，予以核准登记。

第四十四条 开发企业应当协助买受人办理房屋和土地使用权登记手续。非因买受人原因致使商品房权属在一年内无法办理房屋登记的，除合同另有约定外，买受人可以退房或者换房；给买受人造成损失的，开发企业应当依法承担赔偿责任。

第四十五条 开发企业委托中介机构代理销售商品房的，应当订立代理销售合同。中介机构代理销售商品房时，应当向商品房买受人出示有关商品房的证明文件和商品房销售委托书。

中介机构从事商品房销售代理业务，应当取得住房城乡建设部门的备案证明。

第四十六条 开发企业和代理销售中介机构发布商品房销售广告，应当载明开发企业和代理销售中介机构名称、预售许可证批准文号或者房屋初始登记证号。未取得商品房预售许可证或者商品房权属登记证明的，不得发布包含商品房销售信息的广告。

商品房销售广告的内容应当真实、合法,不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有增值或者投资回报的承诺。

第四十七条 开发企业应当按照开发管理合同约定的开工期限和进度进行项目的开发建设。未按期开工或者开工进度未达到开发管理合同要求的，除应当按照开发管理合同的约定承担违约责任外，由住房城乡建设部门依据《山东省城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定，责令其限期改正；逾期不改正的，无偿收回其项目开发经营权。但因不可抗力等造成动工开发延迟的除外。

第四十八条 未取得开发企业资质证书从事房地产开发经营或者超越资质等级承担房地产开发项目的，由住房城乡建设部门依据《山东省城市房地产开发经营管理条例》第五十一条规定，责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款。

第四十九条 开发企业未取得开发经营权证，擅自进行房地产开发经营的，由住房城乡建设部门依据《山东省城市房地产开发经营管理条例》第五十二条规定，责令其停止开发经营活动，没收违法所得，并可处开发项目投资额1％以上5％以下的罚款。

第五十条 在城市规划区内集体所有土地上从事房地产开发经营的，由住房城乡建设部门依据《山东省城市房地产开发经营管理条例》第五十三条规定，责令其停止违法行为，没收违法所得，并可处违法所得1倍的罚款。

第五十一条 开发项目未经综合验收或者经验收不合格即交付使用的，由住房城乡建设部门依据《山东省城市房地产开发经营管理条例》第五十五条规定，责令其限期改正，并可处以开发项目投资额1%以上5%以下的罚款。

第五十二条 开发企业提供虚假材料骗取商品房预售许可证明或者未取得商品房预售许可证明预售商品房的，由住房城乡建设部门依据《山东省商品房销售管理条例》第四十六条规定，责令停止违法行为，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1%以下的罚款。

第五十三条 开发企业未按照本办法规定向社会公示本住宅小区配套设施的交付条件、期限和有关责任的，由住房城乡建设部门依法责令改正，并记入企业不良行为记录。

开发企业未按照商品房买卖合同的约定按时交付商品房的，除按照商品房买卖合同的约定承担违约责任以外，给买受人造成严重损失的，由住房城乡建设部门记入企业不良行为记录。

第五十四条 行政管理人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，尚未构成犯罪的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十五条 本办法自2013年9月1日起施行，有效期至2018年8月31日。